■中国房地产报  记者 刘笑一 上海报道

“出售该项资产主要是因为长期持有无法达到期望的收益水平，在高利率时期持有商业物业的资金机会成本过高。”8月16日，华丽家族(600503.SH)相关人士对记者说。

一天前，8月15日，华丽家族发布公告，将旗下天津地福商场经营管理有限公司出售，后者拥有上海南京西路818号长春藤运通大厦的20661.36平方米商业用房及配套的54个车位。接盘者为COF III SRL，是一家由荷商房地产投资管理有限公司实际控制的公司。

无独有偶。继8月中旬以45亿元人民币向美国私人直接投资公司——黑石集团出售位于莘庄的仲盛世界商城之后，坊间又传出仲盛集团欲出让旗下3~4处上海地产项目，其中包括位于陆家嘴的上海银行大厦和南京西路的南证大厦。

随着货币紧缩政策的持续实施，那些即便是收益稳定的商业物业亦以不亚于一幅幅“地王”的重量压在了房企身上。当资产持有成本过高时，通过出售资产开辟回笼资金渠道，成为开发商维系收益水平的惟一路径。

资金成本持续加大

在8月15日发布的公告中，华丽家族特别提及，近几年国家对地产企业融资实施的紧缩政策，导致申请贷款难度提高以及贷款利率上升的现实困难。上述华丽家族人士对记者坦言：“本次出售的物业在此之前没能按原计划申请到经营性物业抵押贷款，在当前的经济环境下给华丽家族的现金流带来了较大的压力。”

据华丽家族2008年半年报显示，上半年公司实现主营收入约2.16亿元，同比减少32.29%；净利润为5962.58万元，同比减少11.84%。资金使用成本的提高，确实给华丽家族的盈利水平带来了影响。

据公告披露，华丽家族本次出售物业可获得2亿元的净利润，其中绝大部分会在今年三季度得到体现。由此，华丽家族今年前三季度的净利润，可能比上年同期的11334.14万元增加50%~100%。

仲盛集团的情形与华丽家族颇为相似。据仲盛旗下上市公司天宸股份（600620.SH）8月12日披露的半年报显示，其经营活动产生的现金流量净额在报告期末为-2239.9万元，而上年同期为5306.4万元，同比下跌幅度达142.21%。

“现金流紧张或是仲盛集团出售旗下租金收益稳定的商业地产项目的主因。”光大证券一位地产分析师表示，商业项目无法轻易散售，长期持有则需要大量资金支持，特别是新兴的持有型商业项目在未来两年内还将面临大量租户结构调整的压力。

“商业地产开发的回款周期长，在资金压力加大的情况下，一些企业只能选择整体出售。”光大证券分析师说。

外资伺机接盘？

与内地开发商急欲出售商业地产项目以缓解规模压力对比鲜明的是，外资似乎正趁机布局内地楼市。

收购天津地福的COF III SRL，注册于巴巴多斯，成立时间为2008年，所涉及的交易仅有此次收购案。据记者查证，该公司的实际控制人，正是国际知名房地产投资和管理机构——荷商房地产投资管理有限公司。

而易手黑石的仲盛世界商城，以逾45亿元创下今年上海单一物业成交金额的最高纪录。

对于坊间传言仲盛集团欲出售总价约50亿~70亿元人民币的商业地产项目，有知情人士对记者透露，目前包括黑石在内的其他几家境外投资者正在积极竞购，潜在买家还包括一家爱尔兰房地产企业和一家澳大利亚资产管理公司。

业内人士指出，虽然过去几年监管层对外资进入楼市一直采取限制措施，但并没有阻碍外资潜入的冲动。“觊觎中国市场良久的外资，选择现在出手是一个逢低吸纳的好机会。”

“此前海外基金曾抱怨国内可供收购的物业越来越少，原因在于卖方的心理价位较高，这使他们望而却步。但目前开发商资金压力较大，恰给外资提供了一个杀价的好机会。”高力国际在一份近期发布的报告中如此表示。

“私募基金偏好收购尚未产生效益的资产，虽然风险大，但是他们会将其二次开发，最后变成经营成熟的物业再寻买家接手。”戴德梁行投资部董事叶建成分析表示：“黑石在物业的选择上偏好商业物业，它在进入上海的第一个项目长寿商业广场中占90%的股份，并且会长期持有。”

“很多外资投行判断物业的价值仍是看重长线升值。”在仲量联行亚太区董事陈立民看来，由于限外政策的日益收紧，外资无法直接购买境内物业，因此只有收购直接控股内地物业的境外公司，“为数不多的此类项目将在未来一段时间变得更加紧俏”。