■中国房地产报   记者  郭轩   北京报道

7月16日，保利地产（600048）发布公告，公司43亿元5年期公司债已发行完成，票面利率为7.00%。此前一天，北辰实业（601588）在接到证监会公司债批复后就公布了票面利率区间为7.5%~8.6%。而这距3月上旬金地集团（600383）票面利率为5.5%的公司债发行仅仅4个月。

眼下，公司债融资可以说是被地产公司寄予厚望，但是这一融资途径正承受着发行成本飙升和不得不发的双重挤压。

成本骤升

在采访中，大部分的受访者都将利率骤升的原因归结于市场资金吃紧和信用评级方面。

中金公司地产分析师白宏炜说：“利率的上升是市场对房地产行业风险加剧的正常反应，而且这种趋势还将持续一段时间。”

保利地产证券事务部人士介绍说，保利公司债在产品设计伊始，就参考了此前相关公司公司债的发行情况和市场基准利率，确定了6.5%~7.0%的发行区间。在随后的发行中，与机构投资者的沟通使得利率最终采用了发行区间的上限。而在此次的发行中，保利公司债90%的份额，即38.7亿元是通过网下向机构投资者发售的。

此前，新湖中宝（600208）14亿元的公司债由于9%的高利率在网上发售时曾在短短7分钟内就销售一空。

今年以来，房地产市场经历了一场寒流，虽然投资在增加，但一手房的销售出现了滞销的情况，同时二手房的成交量更是明显萎缩。申银万国最新发布的一份报告显示，今年上半年各大型地产公司的销售速度较往年都出现了较大幅度的下降。

在交易量下降的同时，各主要城市的房价也开始回调。曾经领跑去年楼市的深圳今年已成为领跌。据深圳市国土资源和房屋管理局最新公布的数据显示，深圳市的平均房价已由去年的16000元/平方米下降至目前的11000元/平方米，下跌近40%。

更为重要的是，目前房地产市场的这轮调整尚不能判断何时结束。

金地集团总经理张华纲认为信用评级和担保情况也是公司债票面利率上升的主要原因。他说：“金地公司债比较低，主要是因为公司的债券是在停止银行担保之前获批的，目前的公司债主要是由大股东担保，这影响了信用评级，也就必然产生风险溢价。”

据了解，金地8年期的公司债发行人的信用评级为AA－，而由于建行的全额担保，其债券的评级为AAA。此次保利公司债的发行人评级为AA，虽然保利集团提供了全额担保，但其债券的评级仅为AA+。同样，北辰实业的发行人评级为AA－，北辰集团提供了全额担保，其债券评级也仅为AA。

艰难发行

“在信贷紧缩的背景下，承受较高成本发债也是地产公司的无奈之举。”白宏炜说。

截至目前，除金地集团、新湖中宝、保利地产已经发行公司债外，尚有万科、北辰实业和中粮地产这3家公司已获证监会批准尚待发行。

银行信贷的收紧间接说明了这些大公司热衷发债的原因。一位在某股份制银行担任企业贷款的负责人表示，随着存款准备金率的持续提升，房地产企业从银行取得贷款的可能性日益减少。数据表明，央行每上调存款准备金率0.5个百分点，便可冻结金融机构资金近2000亿元。“越是大的房地产企业，越是难以贷到款，因为没有那么大的单项额度。”

“单纯从票面利率和银行基准利率比较，公司债的成本确实偏高了，但综合比较下来，公司债的成本还是处于可以接受的程度。”上述保利地产证券事务部人士说道。他认为，虽然央行5年期的基准利率为7.74%，但地产公司的贷款一般为1～3年期的项目贷款，而且在实际执行过程中的利率上浮，使得银行贷款的利率已经达到10%左右。

张华纲说：“从目前的情况来看，公司债在一定时间段内依然是大的地产公司可以依靠的融资渠道。”

白宏炜也表示，公司债的利率在未来将延续上升的势头，但比较银行信贷等方式，仍将是大的地产公司较好的融资路径。