一项普通的集体土地征用工程，却引发了承租商户对补偿分配的“集体抗议”。经本报调查，北京市朝阳路承租商户拆迁纠纷，其实是租赁双方契约关系破裂与土地制度缺陷的共同结果。在北京、上海以及江浙等农村商品经济发达的省市，租赁户因拆迁受损而引发该类纠纷十分常见。随着城市化进程的加快，此类现象必将大量出现，将横横亘在城乡统筹建设道路上的难题。

北京朝阳路承租商户拆迁纠纷求解

■中国房地产报 记者 杨凡 北京报道

        常大鹏坐在尘土飞扬的路口，身后是一间已经拆掉屋顶和门窗的房子。一个招牌垂在墙外，上面用宋体书写着“酸江鱼”——这家远近小有名气的餐馆即将被拆除。
       “乡政府让我去找房东，房东又说和她没关系，但我的损失总得有人管吧。”5月12日，常大鹏对记者抱怨道。
       常大鹏的商铺原本是北京市朝阳区三间房乡的集体宅基地，当地农民将这些房子出租获得收益。15年前，常大鹏租下这个店面，此后每年支付房东孙秀（化名）6万元房租。随着朝阳路商业渐成气候，他又从其他人手上租下2间房子扩张饭馆。
        常大鹏的店面两旁向东西延伸，5公里的长街皆是商铺。在朝阳路拓宽工程当中，许多租赁户正面临与常大鹏同样的困境。

“迟来”的拆迁

       “整条街的商铺一眼望不到头，有各种风味美食，也有小服装店，闲时可以到咖啡屋喝摩卡，考试时就只顾钻复印店了……”中国传媒大学学生张瑜这样描述毗邻学校的朝阳路。
      2001年，朝阳路拆迁的消息开始盛传，但一直不见动静。2007年，朝阳路开始整修。“和常大鹏签新一年合同时，我便提醒他可能要拆迁，他没认真。”孙秀的儿子说道。
        2007年11月，常大鹏与合伙人周女士花20万元装修了饭馆。“想着是自己的生意，材料都用好的，以朝阳路当时的商业氛围，继续经营个三五年没问题。”周女士回忆。
          2008年3月30日，三间房乡政府在朝阳路张贴公告，宣布拓宽工程正式实施。常大鹏租赁孙秀的店面，恰在拆迁范围内。
          在本次工程的《拆迁实施方案》中，拆迁补偿对象为“原住房《集体土地使用证》使用人”。涉及到租赁户的条款仅为：“拆迁指挥部对被拆迁房屋产权人进行补偿安置，产权人负责清理与租赁人的合同协议。”
           4月13日，孙秀的儿子找到常大鹏，表示孙秀已与乡政府签好了拆迁协议，可获得三套住房的补偿。他希望能和常大鹏解除租赁关系，并愿意支付1.1万元的补偿金。
          常大鹏拒绝了。他认为自己是合法经营者，政府要拆迁，就会对他的损失有个说法，他想先打听一下相关的政策。
           周女士则对记者表示，实在不能接受这个数额。“去掉应该退的房租，实际上只补偿了7600元，而仅是外间的装修便至少花了7万元。”
这次会面不欢而散。

争议补偿分配

        和常大鹏一样，面临拆迁的近百家商户均有不同程度的损失。
         可见的损失是装修与设备，而看不见的损失是停产停业、重寻店面的成本，以及长期培养的客户群。“从公告到拆迁，短时间我们确实很难找到新店面，何况积累回头客又要时间。”一位在朝阳路开了10年面馆的老板娘说。
          绝大多数商户试图和房东协商补偿问题，却发现此路不通。“房东对我们说，我签了协议就是把房子卖给国家，现在我和你没关系了，你有损失找政府去。”经营消防器材的朱先生说。
          按照2001年公布的《三间房乡绿化隔离地区集体土地腾退安置办法》，除对产权人的住房实物补偿外，4月21日前签订协议书的产权人还可获得2000元/平方米的配合奖励。据此，孙秀可获得约12万元。此外，还有其他各种小额的商业补偿。
         “房东协议越早签，我们能周转的时间就越短，这种需要牺牲商户利益的配合奖金是否应该给予商户？何况从事商业经营的是租赁户，为什么商业补偿都给了房东？”常大鹏提出异议。
          被商户问到奖励与补偿时，绝大多数房东的回答都是“一分钱没见着”。多次碰壁后，商户们自发组织起来，找到了乡政府。“但乡政府说，拆迁补偿和我们没关系，如果解决不了可以告房东。”常说。
         三间房乡政府始终未接受记者正式采访，但工作人员在电话中表示：“根据相关拆迁政策，政府只和产权人签订协议，和租户没有关系。现在商户的问题是与房东之间的合同纠纷，应找法院解决。”
         对此，专业从事征地拆迁业务的律师贾启华表示，地方立法机构在集体土地征用方面的管理办法存在空白，90%左右的地方还在套用《土地管理法》。“北京市在这方面的立法已经走在前面，但并没有关于非业主的租赁户经济补偿的规定。”
         “如果是这样，至少乡政府可以做一件事，就是在确认承租户与房东双方是自愿解除租赁后，再与房东签订拆迁协议，不然对商户而言不公平。”朱先生说。

期待解决之道

        租赁双方均坚持自己的看法，各种小道消息却不断流传。据说一家东北菜的老板“幸运”地获得房东给予的6万元补偿。而许多小商户、外地商户却在悄悄“撤退”，一些商户则通过各种方式表达自己的“抗议”。
         朱先生虽然关闭了门店，但仍旧希望乡政府能够出面解决纠纷。“新商业设施要建起，说明还要招商引资。”朱先生认为，即使不能在经济上有所补偿，至少在新商街建起时，对老经营户应该有更优惠的政策。
          贾启华认为，政府不宜因法律空白而机械套用相关规定。“如果承租户确实受到重大损失，据《物权法》，应给予一定补偿。”
         一位浙江商人表示，在北京、上海以及江浙等农村商品经济发达的省市，租赁户因拆迁受损分文不补的情况很常见。
        中国城市经济协会副会长刘维新在接受记者采访时表示，随着城市化进程加快，在某些地区，特别是城乡接合部，这样的现象屡见不鲜。“在坚守18亿亩耕地红线的前提下，部分城市化较快的地区，应尽快将集体土地收归国有，建立统一的市场和统一的流转机制。”
         “江苏省部分地区已有对集体土地承租商户适当补偿的规定，这是个有益尝试。在政策文件不适用的情况下，地方政府更应积极寻求突破的办法。”贾启华说。
         据三间房乡政府工作人员介绍，因工程任务较重，乡领导目前经常工作到深夜。“和产权人的协议已经基本解决了，也在做一些对承租户的说明工作。”

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宋庄小产权房交易纠纷达成和解

      1997年，画家杨大味夫妇从北京市宋庄村民手中“购买”一套房屋。但去年，村民却以“城里人不许购买农民房”为由，要求以原价收回房屋，并将杨大味告上法庭。杨大味认为，该房屋是他们在北京的惟一居所，而且在买房后进行了大量翻修和改建，要按原价收回“难以接受”。
       2008年4月，在北京市通州法院宋庄法庭的主持下，杨大味与卖房村民达成和解协议，虽然卖房合同依然被认定无效，但画家可以住到房屋拆迁时为止。
        双方经协商后决定，如果今后房屋拆迁，村民将放弃房屋的地上物补偿、搬迁费用和区位补偿款，这些补偿资金将转付给杨大味——作为村民失信而支付的单方面违约赔偿金，其余补偿费用仍归村民所有。

观察
亟待土地管理的制度支持

■卢丹

         北京市朝阳路拆迁补偿纠纷，解构来看涉及两个问题：一是承租商户与村民的补偿分配，二是对经营性用房的拆迁补偿。
         事实上，该纠纷并不存在拆迁人与被拆迁人的行政法律关系，而属于承租人与租赁人的民事法律关系。商户与村民签定租赁合同，即双方已经构成了契约关系，商户因拆迁蒙受损失的责任追究，应建立在契约的撕毁——即导致租赁合同无法履行的动因的基础之上。从目前情况来看，该责任应由租赁双方共同承担。
        今年4月，宋庄小产权房案的和解，对本纠纷有着重要借鉴意义。法院在认定房屋买卖合同无效的前提下，以“村民失信”为由将部分属于村民的拆迁补偿款转让给了画家杨大味。这在不违反现有法律规定的基础上，显然对双方权益做出了现实考量。
        而对于经营性用房的补偿，即便是在城镇房屋拆迁中也存在一定缺陷。虽然2001年修订的《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条规定，“对因拆迁所造成停产、停业给予适当补偿”，但在现实操作中，往往没有对经营的再生产与发展做出适当评估。
       这也造成了拆迁集体用地上的经营性用房没有相关参照。虽然在该纠纷当中，一些村民也给予了承租商户适当补偿，但对于商家积累多年的客户与品牌损失的量价上存有分歧，导致一些商户拒绝接受村民补偿，而将矛头指向三间房乡政府。
        客观来说，乡政府作为土地征用主体，仅对产权所有人负责并无过失。但如果参照《城市房屋拆迁管理条例》，“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”，三间房乡政府理应承担起协调村民与租赁商户补偿分配的工作。而且商户作为合法经营者纳税多年，乡政府也应对其权益损失做综合考量。
        如果要寻求最高法律依据，莫过于《物权法》第10章关于“用益物权”的一般规定。所谓“用益物权”，即指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的权利。显然，承租商户享有该种权益。并且根据《物权法》“区分合同与物权行使”的立法原则，即便在租赁合同无法获得法律支持，承租商户的物权也应获得保障。
         今年两会期间，有人大代表提议以《物权法》为基础制定新的拆迁管理条例，强调应涵盖农村集体土地的征收与拆迁。然而，这又必然涉及到失地农民权益补偿和“小产权房”等棘手问题，并非单方面法律法规可以突破，亟待土地流转与管理的制度支持。
         对于集体用地上的经营性用房租赁关系，显然不能不区分具体情况而“一刀切”。农民通过出租房屋获取收益，处理结果也将涉及对农民的土地处置权与收益权的定性。朝阳路承租商户拆迁纠纷，其实是租赁双方契约关系破裂与土地制度缺陷的共同结果。随着城市化进程的加快，这类问题必然会在农村商品经济发达的城市大量出现，寻求一个同时注重法律效果与社会效果的处理方法深度考验政府智慧。
（图片均由中国房地报记者 张毅军/摄）

                                                             责编：龙美好