■中国房地产报  记者 方帅 济南报道

       2008年的济南楼市格局正陷入一场迷局。
       5月30日，位于济南市历下区数码港大厦的某房地产营销公司会议室。比33摄氏度更高温的讨论正在进行。
        这已经是一星期内该公司第三次讨论某项目开盘定价会议，但争论仍在继续。一种观点主张独树一帜，以6500元/平方米的价格开盘，突显区位优势的同时保证利润；而另一观点则认为，济南楼市并没遵循“好地段高房价”的规律，应保守预期，以5500元/平方米的价格低开，加快回笼销售资金。
        4个小时后，老板用力掐灭烟蒂，拍板售价为5500元/平方米，比此前直接降了1000元/平方米。
        虽然离开盘尚有时日，但接到这个定价的销售总监王平(化名)仍有顾虑。“即使5500元/平方米卖的是高档房，济南人中庸保守的消费理念也不会使销售太快”。
       据了解，在济南天桥、槐荫、历下、历城、高新等区，价格在5500元/平方米左右的远不止王平销售的这一个项目。
      近半年，受棚户区改造产生的回迁房冲击以及济南独有的保守消费理念影响，使得不论本土还是外来地产商大多放弃坚守“好地段、高房价”，而是倾向于“随大流”，于是，定价渐趋雷同，终致出现“一口价”怪局。

买哪儿的房子都一样

       来自济南住宅与房地产信息网统计显示，2008年年初至4月底，商品房可售面积约190万平方米，已售面积是40.6万平方米，已销售均价为5193元/平方米。记者对照最新版的济南楼市图观察，各区域价格并没有明显差异。
        对于一口价的成因，山东鑫苑置业有限公司副总经理兼营销总监张凯解释，济南人买房子只问价格，还没有挑剔产品的意识。房子定位压力不大，什么样的房子都有人买。
       记者进行了大量随机采访，不论是公司职员、政府公务员还是外地置业者，对在济南置业更看中的都是价格。
       “在济南，买哪个地方的房子几乎都一样，为什么不选个便宜的。”山东大学即将毕业的小王决定留在济南，而高校聚集也成为济南刚性需求强劲的原因。
          另外，济南棚户区改造也已经启动。从今年5月开始，济南市计划用三年时间，基本完成38片棚户区的改造，拆迁建筑面积高达196万平方米，涉及近10万居民。
           而在如此大规模的城市改造中，大量的刚性需求将释放，但这对济南商品房市场似乎并不意味利好。
      “棚户区改造导致的大规模回迁房会冲抵商品房市场。”山东师范大学房地产系主任程道平说。

房价需要补涨

         程道平认为，2008年的济南楼市重要的转折期：从2007年的供不应求，转向逐渐增加供给。
          但济南目前在建的项目有150个左右，而接受采访的开发商和专家大多认为“供应量很小，价格仍有上涨空间”。
         来自济南住宅与房地产信息网的调查显示，济南市民46.7%的人可以承担2000~3000元/平方米的房价，只有2.1%的人可以接受逾4000元/平方米的价格。
        程道平说，2008年第一季度已经滞销，受观望气氛影响较大。而他也以济南翡翠郡项目为例，该项目2007年12月的销售额是2亿元。但今年春天，一个月的销售额却不足6000万元。
           在济南，一直有住东不住西的说法，东部预期不断升高，2007年下半年奥体中心和山东省博物馆的亮相也不断刺激人们去东部置业的热情。而这一区域集中了不少外来知名开发商，比如海尔绿城。
          “这些外地品牌开发商的到来，将使该区域的价格又会出现一个小的井喷。”至祥置业（中国）有限公司项目总监司强是对对济南楼价的看涨者。
        张凯的观点则是：“济南楼市需要补涨，但由于地价本身处于高位，没有过大波动，所以房价也不会上涨太快。”

济南楼市就像围城

       张凯透露，在去年的公司财务报表上，山东鑫苑的毛利率最低，“这与两年前公司进入山东市场的预期存在差距”。
        尽管如此，仍有地产商陆续进驻济南。海尔绿城的联姻成为济南房地产历史上的经典之作，此外，还有新世界、阳光100、保利等一线开发商扎堆济南。
          但一些济南本地的业内人士认为，济南楼市仍存在隐忧。
         “济南房地产的隐性成本过高，在郑州，砖混建筑的建安成本为700元/平方米，而在济南则高达1100元/平方米。”张凯说，比如正在建设的鑫苑国际花园，政府要求高档小区地下车库必须达到80%，“单在地下车库就投入了7000万元”。
         此外，虽然济南土地储备丰厚，“但土地熟化速度太慢，使得很难有新盘问世”。
         而据记者了解，济南很多优质地块都因棚户区改造处于难产阶段。“鑫苑只关注招拍挂的净地。”张凯的这句话代表了济南一部份开发商的拿地策略。
        “济南楼市就像围城，本地的开发商想走出去，外地的想踏进来。”一位济南某大型房地产企业财务总监这样形容。
       而记者从济南市国土资源局获得的一份2007年6月济南市城区国有住宅用地区片基准地价表上显示，济南最高地价为3320元/平方米。
        对此，上述财务总监表示，“地价比房价涨得更狠”使开发商的利润越来越小，成本高达50%以上，税后的利润保守估计也就12%左右。