近日，一封名为“所拆房屋不在征地范围”的读者来信连同一叠厚厚的上访材料被寄至本报。寄信人苏海波，原住北京市西城区钥匙胡同3号。10年前，在钥匙胡同的拆迁安置中，苏海波自认为受到了“不公正待遇”，竟坚持上访长达10年之久。本报记者为此展开深入调查。4月29日，在北京市西城区国土资源和房屋管理局的会议室里，该局拆迁管理科工作人员与拆迁事件当中的开发商——天恒房地产开发有限公司对本报正式做出详尽回应。在一份权威文件推翻了苏海波“拆非所征”的诉求之后，本报发现，苏海波长达10年上访之路的背后，折射出的是我国房地产市场化发展与拆迁制度完善的10年历程。

北京钥匙胡同“拆非所征事件”原委

■中国房地产报 记者 方帅 北京报道

      早已搬离钥匙胡同的苏海波10年来一直坚信自家的房子被拆得“冤枉”。2008年，他从北京市西城区人民法院档案室调出10年前有关拆迁的建设用地规划许可证、国有土地使用证和房屋拆迁许可证，发现“三个证对不上”，即“已经被拆迁的房子并不在拆迁范围内”。
      为了让记者看得更明白，苏海波特意画了一张示意图。他指出:“土地使用证的征地范围是东至西直门南小街、南至北弓背胡同、西至永祥胡同、北至永祥东巷，但我家钥匙胡同3号不在这个范围内。拆迁许可证和土地使用证根本对不上。”
       北京市西城区国土资源和房屋管理局拆迁管理科科长邢海侠曾亲手处理了来自苏家关于“钥匙胡同3号不在拆迁范围内”的来信。在他给予记者的答复资料当中，不但明确了“钥匙胡同3号在拆迁范围内”，也将苏海波长达10年的诉求之路一一展开。

推翻“拆非所征”之说

        “钥匙胡同3号是在代征用地范围内，所以不表现在国有土地使用权证里。”邢海侠向记者出示了一份盖有北京市人民政府城镇建设用地专用章的《划拨用地批准书》。在虚实相间的规划线之间，记者清楚地看到，包括苏海波一家房屋在内的整条钥匙胡同都在拆迁范围内。
         邢海侠解释道，《划拨用地批准书》在《国有土地使用权证》里表现为两个部分，建设用地办土地使用权证时，明确划归到天恒公司（原北京市西城区住宅建设开发公司）名下，其余则属于代征用地，由天恒公司义务拆迁，但权属不归天恒公司所有。
         《划拨用地批准书》明确，同意天恒公司在西城区西二环车公庄国英小区使用国有土地53400平方米，其中注明：“建设用地5000平方米，代征用地8400平方米”。而钥匙胡同3号就在这8400平方米代征地范围里。
        根据一份2005年的信访事项处理意见书，产权人苏德明（已故）在钥匙胡同3号拥有产权房屋6间，建筑面积为74.9平方米。其中，苏德明之子苏海波继承了部分产权，并在钥匙胡同3号经营华辉家用电器修理部。
         1998年，由于苏海波一家与天恒公司未达成拆迁补偿协议，天恒公司向有关部门提起拆迁裁决申请，在调解无效的情况下，有关部门对双方的纠纷做出裁决：苏海波一家搬至西三旗建材城小区裁决住房内居住。同时，天恒公司对苏海波的华辉家用电器修理部补偿6000元。
          苏海波不服裁决提出上诉，西城区人民法院依法进行了公开审理并做出维持裁决书的判决。苏不服一审判决，向北京市第一中级人民法院再次提起上诉，法院再次维持原判。

补偿制度变迁的历史成因

       根据信访事项处理意见书记录，由于当时未在拆迁期限内达成拆迁协议，最终裁决书虽然规范了补偿、安置的内容，但没有签订拆迁补偿协议。意见书上写道：“如需办理相关手续，可向相关部门出示裁决书，或与天恒公司联系。至于房屋作价补偿问题，可到天恒公司领取。”
          但苏海波并未领取补偿款。他认为，共计34067元的拆迁补偿款过低，更不能接受的，是“安置的4套房子只有使用权没有产权”。对此，天恒房地产股份有限公司客服部经理李朴表示，“苏海波若想把使用权变为产权，可以向西三旗高新技术开发公司申请房改房的购买，房款按成本价支出。”
         邢海侠解释道，按照1998年执行的《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》，对私房的拆迁基本遵循房屋安置、对产权进行作价补偿的原则。“按1998年那个时期，房屋安置就是比较适合的。”
“1998年，我国的住房还没有完全市场化，居民即使拿着钱也可能买不到房子，因此房屋安置是对拆迁户最恰当的补偿方式。”李朴补充道。
           事实上，直到2001年《房屋拆迁管理条例》修订前，拆迁补偿一直以实物安置为主。修订后的《房屋拆迁管理条例》，才首次提出“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换”，“房屋拆迁货币补偿金额以房地产市场评估价格确定”。
           针对最易引发纠纷的补偿定价环节，北京王许律师事物所律师李金平指出，拆迁双方达不成协议往往最终由政府裁决，而“裁决基本上是依据市场评估确定，但目前评估本身并没有规范的标准，在近年来房价普遍上涨的情况下，往往容易导致评估价格与实际市场价不符。”
           对于解决的方法，李金平建议，可在同区位内进行房屋产权置换，再结算差价，可回迁的尽量满足。他表示，拆迁过程中应适当减少行政干预，因为拆迁人与被拆迁人之间是民事关系，不应当经过裁决程序，应当允许直接诉讼。
         “可以区分公益拆迁和商业拆迁，公益拆迁可由政府下令主导，可裁决确定补偿安置。商业拆迁不宜如此。另外，补偿标准要细化，区分各种类别，各项补偿不可政府定价，应当根据实际损失来确定，建立公平合理补偿的机制。”李金平说道。
       李金平同时指出，目前执行的《城市房屋拆迁管理条例》本应随着《物权法》的生效而废止，但实践中没有。根据《物权法》规定，土地征收的前提是公共利益需要，而且要按照法律规定的权限和程序。
       “目前城市房屋拆迁多数不是公共利益需要，拆迁补偿是开发商和被拆迁人之间的事，而这两者是平等的民事主体，开发商按理只能收购。”李金平如是说。

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拆迁补偿制度变迁历程

        我国的房屋拆迁制度始于1991年6月1日，《城市房屋拆迁管理条例》正式实施，其中规定城市建设主体为国有单位，拆迁以政府为主导。该条例第四章对“拆迁安置”给予了原则性规定，拆迁人应当与被拆迁人就补偿、安置等问题签订书面协议，内容包括补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点等条款。
          1994年《城市房地产管理法》出台，关于拆迁的部分延续了《条例》的基本理念和模式，也没有区分公益和商业拆迁。
         直到2001年《房屋拆迁管理条例》修订前，拆迁补偿一直以实物补偿或产权置换等保障被拆迁人居住的方式为主。随着1998年以来我国住房商品货币化日益成熟，修订后的《房屋拆迁管理条例》第三章改为“拆迁补偿与安置”，首次提出“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换”，由此建立起以货币补偿为主的补偿制度。
          然而在实际操作过程中，货币补偿大多是“只补房不补地”，即只针对房屋的价值，不针对土地使用权的价值。同时，大多拆迁补偿为法定补偿，没有采取市场化的措施，相比近年来高涨的房价，补偿标准偏低。
          2007年出台的《物权法》，首次区分了涉及公共利益和非公共利益的拆迁，使得《城市房屋拆迁管理条例》及其代表的传统拆迁模式走到终点。根据《物权法》规定，在用地征收时应对“用益物权”给予补偿，这被普遍认为在今后的拆迁中应对土地使用权给予适当补偿。同时，《物权法》规定的是“合理补偿”标准，也即意味着应充分参考市场价格。
        然而，《物权法》确定的只是补偿原则，具体的补偿标准及细则，还有待制定相关法律法规给予具体化。（卢丹）