■中国房地产报   记者 曾冬梅 王福民  广州报道

       6亿美元的巨额私募、16%的股份稀释，不只是化解了恒大地产因上市搁浅而引发的猜疑，更夯实了一家积极进取型地产公司健康、稳定的未来。

        7月1日下午3点。广州天伦大厦23楼。在IPO延迟三个月后，恒大地产董事局主席许家印首次接受了本报记者专访。

        “我个人稀释了股权，但确保了公司的核心竞争力和健康发展。”许家印对本次私募总结道。

三项资金解决方案

         三个月前，刚一启动IPO计划即遭遇国际市场几十年一遇的股市大跌，让恒大始料未及。许家印承认，推迟IPO，原计划100亿~150亿元的IPO融资没能实现，对恒大的经营运作确实带来了一定的困难。

         “但作为企业家，不可能没有通盘考量和前瞻思维。”许家印透露，早在谋划上市之前，恒大就已想好了备选的融资方案：一是恒大去年开工、正在建设的36个项目，预计今年可售面积共750万平方米，在3月份时，已有近400万平方米物业在建筑进度上达到了预售条件，可以马上销售楼宇回笼资金；二是拿一大批项目进行合作；三是增资扩股。

         据香港业内提供的消息，恒大地产此次计划增资扩股6亿美元。截至6月29日，已到账5.06亿美元。其中，新世界集团创办人郑裕彤注资1.5亿美元，占公司股份3.9%；中东某国家投资局投资1.46亿美元，占公司股份3.8%；德意志银行、美林银行等其他5家机构合计入股2.1亿美元。

         恒大地产经过此次增资扩股，以及2008年1月原三家战略投资者美林银行、德意志银行、淡马锡将持有的优先股转为普通股，使公司增加资本金10亿美元，负债率下降到65%左右。

         虽然这次定向增发近16%新股，使原有股东、包括许家印个人在内的股份被稀释，但许仍然坚信，这是“非常值得”的。

         据称，恒大也是经过慎重的利弊权衡才做出这样的决定的。在2004年恒大确定全国发展战略时，就定下了打造精品，项目品牌、公司品牌“双落地”的策略。具体来说，恒大在这些城市的“亮相”要做到准现楼，环境、会所、公建配套等做好才发售，通过保证产品品质、提高产品附加值的方式，体现公司品牌在当地的高起点，确保公司在量的扩张的同时实现质的提升。

         分析人士感慨：“一家未上市的企业能融到这么大额的资金，相当了不起。”

“靠实力和前景融资”

      对于接下来是否仍将择机再上市，许家印未置可否。他表示，“恒大是实实在在靠自己的实力和前景融资”，之前的三家战略投资者这次来了两家，恰恰说明了他们不是“拉一把”，而是确实长期看好恒大。

        据了解，在这轮私募的投资机构中，美林银行、德意志银行是2006年第一批投资入股恒大的三家股东中的两家，美林银行2006年12月已投资1.3亿美元、2007年9月投资1.3亿美元合作项目，三次累计投资3.1亿美元；德意志银行2006年12月已投资1.33亿美元、此次投资6千万美元，累计投资1.93亿美元。

        而与郑裕彤的合作基础则在于，郑裕彤对恒大的品牌和管理模式十分认同。郑氏此次除入股1.5亿美元外，还投资7.8亿元人民币与恒大合作两项目。

        至此，在恒大地产48个项目中，已有3个项目对外合作，还计划有3个新项目进行项目融资，这3个项目分别是广州绢麻厂项目、重庆科技学院项目、上海项目，总建筑面积150多万平方米，占恒大土地储备的三十分之一，但涉及总地价金额80亿元，占恒大计划IPO融资额的约三分之二。

        “恒大目前的股东结构很优秀，很合理，美林和德意志是名列前茅的国际投行，郑裕彤是香港三大富豪之一，也是地产巨头。”许家印表示，这些投资者的进入，除了对恒大运营模式、经营理念的认同外，还在于对中国未来经济发展、地产行业发展的长线看好。

        国泰君安分析师姚峣认为，对于资金紧张的房企而言，大多习惯“借几个月高利贷，等市场好转”。但从近期来看，“最好的方式仍然是项目融资”。

增资扩股是最合理选择
——专访恒大董事局主席许家印

        他的心情显然很好，支开了秘书，自己拿着水壶，说：“我给你们沏茶。”
        这是记者在专访恒大地产集团（恒大）董事局主席许家印时的一幕。虽然几个月内许家印历经坎坷，但他仍不改往日的谦逊与随和。
         在他“消失”的这段时间，恒大一度是各大媒体的报道焦点，诸多揣测、传闻纷沓而至。“他们不了解情况。”许家印解释。在他看来，IPO只是恒大发展的一个阶段，并不是孤注一掷的惟一选择，一个掌管着几千号人生计的企业家，不会不给自己留后路。
          诚然，许家印给人的印象是个失意者。但在紧急关头，能够稀释个人股权，勇于进行私募，“割腕”挽救奋战多年的事业和成果，不得不令人侧目。
           再次向6大机构成功私募6亿美元之后，7月1日，许家印首度接受中国房地产报的专访。

■记者 曾冬梅 王福民 广州报道

“账上余额15亿元”

中国房地产报：这三个月来，恒大的经营和现金流一直备受关注，此次私募后，负债率由以前的95%下降到了65%，这是怎么做到的？
许家印：之前有95%负债率的说法，是去年9月份按照香港国际会计准则的规定，将2006年美林银行、德意志银行、淡马锡银行这三家战略投资者持有的4亿美元优先股的股本金计入债务而得出的。
今年1月份这三家股东的优先股转为普通股后，加上这次增资扩股的6亿美元，恒大的资本金增加了10亿美元，因此负债率大幅下降。

中国房地产报：能否透露一下恒大目前的现金流情况？
许家印：3月份我去路演时，恒大的账上有30多亿元，期间有楼盘的销售回款，也有新增的银行贷款，到昨天（6月30日）账上余额是15亿元，这个数字没有包括刚私募的6亿美元。
像恒大这么大的企业，账上没有个二三十亿元，心里不踏实。恒大的财务一直都比较健康，成立至今，没有一笔银行的逾期贷款，这在业内是非常难得的。

“抛盘会损伤恒大品牌”

中国房地产报：最近广州业内有消息指，恒大将转让绢麻厂项目，事实是怎样的？
许家印：绢麻厂项目是恒大为上市准备的重要项目之一，此次恒大是把这个项目拿出来做单个项目的融资，并非转让。

中国房地产报：作为恒大转型后的第一个精品项目，恒大御景半岛近期进行了比较大折扣的促销，有声音说恒大是在抛盘，你怎么看？
许家印：恒大御景半岛去年10月1日开盘，当时的价格就比周边楼盘均价高出25%左右，这半年来，广州房地产的整体跌幅大概在30%左右，根据市场情况，我们推出了七折优惠，但优惠后的价格反而比周边价格高30%以上。
       可以说，这轮调价完全是根据市场走势进行的调整。因为，御景半岛目前可以销售的面积按当前的销售价算起来也有33亿元，要抛盘的话，再降个15%~20%，我想一周内就会抛空。但我们不可能也不需要这么做。

中国房地产报：你曾经说过，上市推延后，除了私募，恒大还有项目销售和合作这两种解决资金问题的方案，为什么最后没有采取低价抛盘的措施呢？
许家印：决定将IPO延期后，我们第一个否定的就是抛售楼盘的方案。在2004年我们确定全国发展的战略时，就定下了打造精品，项目品牌、公司品牌“双落地”的策略。我们要求恒大在这些城市的“亮相”要做到准现楼，环境、会所、公建配套等做好才发售。
        通过保证产品品质、提高产品附加值的方式，体现公司品牌在当地的高起点。如果我选择抛盘，在达到预售条件时就卖楼，会严重损伤恒大的产品和公司品牌，造成巨大经济损失。
          事实上，从我们最近刚开盘的几个省外新项目的定价，就可以看出恒大是否有抛盘的迹象。例如，成都恒大绿洲，开盘价是5300元/平方米，带1500元/平方米装修，一周内价格就涨到了5600元/平方米。武汉恒大华府4月28日开盘，周边带装修的楼盘均价是卖5000元/平方米多一点，我们的是1.1万元的均价，高出周边一倍。
          一个公司的现金流是否紧张，是否会不计成本地抛盘，从定价就可以很清楚地看出来。而且，在接下来的7、8、9三个月，恒大将陆续有20多个楼盘开盘，以我们的品质，如果和别人同样的价格卖，可以一开盘就卖掉50%以上的货量。

“项目合作等同卖身”

中国房地产报：在私募前，有没有想过大范围地进行项目合作，毕竟这可以使你的股权不至于被稀释？
许家印：从2004年恒大开始进入二线城市进行全国扩张到现在，已经积累了近40个优质的项目。而如果完全靠项目合作，也就是卖项目，那需要用30%~50%的项目合作来解决公司的现金流。
        老实说，我在香港的时候，每一个投资者跟我谈的第一件事就是，许主席，能不能给我两个项目合作。其中不乏一些龙头企业。对于开发商而言，项目是公司未来发展的基础和空间，卖项目等于是卖身，实在舍不得。
         权衡利弊，最后只有选择增资扩股的方式。这次定向增发近16%新股，原有的股东包括我个人在内股份是稀释了，但不卖项目能保持公司发展的基础和目标不改变，我想是非常值得的，我也坚信是正确的。

                                                                      责编：龙美好