■中国房地产报  记者 方帅 北京报道
　　
       在死扛了3个月后，李先生终于有了“割肉”的勇气。身为重庆某房企副总经理的他，4月21日亲手把“270亩，三通一平，不用经过招拍挂”的转让信息挂在中国土地一级开发网上。
      “别墅、住宅、商业一杆子全揽，项目拉得太大，实在没钱了。”李先生权衡各方利益后，最终决定把建商业的地块卖掉。而类似李先生的经历同样发生在南京、上海等地的开发商身上。

融资难导致中小企业割肉

       融资难的境遇对于李先生来说并不陌生。近一年来，他几乎每天的工作就是“找钱、找钱”。
在网上发布转让信息后，李先生考虑许久还是附加上一句：因资金问题要远低于市场价。他给记者的解释是：资金问题就是贷不到款。
       2007年，央行6次上调存贷款利率，11次上调存款准备金率，货币政策由“稳健”转为“从紧”。据业内人士指出，今年贷款增速将不会超过13.86%。
         而同等条件下，银行发放贷款通常都会优先考虑资产良好、财务规范的大企业，而大多中小企业被拒之门外已成为业内人士心知肚明的“潜规则”。在部分品牌企业也不得不承认资金压力时，诸多中小房地产商已经陷入资金“缺血”状态。
      “如果能出5亿以上就太好了，可以直接过户。”李先生试探性地询问记者后不忘补充一句，“不过转让税比较高，我知道有点困难。”
        伟业控股公司副总经理张剑认为，“在银根收缩的情况下，现金流比土地储备变得更重要，尽管从长期发展来看，土地仍然是开发企业的命脉。”但他认为，中小企业一般走“短线”，而转让的项目或土地可能原来成本并不高，在市场出现调整时卖出去，仍然有利可图。
        但李先生对投资公司却未抱很大希望。“很多投资公司都是为了直接贷款获得利息，并不是为了接受项目，所以真正找到合适的买家也不容易。”
        一位因要求匿名的投资机构人士则表示，如果是通过招拍挂方式获得的土地被割肉的可能性不大，“况且，前些年的市场一直很好，中小企业靠吃老本不会死得那么快。”
但更为普遍的声音则是，中小企业在高价夺地中基本上没有作为，如今的割肉只是行业整合的必经之路。

股权合作或成普遍趋势

       张剑表示，在历经了宏观调控后的房地产市场，已经显现出“土地为王转为现金为王”的特征，中小企业的割肉则导致更多土地流向二级市场。
       据记者不完全统计，中国土地一级开发网上，土地转让、项目转让的企业数量，超过手头有资金寻找项目、土地的企业三倍之多。而来自北京、上海等一线城市，以及广西、福建等二线市场寻找资金或者合作方的信息充斥着各个土地交易中介网站。
      在张剑看来，谁来顺利接盘成为更值得关注的问题
        4月24日，记者从上海联合产权交易所看到，今年第一季度有6家房地产公司出让股权。其中包括上海穗华置业有限公司转让16％股权，参考价2亿元。受让人提出的条件之一就是：“受让方须承诺协助标的公司在一年内将完成源深路一号地块内的剩余动迁工作，并承担相应费用。”后者正是恒大地产酝酿上市后，募集资金的投向。
        与之相呼应的是，不久前，上海万科完成了对上海铜山街项目60%权益的收购，被看作是同样面临资金压力，品牌企业和中小企业对接一拍即合的佐证。而包括金地集团（600383)、保利地产（600048）等开发企业在今年也以收购项目公司股权的形式从二手市场获得土地。
        但总体来说，二级市场的成交率却不十分显著，有业内人士表示，尽管面对更多地块、项目的选择，但大开发商获地亦表现趋于理性。
        此前，中国证监会发行部有关人士公开表示，房地产企业通过IPO或借壳上市募集资金用于囤积土地将不被批准。张剑认为，有实力的企业将更多通过“曲线获地”或收购成熟项目。
        总部位于北京的某知名房地产顾问机构商业部经理告诉记者，国内大企业异地扩张以寻找土地为主，而国外资金注入型企业多会考虑收购成熟的项目。对于开发企业来讲，二者投入成本存在差异。但出让项目的优劣势、风险估计等都需要谨慎考量，合作双方利益博弈仍是非常艰难的过程。

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土地转让频现南京楼市

■中国房地产报  记者 尹霄飞 南京报道

        4月21日，锋尚国际董事长张在东出席锋尚国际公寓南区竣工会时透露，该公司在南京又斩获一块土地。据知情人士指出，这幅土地并非通过公开市场竞得，而是从不具开发实力的地产商手中受让而来。
无独有偶，南京房企转让项目或土地的案例频出。记者获悉，南京建宇集团已经把位于安徽和县的香泉湖项目整体转让给苏宁地产，而华光地产亦将旗下一项目转让给21世纪集团，恒大地产则在江宁、溧水收购了两个项目。
     与上述现象相呼应的则是南京地产圈内著名网络论坛“江南房吧”上，有关土地转让的信息更新十分频繁。
       据南京苏鼎房地产研究所不完全统计，近来，南京房地产市场上整体或者部分转让土地的案例近十起。但这些“转让”或者“合作”非常敏感，双方都很低调，具体的环节未曾公开。
       南京市国土资源局一位官员在接受记者采访时提供了另一条佐证，从2007年年底到现在前来咨询转让政策和税收的开发商越来越多，“虽没具体统计过，但的确明显高于往年。”
         一家海外某基金公司驻南京的工作人员俞平向记者坦言，“前几年，不少企业通过协议出让或者招拍挂拿到了地，但去年银行银根收紧的确已经有所反应，贷款无门，只得将手中的土地作为筹码拿出来融资。”俞平说，年初曾帮一家开发企业融资，而这家公司的账面资产只有几百万，断尾卖地便成了惟一的“救命稻草”。
        随之而来的则是二级市场居间掮客的活跃，俞平的主要任务就是撮合供需双方。而频频奔波于土地、开发商之间的他指出，“以前南京的业务一年难得有一宗，但今年第一季度就已有两单业务在手上。”
       部分中介机构研究部门亦有数据透露，不少企业通过出售部分股权，进行融资。而由于转让土地需要缴纳高额的税收，一些开发商采取的还是项目公司整体转让的形式。
        记者从可靠渠道获悉，不久前某开发企业以14.8亿元拿下河西江东商业中心三地块，计划投资100亿元建新城商业中心。但在土地掮客的转让信息数据库中，这一项目已赫然在列，而上述企业已经为运作上述项目成立了三家项目公司。
          南京房地产促进会秘书长张辉认为，宏观调控下银根收紧以及近期市场的趋冷态势，使得开发商正在面临双重压力，“吐地”、“抛项目”乃无奈之举，“从去年开始，外地房企疯狂抢占市场，而南京本地企业纷纷转战二三线城市、个别企业无奈吐地换钱等现象都是表征，只是在资金重压下显得更为突出。”张辉说。

                                                              责编：龙美好