■中国房地产报  记者 卢丹   见习记者 兰亚红 北京报道

8月的最后一天，齐志辉和他的“盟友”们终于将首个支援楼盘锁定在了河北保定。

“房子卖不动，他们面对金九银十的压力更大。”齐志辉是北京国瑞地产的销售总监，他的另一个身份是地产联盟主席——一个由数百名北京房地产职业操盘手自发组成的团体。自今年6月起，陆续有许多二三线城市的同行向齐志辉告急，促使他在联盟内发起了这场“教同行怎么卖房子”的志愿活动。

这样的危机同样受到了相关机构的关注。一份来自高盛高华证券的内部报告显示，天津、沈阳、大连、苏州、东莞、厦门、武汉、重庆、西安等二三线城市的商品房库存存在较大隐患，“按照当前售价需要12个月或更长时间才能被市场消化”。

二三线城市的求救信号

即便地产联盟喊出了颇为煽情的“中国地产一家人，面对困难一条心”，但这种互帮互助仍被网友戏谑为“地产商抱团过冬”。显然，在本轮调整期内，京沪深等一线楼市已率先踏入下滑通道，但一向被视为“避难所”的二三线城市却在此时向它们的“带头大哥”抛出了求救信号。

截至目前，已有数十家楼盘向地产联盟发出求救信号，其中大多位于青岛、郑州、沈阳、武汉、重庆等二三线城市。按照计划，地产联盟将从中选择部分项目，组织北京地产公司的职业经理人为其提供营销策略的支援。

在齐志辉看来，由于市场化程度更低、下游服务产业更落后，“二三线楼市的抗压能力其实更差”。

“楼市和股市不一样，它是梯形传导而非同步传导，所以一线楼市步入调整期的两三个月甚至半年后，二三线城市的调整压力才会逐步明显。”虎杰投资首席分析师张寅指出，不能将一线与二三线楼市割裂观察，“以往二三线城市总被开发商视为避难所，其实现在也不安全。”

高盛高华证券则在8月针对重庆、武汉和天津三个典型二线城市展开了为期三天的考察，结果显示“对未来几个月部分市场出现进一步回调的可能性感到担忧”。根据考察，目前三个城市的市场信心正在进一步恶化，天津开发商甚至不得不将最初的销售目标下调30%~50%。

事实上，一些二三线城市已经在房价涨幅上呈现疲软态势。据国家发改委对全国70个大中城市房屋售价的调查，今年4~7月环比价格下降的城市数量分别为4个、12个、14个、17个，下跌态势正向全国扩散。

“市场好的时候，谁的房子都不愁卖。但市场低迷了，二三线城市的开发商便在产品定位、产品表现力、营销及定价策略等方面会遇到更多困难。”齐志辉说。

然而，这个“志愿活动”仍不免受到质疑，有业内人士将此解读为“一线城市地产经理人向二三线城市策略性转移”。该人士表示：“二三线城市比一线更缺乏营销职业人才，下游产业的不成熟反而成为眼下自救的空间。”

存量堆积隐忧

事实上，在过去2年一线楼市一片大好的情形下，二三线城市也加快了房地产投资的步伐，如今市场热度骤然降温则令其“骑虎难下”。高盛高华证券在上述报告中，对9个典型二三线城市的房屋库存量表示担忧。

武汉是调研报告中被认为供应过剩现象最为严重的城市。今年上半年，武汉共有68个新盘上市，至今累积未售库存达1340万平方米。按照今年年初以来月均成交面积42.2万平方米的速度计算，武汉楼市的库存至少需要27个月才能被市场消化。

同样的情形还出现在重庆、天津等地。据统计，重庆目前累计未售库存达到1250万平方米，按照今年以来月均87.7万平方米的成交速度，消化库存需要12个月；天津目前的累计库存为863万平方米，按照今年以来月均37.5万平方米的成交速度，消化库存需要19个月。

“这还仅是在金九银十之前的统计，相信未来两个月还有更多的新盘入市。”某分析人士说。更为担忧的是，由于当前开工面积大多基于去年市场火热时的拿地，从上半年来看，包括上述三市的多数二三线城市房地产投资增长均未有放缓的迹象，这将导致明年还有持续的放量。

上述分析人士进一步指出，由于各银行已经在上半年用掉了全年房地产开发贷款额度的65%左右，如果未来货币政策持续紧缩，下半年新增开发贷款将明显降低，这就意味着各大房企必须加快销售速度以保证现金流，“二三线楼市的价格战已经在所难免”。

张寅亦表示，目前二线城市已进入调整期，至年底三四线城市也会跟上，“二三线城市房价的下跌压力会较一线城市更大”。

而高盛高华证券在报告中表示，鉴于近期新增供应显著、市场信心随着降价行为恶化以及紧缩政策的持续，未来几个月库存被大量消化的可能性越来越小，“房地产市场的复苏至少要推迟到2009年二季度之后”。