■中国房地产报  特约记者 陆彬杰  记者 李子擎   上海报道

8月12日，美资私募投资基金黑石集团（Blackstone Group），以逾45亿元人民币购入仲盛集团旗下位于莘庄南广场的仲盛世界商城，成就了今年以来上海单一物业成交的最高金额。据记者获悉，仲盛集团欲出售的上海地产项目可能多达3至4处。

“仲盛集团实际控制人叶立培父子急于套现项目，是为进一步收购上海市天宸股份有限公司（天宸股份，600620）做财务上的准备。”8月14日，上海五合国际总经理邹毅在电话中向记者表示。实际上，仲盛集团一方面以高价卖出项目获得了大量的溢价资金；另一方面，也为加码天宸股份以加强控制储备了充足的“粮草”。

项目套现溢价可观

作为最早进入上海地产市场的外资公司之一，早在2006年下半年，仲盛集团就将仲盛世界商城项目放盘，但由于承租户较少，当时叫价仅20多亿元但仍未能吸引买家。其后项目预租情况步步改善，至最近叫价逐步提升至36亿元以上，并终由黑石基金以逾45亿元买下。

有分析人士称，45亿元的成交价，以可出租楼面20万~22万平方米计算，平均每方米楼面成交价在2.2万~2.5万元之间。

黑石收购仲盛集团的项目可谓是一拍即合。之前黑石频频在上海寻找项目，最终只能落单长寿商业广场。虽然这次收购仲盛世界城价格比较高，但是比起长寿商业广场来说，仲盛世界城未来升值空间大，其升值潜力远超长寿商业广场。

“仲盛集团在闵行拿到的地块及其他项目都是先前协议出让，地价翻了十几倍都不止，对于急需套现的开发商来讲，现在是最合适出手的时机。”8月14日，上海顺创投资咨询有限公司地产分析师朱佳民对记者说。

仲量联行亚太区董事陈立民则认为，此次黑石收购仲盛世界城项目可谓双赢，一方面，仲盛世界城是新项目，虽然价格比较高，但该项目很有潜力，仍有上市的空间；另一方面，仲盛集团为了加强对上市公司控制的考虑，也急需出售该项目。

筹资欲加码股权

实际上，叶立培父子一直在实施上市的计划。此前，仲盛集团集结数十亿元的资产在香港整体上市未能成行，而目前，坊间人士认为仲盛集团将以资产注入的方式借壳天宸股份实现整体上市。

天宸股份的前身是联农股份，1992年11月上市。2000年年初，上海仲盛虹桥房地产开发有限公司取得上海房地产总公司所持有的联农股份全部股权，成为其第一大股东，持股比例为25.08%。

在上海仲盛虹桥入主后，对天宸股份房地产以外的非核心资产进行了大量的资产清理和重组工作，使公司主业明确定位为房地产和物流。

今年1月份，天宸股份发布公告称，公司第一大股东上海仲盛虹桥拟将其持有的全部股权以成本价格转让给上海成元投资管理有限公司，从而使成元投资总经理叶茂青成为天宸股份的掌门人。而实际上，叶茂青即为叶立培之子。

一幅借壳上市的画面陡然清晰。而邹毅认为，叶立培父子完成收购后，虽然是大股东，但是对天宸股份只有相对控制权，要达到绝对控制的目的，势必要进一步收购天宸股份的股权，而套现45亿元，正是为收购天宸股份股权做准备。

事实上，天宸股份的资产很具有诱惑力。天宸股份在上海拥有大量的土地储备和旧房产，如上海浦东国际机场南大门400亩和铁路上海站北广场16亩土地等。

但与此同时，天宸股份的财报却不那么乐观。天宸股份8月12日披露的半年报显示，经营活动产生的现金流量净额本报告期末为－2239.9万余元，上年同期为5306.4万余元，减少幅度达－142.21%。

天宸股份在公告中解释，现金流量大幅减少的主要原因是因为去年已竣工房地产项目四川北路玫瑰广场一期正值销售期，大量房屋预售款资金流入企业，而今年玫瑰广场二期项目正在开发，处于资金投入期。

“仲盛集团套现的资金，一部分可以用于收购股权；另一部分可以为项目的开发补充资金。” 邹毅说。

“被称为‘上海地产大王’的叶立培以眼光好、胆子大著称，但其行事低调，被称为‘隐性富豪’。但要实现快速发展，上市势在必行，虽然天宸股份负债偏高，但其拥有大量优质项目，未来增值空间可观。”有分析人士称。