一个成熟的市场，不仅要有完善的企业进入机制，更应有完备的企业退出渠道。在“百日剧变”和房企深陷资金困局的言论被不断重复和放大的时候，尚没有看到哪一家公司倒下，而不时听闻某某企业转战地产行业。
       在这些转向地产的企业中，不乏实力雄厚的央企，如中交股份；也有占据大量廉价土地便利的中小企业，如常山股份。在这些公司宣告进入地产行业的时候，都不约而同地宣传自身具有资金、或者土地、或者品牌的优势，但是房地产行业作为一个资金密集型行业，其固有的风险不容小觑。
在地产行业调整方兴未艾的形势下，介入地产开发隐藏着巨大的风险。在这种泛多元化的经营策略主导下，不仅企业自身将承受巨大压力，也不利于国民经济的整体发展。毕竟国家的发展不仅只需要房地产行业，还需要交通建设、纺织等各个行业的全面协调发展。

中交股份曲线进军房地产

■中国房地产报  记者 张媛媛 北京报道

       一些地产商在宏观调控中消失，而另外一些却正在进行激进的部署。在“百日论”和“拐点论”喧嚣的2008年，地产商的面孔正在以前所未有的速度刷新。而后来者无一不是拥有巨大的财富支撑。
        在经历了多方运筹后，中国交通建设股份有限公司（中交股份，01800.HK）终于吹响了进军房地产的号角。
         日前，中交股份与汕头市政府签订战略合作框架协议，有意开展土地一、二级开发，将积极参与汕头填海造陆、土地一级整理及二级开发。
         涉足地产是中交股份早已昭示的“阳谋”。
         此前，中交股份总裁孟凤朝在接受媒体采访时曾表示，今年公司将积极探索包括房产土地开发在内的新业务，不排除日后涉足房产建设业务。
          据悉，中交股份目前在北京、上海等地拥有大量的土地储备，其希冀透过开展房地产业务，将手中这些资源充分利用，增加新的利润增长点。
        “有些央企主营业务表现一般，但房地产业务仍然盈利可观，行业的吸引力犹在；此外目前货币政策从紧，对中交股份这种手头资金较充裕的公司有利。”国泰君安某分析师表示。
值得注意的是，此前中交股份投资20亿元成立的中交投资有限公司，在投资公司的经营范围名目中，房地产赫然在列。

“城市高端路线”

         中交股份董事长周纪昌曾表示，虽然公司希望把房地产作为一项新兴业务来拓展，但公司将采取与房地产开发商差异化的策略，与公司投资交通基础设施业务相结合。
         周纪昌所说的差异化道路即：中交股份进军地产采取了走“城市高端路线”——从一级土地开发领域切入，进而转道地产。
        根据与汕头市政府签订的协议，在基础设施建设方面，中交股份将积极参与汕头市重大基础设施项目的投资建设。
         据中交股份公司负责人透露，其具体涉足方式为，近期考虑在参与汕头“东部城市经济带项目”填海造地的同时，将南澳大桥和苏埃隧道两个项目的建设整体捆绑，分别推进；并将汕头港广澳港区西防波堤、疏港铁路项目列入合作计划。
        “作为国字头的央企背景，中交股份在人脉资源和财力支撑上是重要的吸引力，这也是它选择一条从土地一级开发介入路线的优势所在。”上述分析师认为。
         “虽然利润率只有8%左右，但土地一级开发在各个开发阶段敏感特殊，是一块难得的‘馅饼’。” 据世联地产总经理周晓华透露，参与土地一级开发在很大程度上决定着该地块二级土地的开发权。
         “所谓8%利润是在除去开发商包括土地平整费用、拆迁补偿费用和贷款利息等一切成本以后的利润率，如果单从开发商投入的35%的自有资金上来看，实际利润率是远高于8%的。”北京市土地整理储备中心副主任陈倩说。
        “而市政基础设施建设更是一个与当地政府沟通‘感情’的关键渠道，但这块‘馅饼’能否吃到，还是要看当地政府的态度。”周晓华表示。
        汕头并不是惟一。事实上，中交股份已经运用自己的优势开拓了一条“城市高端路线”的样本。
在与汕头市政府签订战略合作协议前，中交股份已先后与连云港市、大连市、哈尔滨市签订了类似的战略合作协议。
       “中交股份公司早有介入各城市房地产开发的想法，上述合作交流意味着公司将有实质性动作。”业内分析人士说。

“不会参与地王竞争”

        事实上，中交股份进军房地产的图谋由来已久。
        周纪昌曾在4月上旬的业绩发布会上表示：“公司在巩固传统业务的同时，还有意投资房地产领域，以培养新的利润增长点。”
        据年报显示，2007年中交股份四大项业务收入增速都在20％～40％之间，业绩更是增长88.6%，达60.32亿元。
          在传统业务高速增长的同时，中交股份又开始寻找新的增长点，公司拟借助手中丰富的土地资源进军房地产业。
        据孟凤朝透露，中交股份旗下超过50家子公司在北京、上海、天津、武汉等多个沿海、沿江城市均有不少土地储备。
         目前，中交股份在传统基建领域的优势已经稳定，选择房地产开发，将现有土地转化为利润，不可谓不是一个明智之举。
          虽然周纪昌一再强调，目前还没有房地产业务开发，短期内也还不会将房地产作为主营业务。但事实上，中交股份的筹备早已开展。
          2007年4月，由中交股份投资20亿元成立的中交投资有限公司，在国家工商总局正式注册成立。在投资经营名目中，房地产就被列在了重要投资领域。
          而此前，4月18日中交股份所属投资公司与香港新中港有限公司在京签署连云港海滨新城陆域形成项目合作协议。
         按照协议，投资公司与香港新中港公司按照6∶4的占股比例组成项目公司，联合投资开发该项目。项目总投资约12.51亿元，形成陆域面积约4308亩，项目将最终形成满足公开挂牌出让条件的成熟土地。
        据周纪昌表示，中交投资公司目前已投资6～7个项目，包括港口、公路设计和建设及围海造地等。
        “由于该公司发展良好，未来可能会投资于股权及资源类项目，相信将会在公司业务中占较大比重。”周纪昌表示。
         对于此前多遭外界诟病的房企囤地行为，孟凤朝表示：“中央对房地产行业调控措施不断，中交股份对进军地产业也会采取谨慎态度，不会高价买地，也不会闲置土地不开发。”

常山股份坐地入局

■记者 郭轩 北京报道

         坐拥大量市内厂区土地，曾是石家庄常山纺织股份有限公司（常山股份，000158.SZ）介入地产开发的优势，但土地出让挂牌的缓慢和寻求合作开发方的不顺，已使常山股份培育地产盈利点的努力陷入僵局。
        “关于引进地产开发商，目前尚处于接洽阶段，还没有进入实质性谈判。第一期出让土地的挂牌时间初步预计在年中以后，具体时间还没有确定。”5月8日，常山股份董事会办公室人士在接受本报记者电话采访时表示。
         常山股份介入地产业的背后，交织着其主业随着国内纺织行业整体利润下滑的现状和涉额高达近60亿元的整体搬迁及产业升级未来蓝图双重因素。
         “常山股份在房地产业处于调整的时机进入并不是一个上佳选择，毕竟目前困扰地产业的是资金而不是土地。”方正证券分析师方江如是评价。

介入地产业

          常山股份是国家重点支持的国有控股大型纺织企业，但近年来随着国家纺织品出口退税额度的不断下调以及人民币的升值，其利润空间不断受到挤压。
         常山股份2007年年报显示，公司去年营业收入虽增加9.65%达到29.28亿元，但净利润却同期下降1.10%仅为0.51亿元，净资产收益率也仅为3.15%。
          在此背景下，石家庄市政府对其进行了一场“救赎”活动：整体搬迁和产业升级。
         “未来5年，公司面临重大发展机遇，处于重大战略调整期。”常山股份2007年年报指出。
常山股份选择的战略调整就是“适度多元化”，介入房地产业。
          常山股份董事长汤彰明在4月召开的股东大会上说：“对于厂区土地，我们不能一卖了之，而是要以此为契机，介入房地产开发，实现公司的适度多元化。同时，除了开发公司既有的存量土地外，还计划参与到石家庄的大城建中去。”
         常山股份分期转让的市内厂区土地约82.6万平方米，一旦全部转让其净资产将增加约30亿元。但常山股份土地出让的过程却颇显缓慢。
         1月18日，常山股份公告，公司所属棉三、棉四分公司厂区共计35.77万平方米土地，由石家庄市国土资源局收购，收购价格为1650元/平方米，总价款约为5.9亿元。同时，常山股份预计，获得土地收购补偿金后将增加公司今年净利润1亿元以上。
           截至现在，上述土地依然没有挂牌。“公司已经收到一期土地出让的部分收益，但具体挂牌时间还需公司与国土资源局方面商定，预计在年中以后。”常山股份上述董事会办公室人士表示。

合作开发

         对于进入房地产的风险，常山股份也有清晰的认识。公司2007年年报中表述：“介入房地产，公司面临着政策调控风险以及资金、人员、经验不足等方面的风险。”
       常山股份的应对措施就是寻求地产开发商合作。汤彰明表示：“只要能开发出精品项目，可以采取各种形式的合作，常山股份不一定要控股。”
        “目前和公司接洽的开发商有几家，既有本地的，也有外地的，但都仅限于接触，尚无正式的意向。”常山股份上述董事会办公室人士说。
         国泰君安分析师李质仙说：“坐拥大量市区土地是其介入房地产的最主要筹码，但房地产的风险也是比较大的，选择合作开发控制风险是比较妥当的办法。”
         其实，常山股份旗下有1家控股90%的房地产公司——石家庄常山房地产开发有限公司，但其经营业绩并不理想。
         公开资料显示，该公司注册资本1000万元，2007年净亏损232万元。
         “常山股份选择合作开发，也有资金上的考量。一方面其主业升级投资额约5.83亿元，虽定向增发募资近6亿元，但后期仍需投入；另一方面整体搬迁所获收益主要投向主业，地产所获支撑有限。总体来说，选择合作开发是比较明智的选择。”方江说。