20城市深圳推地
受累“钱荒” 开发商谨慎拿地

■中国房地产报  记者 刘晓云 深圳报道

      5月1日，深圳春交会暨第三届中国城市土地展同时举行。据深圳房产与土地交易中心统计，包括上海嘉定、重庆、合肥、海口、武汉、成都、江西抚州在内的近20个城市，携带161宗总面积4910万平方米的土地在深圳集中亮相。 
      “随着沿海地区经济发展到一定阶段之后，受土地、产业等因素的制约，产业梯度转移步伐正在加快，而内地二三线城市承接沿海产业转移、加快工业化进程的空间十分广阔，很多二三线城市的房地产开发尚处于起步阶段，商机无限，增值的空间更无限。”江西抚州市人民政府副市长陈日武对记者表示。
在土地成本高企，一线城市楼市陷入低迷之际，诸多二线城市希望借此赢得自己的发展机会，吸引实力型开发商前往发展。

20城市推出161宗地

      此次中国城市土地展上，重庆市再次来到深圳，带来的是28宗约8000亩土地。也是最为高调的城市。碧桂园、中海、恒大、奥园等企业的引入也让重庆市房地产市场发展得以提速。有数据显示，去年重庆全市一手商品房销售3500万平方米，主城区住宅销售超过2000万平方米，在全国众多城市中，其销售量仅次于上海。
       “希望招睐全国有实力的开发商，提高重庆房地产的理念和品质。”重庆地产集团总经理彭正钧如是说。
      铁岭新城投资运营商铁岭财京投资公司表示，高起点、高标准规划建设的占地30平方公里的铁岭新城，将最大限度地承载并实现铁岭的城市投资价值。
        第一次出现在深圳的江西抚州这次也带来了其9宗地块，这些地块均处于行政中心的周边，在抚州迎宾大道两侧，是今后抚州城市发展的重点，建设和发展的空间都非常大。
        甘肃的张掖市则推出了10宗土地，其中物流园区7宗，面积是502.75亩，住宅用地13宗，面积是145.7亩，其他综合用地是51.78亩。
         就连曾长时间地产低迷的海口市也携带10宗土地第二次出现在了深圳，涉及项目土地高达数万亩。
        海口市国土资源局局长林明勇表示，海口土地价值的日渐凸显，得益于近年来城市知名度的提升、基础设施条件的日渐完善以及政府对土地独具匠心的包装与策划，海口市为地产项目“扬帆”做好了充分的准备。
        记者在推介会现场看到，包括万科、招商、金地、珠江投资、泛华置业、振业集团、星河集团等大型地产投资机构及企业均有代表出现在推介会现场。

隐含投资风险

         “来深参加土地展的目的很明确，就是来寻找品牌地产企业和资金，提升城市土地整体价值，展示城市良好的投资形象。”陈日武此话几乎是所有来深圳推介土地的内地城市的共同心声。
          而随着一线大城市优质土地资源的日渐稀缺，不少开发商也逐渐将目光转向了二三线城市。目前在二三线城市，内地大开发商占60%，例如金地、万科等；香港地区和国外开发商分别占30%和10%，国外开发商则主要来自新加坡。与此同时，拿地范围也不断扩大，兰州、西安、贵州等已成为重要地域。
            据曾在全国数个城市主持过项目开发的业内人士介绍，目前主要二线城市开发项目的平均利润能够达到30%，而一线房地产投资收益率不足10%。
           尽管如此，一线城市楼市的低迷以及带来的开发商销售收入的锐减也使得现阶段开发商对拿地持更为谨慎的态度。
           “以前我们都是在全国各地寻找大面积的土地，但从去年年底开始深圳楼市的低迷已经直接影响了土地市场，再加上开发商资金链紧张，对大势难以把握，所以拿地十分谨慎。”包括振业集团、中海、珠江投资在内的开发商代表均表示他们目前都不会大规模拿地。
       金地集团总裁张华纲也明确表示，在今年上半年投资压力还不会太大，下半年也只会在重点城市选择机会性的项目，到时再看八、九月份的市场情况，应该不会大规模拿地了。
     不仅是开发商没有了往日的激情，另一个更为引人关注的问题则是目前的二三线城市同样隐含风险。
基强联行最新报告显示，随着房地产投资领域从一线城市向二三线城市扩张并形成规模化，竞争激烈程度加剧，市场有潜在风险。
        “由于二三线市场容量有限，境内外房企的涌入可能导致市场供应量出现过剩。而地价上涨加快，有些城市土地拍卖楼面地价已超过周边在售楼盘价格，这又进一步拉升房价。”有观点认为，由于二三线城市市场不成熟，地方政策变化大，外地开发商进入可能面临较高的管理风险。
         张华纲亦认为，内地城市通常地块规模巨大，基本上都是新城概念。开发商需要拥有雄厚的资金、先进的理念以及成熟的管理模式，解决好成本控制、品质保障、资金良性运作等多个难题，否则根本不具备竞争力。

观察

土地盛宴的休止符

■宋尧

      这个数年来最短的五一假期，前往深圳参加土地推介的城市达到20座，只看这个数字，规模空前。尽管无法立刻得到20座城市五一期间在深圳的收获，但开发商方面反馈回的信息却不会让这些城市感觉太高兴。包括金地在内的一批深圳开发商已公开表示，目前企业土地储备充足，短期内没有再拿地的考虑。
对于这些赶场推介土地的二三线城市来讲，2007年的那场土地盛筵已经可以宣告结束了。
      回顾一年前，土地盛筵的最大受益者正是这些二线城市，全国地王出现在长沙，而武汉、成都等地也频频出现高价地块。同一时间的北京、上海等城市，要么受制于开发饱和，几无优质地块可供应。要么由于位于处于政策敏感区域，当地政府有意避免过于离谱的天价地王诞生，因为即便从地方财政角度来讲，一线城市经济的发达，财政收入来源的多样，也使得其对土地出让收益的依赖并不像一些二线城市那么大，鼓励地王出现的倾向也不强。当年上海花木新民北块土地并未出让给出价最高的金地，以及北京市在2007年年底的突击性巨量供地便是例证。
       而在2007年，二线城市成为土地出让的最大受益者也得益于颇多机缘，时值大型开发商都一窝蜂地进行融资与上市，而当土地储备成为当时股市上判断一家公司发展前景最为主要的因素时，各地产上市公司进行全国性的跑马圈地已然不可避免。
        而这一时期早已过去。当政策调控来临之际，开发商发现，真正能够救他们于水火的，仍旧是位于一线城市或沿海经济发达地市的项目。
        以绿城为例，2008年1~4月，成功回收资金54.7亿元，顺利摆脱此前负债率偏高、流动资金不足的困境，而资金回收贡献最大的项目，则位于杭州和宁波。
      而万科降价活动的启动，也更多选择其位于经济发达城市的项目。
      经济发达地区强劲的消费能力才是开发商赖以生存的基础。以一季度各地楼市的统计数据来看，除广州、深圳等出现量价齐跌的市场低迷状况外，北京及长三角城市群楼市虽出现成交量一定程度的下滑，但总体尚还趋稳。对比二三线城市，一线城市仍然是开发商最主要销售收入的所得地。
       再做联想，土地流拍最为严重的地区仍旧是合肥、成都、厦门、福州等经济稍欠发达的城市，而广州仍旧能够拍出绢麻厂地块41亿元高价，北京仍旧拍出“通州地王”的现象就不难理解，这些地段仍旧有足够的消费支持。
      与经济发达地区强劲市场支撑不同，目前的二线城市，并无法提供稳定且巨大的楼市需求面，即便楼市的一时火爆也更多受政策性拆迁等因素的影响。开发商进军这些城市，与其说是着眼于近利，还不如说是在赌城市的未来。
       为什么在这类城市中大地块，开发周期长的项目更受他们的青睐？看看香港和黄在内地做房地产项目的历史，自然会明白。
       经此一轮调控，对于短期及长期收益的把握，开发商自有更多经验教训。市场终究有一天将会回暖，但二线城市希望迅速重温2007年土地盛筵时的场景，恐怕只是痴人说梦，发展当地实业，增加民众收入，才是支撑房地产市场长期繁荣的根基。

访谈

“全国最大自由港”释放海口土地价值

■记者 刘晓云 深圳报道

中国房地产报：目前中国楼市正处于调控后的调整期，现在的海口房地产市场是一个怎样的情况？
林明勇：海南几乎不受调控影响，从2003年开始海口市的房地产市场开始复苏，和其他城市不同，海口有着不同的发展环境，房地产市场也呈现出不同的特点。海口的房地产长期处于极其不合理、极度扭曲的状况，现在正是理性回归的时候。
        海口市市政府的建设规划发展明确，特别是海南省政府最近提出的“用10到15年时间建设全国最大的自由港”的规划，物业的增值潜力很大。此刻是战略投资者进入海口的最佳时机。

中国房地产报：这次来推介土地的城市这么多，是否感觉竞争压力很大？
林明勇：现在的房地产形势，我们确实也有过疑虑，但我们去年年底曾在海口举行过一次土地推介会，也有国内不少大型开发商来参加，效果非常不错，万科、富力都有进入海南，它们的进入让我们恢复了信心。
       我们这次推介的10块地是近期、中期、远期相结合的，是结合海南规划逐步发展形成的，有些尚未形成真正的供给。

中国房地产报：您认为此时战略投资者进入海口是最佳时机主要是哪些原因?
林明勇：目前岛内正在兴建城际铁路，各项基础设施都正在日趋完善，产业也面临着升级，投资者有自我发展的良好空间。
     第二个原因是低成本进入，海口正处于发展产业的最佳时机。

中国房地产报：未来海口市的房地产市场会如何？海口市房地产发展的后劲在哪里？
林明勇：海口具有独一无二的资源优势，海口的核心竞争力还在于这个城市的生态及独特的地理环境，这是其他城市所不具备的。随着海口市规划的进一步明确，海口市城区发展的进一步完善，海口市市区内的部分项目将不断满足当地的需求。这些将促使海口市的房地产有4至5年的发展，真正的发展后劲在几年后将得到体现。

二三线城市分流地产过热
——访铁岭市外经局局长赵力军

■记者 刘晓云 深圳报道

中国房地产报：在这样一个市场低迷时期，开发商对铁岭新城的土地推介反应如何？
赵力军：效果非常不错，不少开发商都表示了意向，有些还进入了具体的洽谈过程。调控主要是对一线城市房价产生了比较大的影响，对于我们这些二三线城市影响并不是很大。

中国房地产报：其他城市带来的都是上十个土地项目，而你们则只有铁岭新城，能简单介绍一下铁岭新城吗？
赵力军：铁岭新城不是二级房地产开发的项目，而是一个一级土地开发的项目，涉及的产业业态众多，从住宅、商业、旅游到酒店都有。应该说，铁岭新城最能挑战开发商的开发经验，它对于开发而言，是一个充满想象的空间。
        而作为一个城市来说，通过新区的开发建设，一来可以扩大它的城市总体规模，增加城市经济总量；二来可以通过改变它的产业结构，达到一二三产业的比例分配平衡。建设新城对于铁岭这个规模不是很大的城市来说，可以起到很大的带动作用。

中国房地产报：目前楼市非常低迷，而土地市场也不容乐观，您如何看待房价与地价的关系？
赵力军：从成本角度看，地价确实是房价的构成部分，但这绝不是说地价决定房价。房价上涨缘于综合性因素，最主要的是需求引起的。市场供求决定了房价，开发商根据房价来推算取得土地的成本。
如果土地供给缺乏弹性和需求不断增长之间的矛盾突出，在供求不平衡的条件下，必然形成比较高的房价。

中国房地产报：您对土地市场的低迷如何看待？二线城市是否感受到了低迷市场这种压力？
赵力军：前几年的土地市场确实有些不正常，但在持续的调控下，开发企业土地储备策略已经开始理智并越来越谨慎。
一、二线城市竞争越来越激烈，成本高，购买力下降，存在泡沫的情况下，大家可以把目光投向有投资价值的三四线城市，它们此刻对房地产企业的生存和发展有吸引力。铁岭新城的推介也正是在抓住这样的机遇，希望能够引入从地产过热区域分流出来的战略投资。

                                                                    责编：龙美好