当求钱若渴的广源地产遇上转型典当行的大红鹰，一场民间融资的买卖便一拍即合。这是给民间资本腾出的市场空间，还是中小房企退守的最后战场？

■中国房地产报  特约记者 陆彬杰 上海报道

       5月22日，大红鹰（600830.SH）发出公告，拟将自有资金1亿元委托上海浦东发展银行宁波分行贷款给嘉兴市广源房地产开发有限公司（以下简称“广源地产”），委托贷款期限一年，年利率为18%。
       分析人士指出，以往这种过桥贷款利率一般在10%左右，现在提高到18%，足以说明“房企资金链足够紧张”。事实上，这种融资方式还隐含着巨大风险，一旦房企不能快速销售，则会在短期积聚起巨大的还款压力，最终可能导致烂尾楼的产生。

大红鹰的“典当”生意经

       “大红鹰在经营所需资金正常使用的情况下，利用自有资金委托银行放贷，提升了公司的资金使用效率。”大红鹰集团相关人士对记者表示，此次放贷当属公司主营业务。根据大红鹰2007年主营业务收入披露，典当、房产开发和商品销售排名前三，目前在江西等地开发房地产项目。
       “实际上，大红鹰相当看好典当市场的生意。特别是银根紧缩后，很多中小房企面临融资困局，纷纷寻求更多的渠道来缓解资金链压力，大红鹰显然抓住了这个机会。”一位业内人士透露。
        这从大红鹰近日更名为香溢融通便可窥探一二。大红鹰集团董事长楼炯友表示，“大红鹰”的名气源自卷烟，而目前公司的主业是类金融，并不包括烟草，“用这个名称显得名不副实”。
       “‘融通’则与公司类金融的战略发展目标一致，更名是为了更好地配合主业转型、战略发展目标的实施。”楼炯友说。
       大红鹰董事总经理郑伟雄则表示，公司将发展成为中小企业提供融资服务的类金融控股集团。“公司已经成功运作2年多的典当业务，毛利率高达96%，在2007年上半年利润贡献已经占公司营业利润的60%以上，成为公司的实际主业。”
         然而，典当行业对自有资金要求较高，这成为大多典当公司发展的“瓶颈”。郑伟雄对此坦言，大红鹰今后会通过定向增发融资对典当行业增资和收购。去年年底，大红鹰共定向增发9000万股，募集资金6.264亿元投资典当、租赁和担保类金融服务业务。

广源地产的压力

         大红鹰方面表示，为了控制风险，广源地产以土地使用权抵押作为此次贷款的抵押保证，同时广源地产董事长沈玉兴作为自然人提供连带责任保证。
         据记者调查，广源地产成立于2004年3月29 日，其开发资质为二级。该公司由嘉兴足佳房地产开发有限公司（以下简称“嘉兴足佳”）与桐昆股份有限公司共同投资。嘉兴足佳拥有10余年的房产开发经验，在嘉兴开发了月河公寓、越秀花园等楼盘，累计开发量达60万平方米。
        目前，广源地产正操盘2个项目，其中之一为2003年以6.35亿元的“天价”在嘉兴市南湖板块竞得的“巴黎都市”地块，另一个则为“罗马都市”项目，总建筑面积约20万平方米。分析人士指出，虽然广源地产在嘉兴小有名气，但就其规模而言，2.3亿元的注册资金远比不上浙江本土的宋城、万马、宋都等开发商，仍属于当地中小型房企。
        “嘉兴楼市的供应量向来比较大，再加上‘巴黎都市’地块是以高价获得，面对当前市况的普遍低迷，1亿元的资金显然对广源地产非常重要。”一位业内人士分析道。

风险犹存

        虽然房企可以从过桥贷款中获得资金，但这种融资的方式存在巨大风险。上海五合智库总经理邹毅认为，在房地产市场向好的情况下，非银行机构或同业拆借的放贷风险较小，所得收益也较大。然而在目前市场不明朗，尤其是高档楼盘出现滞销、销售周期一再拉长的情况下，放贷给这些项目的风险较大。
        “如果开发商融资后，销售仍然没有起色，将危及非银行机构的资金运作安全。”邹毅说。根据中国人民银行的有关规定，在委托贷款中，银行只是代为发放、监管使用、协助收回。也即是说，贷款企业不返还贷款的风险由委托公司自身承担，银行没有义务替公司返还贷款。
           邹毅表示，开发商通过这种过桥贷款融资，把自身的销售风险转嫁给了非银行机构和一些上市公司。“特别是一些物业抵押给非银行机构或上市公司之前，就已经抵押给了银行，这可能导致产生坏账的风险。”
        此外，此类委托贷款的诉讼成本也很高。一位上海律师对记者表示，当贷款企业不履行还贷义务时，依据最高人民法院对此专门颁布的司法解释，委托公司不能将该企业作为被告直接起诉，而应与银行磋商，由银行作为原告向法院起诉该企业。如果银行坚持不肯出面起诉该企业，委托公司可以将银行作为被告，以贷款公司为第三人向法院起诉。

记者手记

18%贷款利率算不算高？

■陆彬杰

      广源地产通过过桥贷款融资，在江浙一带并非个案。5月14日，中大股份（600704.SH）控股子公司浙江物产实业控股委托中信银行杭州分行，向其另一家子公司中大房地产发放委托贷款2亿元，委托贷款期限为1年，年利率为12%。
       “之前，早就有房地产商把别墅或公寓抵押给非银行机构或手中有闲余资金的房地产企业进行融资，期限一般在半年至1年，利率通常在10%以上。由于银行信贷的紧缩，这种过桥贷款的利率更高，甚至可能达到20%。”上海泰麒房产工作室分析师何凌飞认为，从当前房企资金普遍吃紧的大环境而言，18%的利率并不算高。
        “广源地产这种公开的委托贷款利率还不算是最高。”知名房地产专家蔡为民同样认为，判断利率的高低，主要还是看资本市场的一个供求关系。“目前许多资金链极其紧张的开发商，采用民间融资贷款的年利率甚至超过20%。”
         自今年楼市“冷却”以来，资金短缺已成为房企的共同特征。
        蔡为民表示，充足的现金流是房企赖以生存的基础，但目前的融资渠道仅有银行贷款、销售回款和民间融资。“在银行银根收紧、房屋销售缓慢的情况下，更多的开发商只能将目光投向民间融资。如果看好一个项目的前景，再高的利息他们也会承受。”
         对于房企高成本融资后的利润空间，蔡为民称，尽管民间融资的成本不低，但即便是18%的利率，房企依然有10%～15%的利润空间。
        从上述两则融资案例的形式上来看，中大股份的委托贷款属于现金池业务，大红鹰则属于第三方业务，显然后者更具放贷风险。实际上，大红鹰本身也有房地产业务，这次委托贷款可称得上“同业拆借”，从这个角度而言，其风险更大。