笙歌散去，落英缤纷。经历了长达半年之久的调整后，房地产市场的利益各方正试图打破不断下滑的局面。在此过程中，二套房贷政策的执行，便成了一场宏观调控与行业利益的市场博弈。尽管监管层一再强调，将加强房贷风险排查，但试图突破第二套房贷款政策的各种变相违规操作却屡禁不止。

北京：公积金贷款松绑

■中国房地产报  记者 关星 北京报道

       刘先生刚刚成功完成了二次置业。2005年，他曾用商业贷款买了一套房，去年本来打算买第二套房，但恰逢第二套房贷新政出台，再置业计划一度搁浅。
       然而，最近，他找到了规避二套房贷政策的变通办法——公积金贷款，低首付、低利率，着实让他尝到了甜头。
      像刘先生这样的购房者似乎并不算少数。据北京市住房公积金管理中心的有关统计显示，房贷新政出台后两个月的时间里，公积金贷款的每月贷款受理宗数比原来增加了约70％。

二套房贷盲区

        当记者以购房者的身份探访多个楼盘，售楼人员的答复惊人的一致。“只要第一套房不是用的公积金贷款，完全可以。90平方米以下，首付比例20%；90平方米以上30%。” 几个楼盘的销售人员一致回答。
壹线国际的销售人员告诉记者：“申请小户型住宅二套房公积金贷款，首付为总房款的20%。利率按规定执行，比商贷低。办理大概需要一个月的时间。”
       远洋一方的销售人员也表示该楼盘“接受二套房公积金贷款，以90平方米为界，首付款为总价款的20%~30%，根据自身缴存情况，公积金最高贷款额度为60万元，办理时间约为70天。”
        根据北京市住房公积金贷款规定，贷款人需在第一笔住房公积金贷款还清后，才可以申请第二笔住房公积金贷款。如果第一套房选择商贷，第二套房选择公积金贷款，则首付比例不需提高。
        此外，记者发现，有一些楼盘实际对公积金二套房贷首付比例有其特有的计算方式，即用住房总价款额度减去公积金可贷额度。
         “公积金贷款最高额度60万元，而我们的房子总价都是100万元以上，二套房公积金贷款的首付比例至少为总价款的40%，” 世纪星城的销售人员告诉记者，“但贷款利率按5.22%的年利率执行。”

松绑房贷新政

         事实上，房贷新政出台后，第二套房的商业贷款首付比例提高到40%以上，同时经过多次上调贷款利率以后，公积金贷款和商业贷款的利率差距进一步加大，公积金贷款的优势也正日益显露出来。
         北京蚂蚁工房楼盘销售人员表示，因为公积金贷款必须在结清第一笔房贷后，才能申请第二笔贷款，所以，就不是二套房这部分业务。没有人查，也就谈不上违反二套房贷规定。
          记者致电北京市住房公积金管理中心，得知购房者若已有房产且选择使用公积金贷款购买第二套房，首付款比例并不需要提高，且公积金贷款年利率仍执行“1~5年内4.77%，6~30年内5.22%”。
         “买二套房的未必就是炒房，很多是升级置业，而之前公积金受限，现在工作比较稳定，个人公积金成熟，这样看来，公积金贷款购买二套房的优惠是应该的。”北京链家房地产经纪有限公司市场总监金育松认为，“政策制定者也是知道这样一种情况才另外留出了一个口径。”
        但在中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌看来，虽然购买第二套房没有纳入公积金贷款范围内，但公积金发放有一定的审批手续，要经过严格审查，即使申请二套房公积金贷款，也不一定能贷得到款。
         然而，事实却并非如此。亦庄北岸一名销售人员表示，目前使用公积金办理二套房贷的客户挺多的，1个月时间就可以办下来，成功率还是比较高的。
           对此，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波表示，在执行过程中，公积金贷款与信贷紧缩政策错位，这是正常现象。政策多空间、多维度的执行，力度总会有差异。
          但中国社科院经济研究所研究员汪利娜却对这一观点并不认同。“公积金盲目放贷与二套房贷抑制过热的紧缩政策相违。”汪利娜说，公积金不接受金融机构监管，盲目刺激住房需求问题，就是自行其是，有什么游戏规则可言？”
         汪利娜表示，公积金作为政策性住宅金融产品，其目的不是刺激购房需求而是扶持中低收入者解决住房问题，不能盲目追求高使用率。公积金贷款要对贷款对象、购房的价位、购房的面积有明确界定，应该与国家政策相适合，设定评定风险等级，否则，就会失去政策性金融的意义，造成“南辕北辙”的后果。

深圳：银行“潜规则”隐患渐显

■中国房地产报  记者 刘晓云 深圳报道

      陷入房贷“集体违规”风波的深圳四大银行，于6月10日分别作出了回应，均否认违规发放房贷，坚称各自在实际操作中一直严格执行监管政策。
       “表面看银行的政策是没有变的，但实际上，各银行执行的二套房贷政策多是采取守住底线原则，具体操作过程中，由于政策很多细节不明确，银行肯定会去找政策的漏洞。”一位不愿具名的银行人士对记者透露，在政策的执行上做一些变通，也成为银行办理二套房贷的“潜规则”。

“潜规则”规避房贷新政

      在今年5月初的深圳房展会上，鲜有地出现了各大银行的身影，房展会上银行的“集体现身”显示了在房价旋涡中银行的无奈。
       “银行说，我们很郁闷。”曾有某香港上市公司财务总监对记者如是笑谈。
         被相关政策“所迫”，各大银行的房贷业务急剧萎缩。在此情况下，各大银行便心照不宣地进行着“潜规则”，打响了一场房贷“保卫战”，试图通过打擦边球冲破一个缺口。
        包括国有银行及一些股份制银行，不约而同地采用了变通方式，大都采用了“首套住房已出售或结清第一套 住房贷款，再次申请购房贷款时即可享受首套住房贷款优惠”的银行策略。
        表面上看似“天衣无缝”的房贷变通方式，实则藏着鲜为人知的猫腻。
       “在实际的操作过程中，有的银行只要求提供房屋出售合同。这种操作存有巨大的审核弹性。一旦银行放松对合同真伪的审核，贷款申请就很容易获批。”上述银行人士透露。
          另有银行相关人士则解释说，如果第一套贷款已经偿还了，因此实际上对银行的这一块负债已经没有了，这套房变现以后就已经具备偿还银行贷款的现金流的能力。
       “从这个角度来讲，其实银行把这两个因素作为放贷的现金流考虑，这是很正常的。”该人士说。
         招商银行深圳分行有不愿具名人士对记者表示，银行不会也不可能在政策层面作出太大的调整， 只是在对二套房标准认定方面稍微有点松动，也就是放松了对二套房的审核。
        “从去年9月到现在，我就没有看到任何一家银行对自己的二套房贷款政策进行明确，银行在具体操作的过程中也很迷茫。”上述银行人士无奈地表示。
        这也变成了“潜规则”得以顺利衍生的温床。

隐患渐显

     某种程度上，深圳的银行和开发商已然结成利益共同体，当开发商一个个面临资金问题愁眉不展的时候，银行所要面临的，是随着房价高位时介入的投资者的“负资产”危机而引发的大规模“断供”。
       虽然“负资产”在现时尚未大面积发生，但根据记者调查，目前在宝安、南山均已出现了不同程度的负资产现象，甚至有不少业主已经准备或已经实际进行了“断供”。
      “此前为了抢夺客户，做大房贷业务，银行已经忽视了风险控制。”上述银行人士说。
        部分银行在接受记者采访时表示，目前深圳“负资产”现象尚未大面积发生，但不良贷款的确已有明显的上升势头，若房价再下跌2成，深圳楼市将会产生大面积的“负资产”及“断供”现象。
      “如果房价继续下调，今年下半年或明年将迎来客户违约的高峰。”深圳大学国际金融研究所所长国世平说。
        但事实上，业界人士均对房价表达了“不容乐观”的想法。
       “如果目前的政策环境没有变化，接下来地产的‘百日剧变’就一定会出现。”中原集团主席施永青说。
         可以想象，如果“负资产”危机一旦爆发，其所引发的“断供”动荡，即便不是全部，其对深圳金融系统也必将产生极其重大的冲击。“银行也总归是要为自己的‘违规放贷’买单的。”上述某香港上市公司财务总监说。

“共同贷款”擦边政策盲区

■中国房地产报  记者 吴雅卿 北京报道

       楼市的萎靡不振和房贷业务量的锐减，使市场各方主体想尽办法寻找政策的操作漏洞。近期，一种名为“共同贷款”的变相违规贷款业务在市场中悄然盛行。
       “很显然，这是一场力主宏观调控的主管部门与追求经济利益市场各方的博弈。这种博弈我觉得就像猫和老鼠之间的一种游戏，开发商和商业银行在当前这种高压的状态下，为了试探监管层的底线，不断地尝试闯红线，察看央行和银监会的反应。”西南财经大学周雪飞博士说。

“共同贷款”风行

       据相关媒体报道，在第二套房贷政策违规现象最为严重的深圳市，地产中介为了拉拢客户， 采用“共同贷款”的方式帮助名下已有按揭物业的客户享受首套住房的按揭政策。
       6月11日，记者在对京城各中介及开盘项目的暗访中发现，“共同贷款”也普遍存在。
        据了解，所谓“共同贷款”就是指，已有按揭在身的购房者为了获得首套住房按揭利率，联合一位尚无按揭记录的人士一起申请贷款。
        在操作时投资人需要和联合人签署一份协议，注明投资人有99%的产权，联合借款人只有1%的产权；但在向银行的借款协议中，联合借款人需要承担相同的责任或者更多的责任，这样才能以第一套房利率贷款。
         “因为联名贷款存在着产权分割的问题，今后如果联名双方出现矛盾，这里面潜藏着的法律风险将会很复杂。所以一般来说除非客户主动提出，否则我们也不会去建议客户用这种方法。”当记者以购房者身份咨询时，链家地产相关人员介绍到。
         尽管如此，联名贷款的方式在深圳、南京等地早已成为多家银行默认的“潜规则”。
        据某位不愿透露姓名的业内人士介绍，由于银行对共同贷款人中申请贷款的“主贷人”，在所购房产中资金、权限所占比例并没有具体要求，因此即使已经有按揭物业的购房者，只要在产权证上有名字，就仍能享受到首套住房的优惠政策。
          南京某银行人士在接受媒体访问时，甚至还表示：只要找一个信得过且没有按揭记录的人，便能一起成为产权人。在做公证时，书面证明真正出资买房的人享受99%产权，共同所有人占1%产权。这样即使出了纠纷损失也不至于太大。
       “联名购房是一种打擦边球的方式，另外也是银行和开发商在试图不突破底线的情况下作出的一种尝试。至于这种方式能不能得到监管层的认可，还需要进一步的观察。”周雪飞说。

市场多方的博弈

        2008年伊始，楼市便在“拐点论”的笼罩下艰难前行，而央行对第二套房贷政策的严格监管，更是有效地控制住了市场投资行为。
        与此同时，市场观望氛围也进一步加剧。即使进入了传统的5月销售旺季，成交量依然未见起色。
          根据北京市房地产交易网公布的数据，2008年北京前5个月期房住宅成交量总计25361套，日均签约168套，相比去年同期42862套的成交量，少了17501套，跌幅超过41%。    
       “楼市成交的颓势已经非常明显，开发商利益受损自然不用说，从银行角度来看，因为房贷一直被视为优质资产，各大银行都不肯轻易放弃。于是类似于‘第二套房贷政策松动’、‘四大国有银行集体违规’等事件就时有发生了。”周雪飞说。
        值得一提的是，除了联名购房外，此前不少楼盘已打出分期首付的促销招牌。
        业内人士也认为这种由开发商策划、银行默认的分期付款方式，是变相松动国家第二套房贷政策。
       据某位业内人士分析，按照分期首付一般的操作手法，置业者可以支付2成首付款，剩下的2成由开发商垫付。而且，开发商垫付的首期款免息，客户只要与开发商签订有关合同，约定分期还款时间以及相关违约责任即可。而对于这种分期首付的责任,一般来说，银行都会推卸责任，他们只看购房者是否支付了首付款，而不管其以何种方式筹措资金。
        “首付款中有部分是开发商垫付，但是房子却是抵押给银行的，同一套房子不能抵押两次。也就是说开发商借钱给购房者，却没有抵押物，一旦购房者出现财务危机，不仅开发商难以收回垫款，银行也将成为最终风险的接盘者。”一位业内人士说。
         据悉，这场被称为“危险的营销游戏”在监管部门的严格监察下，如今已被开发商们紧急叫停。
对此，周雪飞表示，楼市的持续低迷已让开发商和银行之间达成某种默契，为了吸引购房者，开发商和银行都想尽办法、使出浑身解数企图来改变当前的市场困境。然而，从6月7日央行又一次上调存款准备金率的动作可以看出，当前监管层坚守货币从紧政策的原则尚未改变。
        “但不排除监管层近期会做出一些调整，因为最近国家发改委认为宏观经济已经出现了下降的趋势，所以我想央行是否还会再继续紧缩货币政策尚有待观察。”周雪飞说。

                                                                  责编：龙美好