信托融资股权质押
香江控股融资与拿地双线出击

■中国房地产报 记者 宋振庆 北京报道

      刚刚完成定向增发的深圳香江控股股份有限公司（香江控股，600162.SH）正在融资和拿地两条战线突进。
       5月7日，香江控股接到大股东南方香江集团有限公司通知，南方香江拟将所持公司2822万股限售流通股质押给平安信托投资有限公司，为公司贷款10664万元作质押。
       这也是时隔三年后，南方香江再次以控股股权作为融资抵押。但与之前银行贷款抵押所不同，这次则是信托融资的形式。
        专家表示，在银行信贷收紧、资本市场低迷的环境下，房地产公司可以适当利用信托工具来获得“过桥资金”暂解燃眉之急。

多元融资

        融资能力历来有些单薄，这是香江控股为分析人士所一直诟病的短板。从2007年年报来看，香江控股的负债率已经高达68.45%，资金短板成为掣肘。
        国泰君安地产分析师孙建平认为，整体上香江控股偿债能力尚可，但是由于公司银行贷款和总负债上升很快，加上2008年开发加速，存在一定的资金压力。
        为此，香江控股董事长翟美卿在股东大会上表示，公司在2008年将会积极拓展新的融资渠道，实现多条腿走路。一方面，公司会加快售楼以保证足够的回笼资金；另一方面，公司会在再融资上有新工作，在适当的时机以增发或公司债的形式融资。翟美卿甚至表示，如果再融资计划无法实现，南方香江愿意拿出广发证券、广发基金等金融资产作为抵押，为上市公司申请贷款。
        在本次定向增发方面，南方香江已经向上市公司注入了充足的优质地产项目。而在融资方面，南方香江也的确兑现自己承诺，对公司施以援手，以股权作抵押为香江控股的信托融资作担保。不过，这次作为抵押物的不是那些金融资产，而是香江控股资金的流通股。
       资料显示，南方香江曾于2005年6月将其持有公司股份中的3600万股质押给广东发展银行股份有限公司深圳中深花园支行，目前仍处于质押状态。
        彼时，南方香江已经几乎将所持公司的流通股全部做了质押，本次定向增发之后，让南方香江有了继续进行质押的资本。
        这也并非南方香江第一次借道信托进行融资。早在去年2月，南方香江就曾经以旗下山东临工机械71.62%的股权，从中信信托融得3.2亿元。
        本次质押后，南方香江已将其持有的香江控股股份28008万股中的15422万股做了质押。如此大比例流通股的抵押也让市场面对香江控股的再融资前景提出质疑，而公司财务总监张永清则对再融资的实施乐观看待。
        “前一段时间,管理层对地产企业增发融资的审批确实暂停过一段时间,但近期随着滨江地产的IPO过会和华发股份配股再融资获批,可以看出,监管层也并未完全锁死地产企业通过股市融资的行为。”张永清表示。

拿地优势

         大股东资金方面的鼎力支持使得香江控股在拿地上游刃有余。
          同样在5月7日，香江控股刚从大股东手中收购的控股子公司广州番禺锦江房地产有限公司便从成都传来捷报。
         在近日成都市新都区国土资源局举办的国有土地使用权挂牌出让活动上，广州番禺锦江公司以8104.86万元的价格，竞得一幅用地面积约11.33万平方米的商业用地。
      本次拿地是香江控股进入2008年以来的第二次出手。早在1月20日，公司参股子公司天津市华运商贸物业有限公司便竞得天津市一宗国有建设用地使用权。值得注意的是，这两次拿地的用途都是商业用地。
         “目前香江控股所走的商贸地产加住宅地产两翼齐飞的路线，目前来看，商贸地产尚处于培育阶段，而住宅地产则为公司贡献了绝大部分的利润。两次出手商业用地，可以看出香江控股在有意平衡这一结构，为今后商贸地产加码。”中投建设分析师表示。
         武汉新兰德分析师余凯表示，在商贸地产上，所采取的出售和出租相结合方式，也将成为未来竞争的利器。
        “既可从商铺出租和配套设施场地出租中获取稳定租金收入，还可从市场管理和服务获取一定收入。”余凯说。
         相较其他主要以招拍挂拿地的房地产公司而言，南方香江在土地获取方面具有强大的能力。定向增发之后，南方香江新的房地产业务的开拓将在上市公司的名下进行，香江控股便具有了强大的获取土地的能力。
        中信证券分析师王德勇表示，定向增发之后，香江控股项目储备将快速增加，有望由此跻身一线地产企业之列。
       当然，公司仍然面临一定的风险。一方面，抑制需求仍将是未来政府调控的主线，在当前需要警惕该项政策的冲击。同时，香江控股规模实力仍然偏小，资金实力与土地储备不相匹配，急需融资壮大。