■中国房地产报  记者　张杰　曾冬梅  广州报道

        一则重大人事变动悄然搅动南国楼市。
       本报独家获悉，3月离职合生创展（0754.HK）总裁一职的明星职业经理人武捷思已确定加盟中国奥园（3883.HK），出任中国奥园董事局副主席及执行董事一职。
        在业界看来，武捷思与中国奥园当家人郭梓文的合作，将发挥1+1＞2的效应，在这个新组合的领导下，未来中国奥园的“最具成长性企业”之路如何展开，将值得关注和借鉴。

三顾茅庐

         以往经验表明，拥有良好政经资源与丰厚资本运作经验的职业经理人始终是地产界的最受欢迎者。三年前，地产巨头合生创展以同样的理由选择了武捷思，三年后，任期结束前最后一刻辞职的武捷思再次成为各大企业追逐的目标。
           本报从香港权威渠道获悉，为了在至少四家身份各异“挖角”者中胜出，中国奥园付出诸多心力。董事局主席郭梓文“三顾茅庐”，“诚意最终打动这位高人。”
        据了解，为了显示对武捷思个人能力的尊重与高度重视，新东家亦开出超过前任东家的丰厚薪酬。
         7月9日，奥园集团品牌营销中心总监罗江海对记者表示，武捷思在企业并购与资本运作领域的丰富经验，已为多个知名重组案所证明。他的加盟将深刻影响公司未来的地产并购业务的开展。同时，武氏拥有一个几近完美的执业履历，相信这将使公司的管理层结构更加完善。
         1951年10月出生的武捷思比郭梓文大11岁，而郭梓文表示将其视为老师与兄长。
          按照既定计划，7月18日，武捷思将正式履新。未来3年，他将作为董事局副主席，主事奥园公司的战略设计与业务并购。而日常运营层面的事务仍由郭梓文以总裁身份负责。

策动并购

         知情人士透露，在选择奥园前，武捷思做了比较详细的了解，结果令他很满意：奥园的财务状况优良，且拥有一个非常稳健的战略投资者队伍，股权结构良好。
       “武先生特别在意的一点是，与老板的磁场是否吻合。最终，他和郭梓文在两个关键问题上达成了共识：其一，在增加土地储备上，举牌少一点，并购多一点；其二，公司管理结构上实行扁平化。”该人士表示。
        据了解，在奥园新的管理架构中，集团的定位是服务和管控，项目公司则是执行中心和盈利中心，而集团的管控手段如果不扁平，则会对服务质量造成影响。
       “就管理的结构问题，郭梓文和武捷思沟通了很多次。”知情人士说。
         去年10月上市的新股中国奥园恰逢资本市场最后的盛宴，复合地产的商业开发模式获得投资者认可，最终得以募集相当资金。
          根据中国奥园年度股东会披露的数据，截至5月份，公司可动用的资金额度达到86亿元，这包括去年在港IPO所募资金约38.6亿元，约20亿元的私募资金，及银行授信额度、销售回笼款项等。
          如此的现金储备足令同行羡慕，也给武捷思这位资本高手提供了一个广阔的发挥空间。事实上，这也是郭梓文提供给前者的绝佳平台。在奥园看来，行业洗牌给公司带来了并购的发展机遇，“我们认为，买地开发不是地产商发展的惟一途径，在当前的环境下，使用并购的手段效果会更好。这正好是武先生的强项，而常规的项目操作则是郭梓文先生的强项。”罗江海透露。
        早在今年3月份，奥园就已对外发布了寻求土地和项目合作的信息，意向城市包括北京、上海、广州、重庆、沈阳、成都、南京等13个城市。要求城市中心土地建筑面积在5万平方米以上，城乡接合部须300亩以上，合作形式以购买土地、收购项目公司股权或收购房地产集团公司股权为主。
         罗江海表示，虽然可选择的并购项目很多，每个星期都有20条项目信息，但奥园目前还是在审慎选择，希望并购项目的年回报率能在30%以上。

下半年要抄底并购
——专访奥园品牌营销总监罗江海

■记者 曾冬梅 张杰  广州报道

       自去年10月奥园上市后，公司并未有大笔投资，对媒体亦相当低调。
       但这并不妨碍奥园成为业内佼佼者的雄心。实际上，武捷思的加盟，正说明奥园的未雨绸缪。
7月9日，奥园品牌营销总监罗江海就公司发展模式、投资方向等接受了本报记者的专访。

“86亿元流动资金”

中国房地产报：上市以后，奥园手握重金，但却一直按兵不动，有人说是稳健，也有人说是保守，你们是怎么想的？
罗江海：上市后，奥园没有马上开展进一步的投资，因为公司的策略一向都是量入为出，不会过于激进。吸引人的地方太多了，要学会控制心魔。

中国房地产报：能否透露一下奥园目前的现金流情况?
罗江海：今年5月6日股东大会上公布的数据是，奥园有86亿元的可动用资金，其中包括上市募集的36亿元，上市前私募的20亿元，工商银行和农行分别授信的15亿元和3亿元，还有上一年及今年的一些销售回款，大概10多亿元。

“并购是条好路子”

中国房地产报：在未来，奥园有怎样的资金计划和投入方向？
罗江海：资金的主要用途是发展和并购项目，整个行业的大环境为企业并购提供了良好机遇，可选择的空间很大，一个星期就能收到20多个项目信息。
      现在奥园还在选择，收购项目要沉住气，不能急躁。按照目前的行情，光是把钱借出去就能有30%的利润，所以我们要求并购项目的年回报率必须在30%以上。
       我们的目标主要放在省会城市，人口在700万以上，年销售面积600万平方米以上，项目必须具备重新包装和定位的条件，也就是能够重修庙宇，再塑金身。

中国房地产报：你一直在等待并购的最好时机，计划什么时候抄底？
罗江海：应该会在今年年底前出手。
        并购的风险主要在于或有负债，但也不是洪水猛兽。并购的难度比正常的项目开发要大，需要更多的经验和阅历，而支撑并购是否成功的最重要因素，则是收购者的财务、法律和资本运营的观念。
         我一直都相信，房地产企业要发展壮大，不能单靠买地开发，并购也是一条好路子，要少举牌，多并购。很多企业现在感觉痛苦，就是因为当初举牌举得太多了。

“复合地产是最大优势”

中国房地产报：奥园的增长模型是怎样的？对自己是什么定位？
罗江海：奥园的增长模型是不低于30%以上的增长率，利润和经营额不低于30%。在上市时，奥园就已经向投资者展示了未来三年的目标，我们的定位是做最具成长性的企业。
        2005~2006年，公司的利润递增了200%，2006~2007年又是200%的增长，我们希望企业每年都有稳固的增长，虽然2008年市场比较困难，但目标还是要比2007年增长30%。

中国房地产报：奥园的核心竞争力是什么？
罗江海：复合地产是奥园的最大优势，第一阶段我们复合了体育，第二阶段是教育，第三阶段是创意产业和养生产业等方向。做房地产看小局来做是做不大的，不跟城市的产业相结合，就得不到政府的支持。要在地区产业发展的同时获得地产的发展空间。

中国房地产报：为什么不沿用当初复合体育的模式，而是要一直变更复合内容？
罗江海：从1998年第一个项目——广州奥林匹克花园开始，奥园就完成了第一个模具的制造，出了品牌、经营模型、团队、网络和效益。模具的结构和辐射能力要留有余地，才能适应不同地区不同产业的需求，所以直至今天，奥园仍在不断变更新的模具。
       体育产业与地产结合已经发展了很多年，而且奥运会后已是顶峰。复合地产要跟城市未来的发展产业、市场最有动力的产业结合，创意产业和养生产业无疑是最具潜力的。
         奥园每隔3~5年就要调整一次复合的产业，以保证与时俱进，但无论怎么调整，复合的都是跟地产有关联，能让地产得到提升的产业。

“楼市走出低谷要2年”

中国房地产报：今年很多开发商都感觉日子不好过，在你看来，楼市现在是处于什么发展周期？
罗江海：今年将会是很精彩的一年，是练武功的一年。楼市目前应该是处于低谷时期，一般来说，股市和楼市要走出低谷需要2年时间，以前两个市场的低谷都是交错出现，像今年这样一起重叠是很罕见的。
跟股市一样，判断房地产市场的走势也没有技术分析，需要凭感觉和经验判断，所以我们会密切留意每个月各大主要城市的成交量和价格变动，以及政府出台的政策。
       我认为现在还没到底，但快到底了，能不能捞到底就很难说。国内市场销售疲软加上国际资本市场动荡，今年地产行业不可能有好环境，日子不会好过。

中国房地产报：判断市场是否到底有没有一些数据可以帮助分析？像万科6月份的成交量同比下降40%，是否也是一种没到底的信号？
罗江海：6月份所有公司的销售都比5月份糟糕，是黑色6月，8月份也不用指望。