■中国房地产报  记者 宋尧 北京报道

沿着北京中轴线往北，越过北四环再往北，约有67.4平方公里的土地在未来一个月将聚焦全世界的目光——这早在2001年7月13日北京申奥成功的那个夜晚便已经注定。对于和土地接触最为亲密的地产开发商而言，这块被称为亚奥板块的区域无疑蕴藏着无限商机。

过去七年间，亚奥板块聚集了全国多家一线品牌房企——它们在此角逐竞技。随着奥运会的临近，亚奥板块也已发生了翻天覆地的变化，区域内新建物业每平方米售价也已逼近2万元。

或许只是一个巧合。亚奥板块形如一个奥运火炬，北部的奥运森林公园是火焰，细长的把手就是亚运村。与火焰向上燃烧之势相同，整个亚奥板块的发展也正是从火炬底部的亚运村开始的。

从“亚运”起步

作为整个北三四环区域最后的30万平方米综合项目，远洋·万和城终于在奥运前夕揭开面纱。对于这个位于亚奥板块边缘地区的高端住宅项目，远洋地产市场部总经理肖劲曾简洁地向记者表示：“这块地的价值与潜力巨大，区域优势明显。”

对于亚奥板块区域价值的判断，肖劲显然具备发言权。16年前，肖劲正是在亚奥板块开始了自己的地产生涯。他供职的第一个房企，正是亚奥板块最大的住宅及商业开发商北辰实业集团。亚运村——这块亚奥板块的基石——正是由北辰建设完成。

1990年，北京北辰实业集团公司应第11届亚运会的召开而诞生。除去亚运村之外，北辰还在亚奥板块持有北京国际会议中心、五洲皇冠假日酒店、五洲大酒店、汇宾大厦、汇欣大厦、汇园公寓等物业，并独立开发建设了总建筑面积达236万平方米的超大型绿色健康社区——北辰绿色家园。

“北辰是亚奥板块最大的地主。不仅这个区域的开发建设由其主导，甚至后期许多品牌企业的进驻，都与北辰有着莫大干系。”一位业内人士用“开山鼻祖”向记者形容北辰之于亚奥板块的角色。

在北辰的带动下，亚奥板块在亚运会后成为北京房地产发展最为迅速的区域之一，由一个普通的城市边缘区发展为北京第一个成规模的高档居住区。如亚运村汇园公寓、华侨村等首批外销公寓的发售，不仅引发了当地居民的抢购热潮，还吸引了大量境外购买力，亚运村也由此成为北京最早的涉外富人区。

然而，亚奥板块的发展在2000年达到一个临界值。

同年，思源经纪赢得了与2008年奥运会相关的3个商业地产的策划项目，而后在一份名为《奥林匹克公园规划》的报告中指出，2000年前后，亚奥板块的住宅供应量持续加大，价格略降，配套设施发展相对滞后，瓶颈制约因素日趋突出，“亚运村急需一个强劲的发展动力源”。

“亚运村交通拥堵、规划混乱、物业管理和资产运营缺乏科学性等问题，在2000年左右便已经非常突出。”一位亚奥板块的开发商对记者表示，受内外销房差别取消政策和亚运村商住用户增多的影响，亚奥板块的居住品质在2000年后逐步下降。

申奥的成功给亚奥板块带来了新的发展机遇。

“奥运”接棒添加动力源

时隔5年之后，凯德置地环渤海区域总经理毛大庆至今还记得当初的忐忑。

2003年，凯德置地进入亚奥板块开发上元项目。“虽然当时申奥已经成功，但整个北五环确实也很荒凉。”毛大庆回忆道。2003年，亚奥板块的品牌房企只有北辰和2000年进驻的万科。

然而就在之后的短短五年时间里，亚奥板块成为开发商必争之地，如今已云集了万达、凯德置地、国奥投资、世茂、保利、富力、金融街、万通等众多品牌开发企业。

“大的品牌房企纷纷在亚奥板块安营扎寨，正是看中了区域未来的潜在发展。特别是亚奥板块在2008年成为世界的聚焦点，在这里开发楼盘对房企来说是一种品牌象征。”中大恒基不动产营销总经理赵晨明说。

一起土地交易或可佐证亚奥板块的区域价值。2007年11月27日，金融街控股击败万科、朝开等竞争对手，拿下大屯路224号居住用地，楼面价格达到1.38万元/平方米。

对于亚奥板块近几年翻天覆地的变化，毛大庆更是感同身受：“如果没有奥运的话，无法想象一个区域能够有这样快的建设速度，这大大提升了整个北京城市的综合竞争力。”2008年6月，毛大庆携品元项目再次进入亚奥板块。这个与奥运主场馆“鸟巢”仅咫尺之遥的高品质精装修项目恰好赶上了“奥运末班车”，每平方米售价达2.5万元。

毫无疑问，随着奥运脚步的临近，赶在奥运会结束之前完成销售成为各个奥运楼盘的目标。

由于崛起时间相对较短，项目入市相对集中，亚奥板块的竞争格局也较为激烈，从前期的土地获取一直延续到项目结盘时的销售冲刺。

房价居高不下一直是亚奥板块的特征，目前多数新开项目均价保持在2万元/平方米以上。作为奥运期间运动员公寓使用的国奥村项目，其价格号称达3万元/平方米。

业内人士预测，奥运会后亚奥板块将迎来一个经济建设的高速发展期，“成为以商务物业为主体，会展行业为龙头，奥运中心区和亚运村为核心，高档住宅、体育文化设施、立体路网为显著特点的多元业态经济商圈”。

“市场良好、急剧升温、潜力无限”，是思源顾问发布的《亚奥地区房地产市场报告》中对亚奥板块的基本评价。至于奥运会对亚奥板块发展的影响程度，报告中的措辞坚定有力：“深刻的、深远的、全面的，起决定性的。”