个人房贷增量萎缩
上海银监局预警二手房贷风险

■中国房地产报  记者 张媛媛 北京报道

        在房企资金链乌云压顶之时，房地产银行信贷的生态状况也不容乐观。
        近日，上海银监局发布一季度上海房地产信贷运行分析报告，全面揭示了上海近来房地产信贷运行状况：报告指出，一季度中资银行住房开发贷款扭转了去年持续下降的趋势，新增量较大，相反个人住房贷款却进一步萎缩。
         在关于房贷风险提示中，报告认为，个人住房贷款不良率有所上升。值得注意的是，与以往不同，二手房贷款成为新的风险高发区。报告显示，上海居民二手房贷款，不良贷款率为1.86％。另一风险高发“地带”为住房开发贷款，不良贷款率为2.16％。
          “这两类贷款余额占比仅为24.3％，而不良贷款占比却达到55.2％，是房地产贷款的高风险点。”报告显示。
           几乎同一时间，5月5日央行上海总部公布了2008年《上海市信贷投向指引》，强调金融机构要关注中小房企资金链的压力，严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策。

个贷萎缩

          “个人住房贷款增长趋缓、增量萎缩是季节性因素和多种组合政策调控共同作用的结果。” 上海银监局分析，近两年来上海住房市场走势呈现“一季度萎缩、二至三季度复苏、四季度调整”的模式。
上海银监局统计，至3月末，上海中外资银行机构商业性房地产贷款余额为5564.67亿元，比年初增加137.63亿元，增长2.5％，房地产贷款总体增长平稳。
           其中，1～3月中外资银行房地产贷款增量分别为110.69亿元、28.70亿元和－1.73亿元。一季度的信贷投放量主要集中在1月份，2月份出现显著回落；3月份房地产贷款更是负增长。
          值得注意的是，住房开发贷款出现恢复性上涨。至3月末，上海中外资银行机构房地产开发贷款余额2183.14亿元，比年初增加105.37亿元，增长5.1％，比整体房地产贷款增速高2.6个百分点。
         个人住房贷款的情况完全相反，增量进一步萎缩。至3月末，上海全市中外资银行机构个人住房贷款余额3046.91亿元，比年初增加33.94亿元，增幅仅为1.1％。分月度看，1~3月个人住房贷款增量分别为37.42亿元、3.88亿元和－7.35亿元，住房贷款增量呈现不断萎缩趋势。
         “个贷萎缩与之前施行的二套房新政有很大的关联。”中原地产华北区总经理李文杰表示，虽然期间政策有松动迹象，但政策本身的威慑力以及指导性都足以让市场重新审视购房时机。
显然，关于二套房贷款松动的传闻惊动了监管层。虽然，在具体实施原则和尺度把握上多有争议，但其间银监会多次进行相关审查。

二手房贷：新风险高发区

       值得注意的是，不良贷款率继续攀升。3月末，个人住房不良贷款余额21.56亿元，比年初增加0.95亿元；不良贷款率0.71％，比年初上升0.03个百分点。
        在此次风险预警中，除了开发贷之外，二手房贷风险也被多次提及，被上海银监局认为是风险高发点之一。
        “二手房贷风险积聚有多方面原因。” 西南财经大学财税学硕士导师周雪飞博士认为，相对于一手房购房者而言，二手房买家收入水平偏低，随着利率提高压力增加，买房者的还款能力和意愿将大打折扣。此外，由于二手房的特殊性，上下买家都会通过中介公司来完成交易，而少数中介公司则利用阴阳合同、假合同来骗取银行贷款，通过子虚乌有的房屋买卖获取贷款，此类贷款的不良率非常高。
          据周雪飞表示，最普遍的一种状况在于，二手房在交易过程中有一个估价的过程，由于不同部门的估价标准不一致，导致一房多价的情况，中介公司则高估房价获取高中介费，对于银行来说，价实不等自然抬高了还贷风险；权属风险也是二手房中经常出现的问题。
         据统计，在所有风险中，中介公司做假造成不良还款占比达七成以上。
         而在针对开发商风险控制上，上海银监局表示，将有选择性地对相关贷款增加较多、不良贷款暴露较快的银行进行检查或调研，着重分析上海居民二手房贷款质量和中小型房地产开发商的资金链及还贷情况，督促银行建立全面完善的风险监测和处置机制。
         据悉，日前银监会要求各商业银行加强对房地产信贷的监督控制。针对近期房地产潜在信贷风险加大的情况，银监会正通过现场检查、非现场监测和实地调研等手段，逐月、逐季对房地产信贷质量进行密切跟踪和风险排查。
         而值得关注的是，针对目前开发商资金链紧张状况，市场上已传出部分商业银行劝开发商降价销售以回笼资金的动向。
           “现在确实存在这样一种状况，开发商资金紧张还不了银行贷款，就会对银行的信贷质量造成不良率上升。”万科总裁郁亮在接受本报记者采访时表示。
         建设银行研究部总经理郭世坤表示，从一季度的情况来看，我国商品房销售量在房地产开发投资增速以及竣工面积增速有较大提高、竣工面积有较大增加的情况下大幅减少。这种现象不仅表明房地产商资金回笼更加困难、财务压力加大，还说明去年底以来针对房地产供需矛盾进行的土地开发、严防囤地捂盘等宏观调控效应正在逐步显现，政策对房地产企业的财务和经营压力正在加大，市场供求双方处于对峙阶段。