饿狼引发口水战

■中国房地产报  记者 王晓伟 实习记者 张劲松/文

传说中，有一群生命力极其旺盛的饿狼，终日在它们称霸的草原上疯狂地掠食。它们的胃口越来越大，视野之内的猎物随之越来越少，于是，这群狼也愈加变得饥肠辘辘。
    终于有一天，它们站上高岗，凝望远方，发现在视野所及的范围之内，还有一大片未被它们“开垦”的草原。虽然那里也有同族，虽然到达那里需要飘洋越海，但掠食的天性与饥饿的现实令它们难耐诱惑，于是不顾一切地决定要奔赴那片新的战场——何况它们还从先行的同类那里得知，现在正是那片草原的“播种”季节。
    被这群饿狼觊觎的草原，就是内地的房地产交易市场，而这群饿狼，有一个共同的名字：外资集团。
饿狼来自欧美。今年1月，美国房地产开发商铁狮门就以67亿元人民币的底价拿到杨浦区新江湾城面积最大的一个地块，总建筑面积有90万平方米。4月9日，东南欧最大商业地产开发商特克莫公司(Turk Mall)宣布，携手菲巴集团、红星美凯龙共同投资开发其在中国的第一个项目——沈阳星摩尔。
     饿狼来自韩国和日本。今年2月，韩资未来资产金融集团斥资约十亿元人民币，买下上海新天地综合物业尚明居。而在3月刚刚闭幕的上海之春房产交易会上，居然出现了身着和服的美女向观众宣传日本楼盘的情景。
     饿狼也来自中国的香港和台湾。1月30日，香港瑞安房地产与云南迪庆政府订立了合作意向书，规划发展一个大型旅游休闲度假村。从事商业地产的台湾汉华商业管理机构则于近日在上海表示，台湾多家知名财团已经准备以多种方式与大陆产业界进行合作。
      “爱会像头饿狼，岂可抱着眠，它必给我狠狠的伤势做留念。”张学友的《饿狼传说》用饿狼的比喻生动描摹了爱情带来的杀伤力。而这杀伤力同样适用于内忧外患中的内地房产市场。
      “饿狼”的积极进取让几乎淹没在口水战之中的内地房地产圈又掀起新一轮波澜。
       最早引爆话题的是执地产话语权的万科集团董事局主席王石抛出的拐点论。很快，另一位地产大佬潘石屹取代王石成为媒体追逐的焦点。他放言，由于受资金链条所限，很多房地产企业将在百日内死掉。
不管是含蓄的拐点论，还是赤裸裸的百日巨变论，都让内地房产市场的恐慌情绪大肆蔓延，而造成这种恐慌情绪的争论焦点也与外资的进场有关。

焦点之一

外资进场有多难

 “对外资投资房地产影响最大的当然是不能借外债。”凯雷投资的一位高管告诉记者。
     不能借外债一说出现在去年7月10日国家外汇管理局下发的130号文件中。文件中规定，2007年6月1日以后取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业，不论是新设还是增资，各分局均不予办理外债登记手续。
       外资对内地开发商的直接投资分为股权投资和债权投资，其中债权投资因为回报稳定、风险小，一直是受到外资偏爱的主要投资形式。
       如此看来，130号文件阻截外资房地产公司的海外借款称得上是有的放矢。
       此外，监管层在审核和结汇等方面对外资投资房地产项目节奏的把握成为一大艺术。
       “外管局也不是说不批，但一直拖着，遥遥无期。导致的现实就是境外的资金迟迟进不来。”具有新加坡背景的天津紫竹林创展投资有限公司副总经理雷镇源告诉记者。
       “彼时内地股市火爆，许多上市房地产企业在资本市场大笔融资，内地银行的融资通道流畅，相比之下外资并没有吸引力。”4月11日，在中国北方经济及城市发展高峰论坛暨第二届天津地产年会上，一位外资基金人士告诉记者。
       他举例说，当时他们和内地一家开发商谈好的一个项目就因为资金迟迟进不来，开发商只好转卖给内地的一家上市企业。

焦点之二

政策是否有松动

不过，此一时彼一时。从紧的再融资政策和货币政策下，资金困境成为房地产企业不能承受之重。一直低调潜行的地产外资等来了一个绝佳机会。
       沉寂多时的美国私募基金凯雷投资收购上海济南路８号总面积为近4万平方米的服务式公寓就是一个例子。
      “虽然政策上外资投资内地房地产要从紧从严，但是现在表明还是可以进来。当然要遵循相关法律法规，还有就是要有耐心。”领锐基金副总裁宋宇海表示。
      而在4月12日由凯德置地举办的“为明天，2008共筑绿色”活动中，凯德置地副总裁廖茸桐向记者透露，在今年年初，凯德置地对北京、上海、佛山各一个项目总计2亿美元的增资顺利通过审批。
至于之前令许多地产外资颇为无奈的审批时间问题，廖茸桐表示，从上报申请到最终到款，所花费时间为两三个月，跟之前增资所需的时间差不多。
     先行的成功者，无疑将会重新点燃地产外资的热情。

焦点之三
    是不是抄底

“监管层现在对地产外资的态度似乎有松动的迹象，这无异于让他们来抄房地产的底。”一位业内人士不无担忧。他指出，在开发商减少拿地的一季度，地产外资在上海等地频频扮演抄底角色，近期拿地反而较多。此外，外资集团还在不断收购内地房产项目。
     同样的担忧出现在博鳌论坛上。地产达人陈淮在论坛上指出，在一个高度开放的国际化背景下运行和调控经济要高度警惕，不要让外资抄很多优质资产的底，土地、房地产、股票价格都是产权价格的表现。
   复旦大学博士、知名财经评论家叶檀指出，房地产业的现状将造成内地开发商面临融资难与转型困境。
    不过，许多外资基金人士都对抄底之说嗤之以鼻。
     对于抄底一说，普凯基金合伙人甘美兰斥之为无聊。“什么是底？拿什么抄？”
      一位美国房地产基金人士也指出，现在虽然有外资成功投资房地产项目的案例，但国家政策并没有改变。
     而仲量联行在4月14日发布的《全球房地产资产报告》中预测，今年亚洲市场外资投资额将低于去年，中国市场尤其如此。
       “只能说这是市场提供的一个收购兼并的机会。”廖茸桐认为。

    记者说事

与狼共舞

■王晓伟/文

地产外资又一次以恶人的面目出现了，这次的绯闻女友是抄底。
     在股市中，抄底指的是以某种估值指标衡量股价跌到最低点，尤其是短时间内大幅下跌时买入，预期股价将会很快反弹的一种操作策略。
     由此可见，如果说外资要抄内地房地产业的底，一个必要条件就是以某种估值衡量房地产的价格跌到最低点。
       那么房地产的价格跌到最低点了吗？显然没有。这不，北京市统计局在4月17日下午发布的统计报告写得明明白白：一季度，北京市商品住宅销售价格同比上涨17.8%，增幅同比提高8个百分点。
在价格还在上升轨道之际抄底，这可真是一件新鲜事。不过，放在房地产行业的大形势下，这种说法也就不难理解了。就拿北京市统计局发布的统计报告来说，在销售价格上涨的另一边，商品住宅销售面积却在继续下降。
    外资真的在抄内地房地产的底吗？
      支持者试图给人勾勒这样一个场景：在政府采取资金挤压术，控制以房地产为主的抵押信贷，严控二套房贷等措施对房地产行业进行调控、剥离住房的投资功能之际，内地开发商已然变身为满身疲态的羊，耳边尽是市场的一片片哀号声。此时，从远方跑过来一群高大威猛的狼……
      但我们有没有想过，即使是在宏观调控的挤压下，房地产成为外资的囊中之物，实质问题出在哪？
毋庸讳言，问题正是出在内地房产商自身。
      在疯狂拿地的狂躁之后，政策的风吹草动让开发商的链条绷紧到即将断裂的程度。于是，许多房地产商不得不选择贱卖股权、出让土地，或者被更大的地产公司并购，以及和外资亲密接触来寻求解套。
     所以不是外资在抄房地产的底，而是我们房地产行业自身在给自己设套。而且，退一步讲，只要遵循国家对外资投资地产的相关法律法规，地产外资即便是抄底房地产也是一个市场行为，并不是一件罪恶的事情。
      就像炒股一样，以最低的价格买入最有价值的股票是每个投资者都向往的投资机遇，也是价值型投资者信奉的盈利模式。如果现在内地房地产市场真的处在相对的底部，那么，不妨以一种理性的眼光去看待外资的这一行为，学学他们那种独到的商业眼光和精明选择。

BBS

你想跳槽到外资背景的房地产公司吗？

子何 内地房产公司从业人员
      我没想过跳槽。我在现在这家公司做了很长时间了，如果换单位，还要去重新适应新的环境，谁知道情况会是什么样呢？就算他们工资给得多些，我相信多的那部分钱也不会是白给你的。对我来说做得开心最重要。

谭先生 某内地房产公司法律顾问
       我愿意跳槽。我觉得在外资公司工作有助于开阔视野，提升能力。还可以练好外语，使自身的价值增值。还有，外资公司的MM也更漂亮些啊！

你觉得外资房产公司与内地公司有什么不同?

    辛勇 新加坡凯德置地投资部
我感觉外企比内地企业压力要大，追求办事效率，要求你更具有职业精神。

小林 长江实业员工
香港企业管理上更加严格，比如，不允许上MSN，上班要守时。但在人际关系上更单纯。

吴先生 外资员工
内地房产企业是粗放式经营，不注重细节和品牌效应，外企相对会好很多；但我感觉外资企业的本土化做得不是很到位，比如高层都是外国人就是一个很大的失误，由于对中国文化的“误读”等原因，他们很可能会“水土不服”。

你买房会更看重有外资背景的开发商吗?

    李女士 媒体编辑
我买房考虑的主要因素包括位置、配套、价格、户型、环境等，前面这些因素考虑完了，如果有外资背景才可能为它加分。但是否有外资背景不会成为我选择买房的最终决定因素。

小沈 自由职业者
我会重点考虑外资企业参与的项目。内地的房产市场的历史总共加起来也没有多少年，很多开发商做的项目，往往把规划做得很漂亮，但实际的成品与当初的规划有很大的差距，甚至出现了各种各样的问题，买房人也只能自认倒霉。我想在这方面外资集团的经验会更丰富一些。（采访整理 张劲松 王晓伟）

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