强化“旅游+地产”经营模式

华侨城整体上市方案出炉

■中国房地产报  记者 刘晓云 深圳报道

整体上市计划于去年11月获得国资委原则性批准后，华侨城集团整体上市具体方案终于尘埃落定。

4月16日，深圳华侨城控股股份有限公司（华侨城A，000069.SZ）发布公告，除康佳集团股份有限公司（深康佳，000016.SZ）外，华侨城集团旗下所有业务悉数转予公司。

“此次转让中，集团仅余深康佳没有划转进来，集团整体上市大约会在年底前完成。华侨城A一直依靠现有的规模来实现增长，在这些资产注入后，华侨城A的业绩将大幅增长。根据旅游产业发展计划，整体上市仅仅是华侨城集团大战略的第一步。”华侨城A有关人士表示。

注入13家公司股权

公告称，华侨城集团已与华侨城A签署《国有产权转让协议》，将所持华侨城房地产有限公司、华侨城酒店集团有限公司和香港华侨城有限公司等13 家下属公司全部股权，转让给华侨城A，从而借后者之“壳”实现集团主营业务整体上市。

目前，华侨城集团旗下拥有三家上市公司，分别是华侨城A、华侨城亚洲（3366.HK）和深康佳。

经过此次转让，除以往未能置入上市公司的旅游、房地产等集团主营业务外，华侨城亚洲也将转至华侨城A名下。华侨城亚洲主要经营包装、印刷等业务。

华侨城A主要控股和参股的企业包括侨城中旅、北京华侨城、东部华侨城、上海华侨城以及深圳世界之窗、锦绣中华等。据华侨城A2007年年报显示，其主营业务旅游和房地产营业收入达17亿元，盈利达8亿元。

此次欲转让的13家下属公司中，没有包括深康佳。深康佳虽然以彩电业务为主业，但目前亦有消息称深康佳有意介入地产业务。不过深康佳有关人士却否认了此消息，表示深康佳只是对地产业务有意向，并非已实际开展了业务。

对本次协议转让的定价问题，中发国际资产评估有限公司将以2007年12月31日为评估基准日，对华侨城集团本次拟转让的13家标的公司的资产和负债进行了评估，该评估报告待国资委备案。

安信证券分析师陶学明表示，华侨城集团拟注入资产规模预计在100亿～120亿元之间，其中酒店资产的价值预计为30亿～40亿元，房地产资产价值介于70亿～90亿元之间，具体金额主要取决于注入土地评估值。

业界看好

华侨城集团从2005年12月公布整体上市计划到方案的出台，历经两年半，市场对华侨城集团整体上市有着多年的高度预期。对整体上市后华侨城A运营与业绩预判的不确定也使华侨城A公布集团整体上市方案后，其股价先大幅冲高而后大幅回落。

有证券分析师认为，这么多资产的一次性注入，肯定将大幅提升业绩，估计2008年华侨城A房地产、酒店等资产注入将新增5亿～6亿元净利润。

包括国泰君安和招商证券在内的行业分析师均认为华侨城在完成整体上市后公司“旅游+地产”产业链将更为完善，有利于充分发挥华侨城的品牌效应、促进旅游地产业务的协同发展，公司长期发展预期更加明确；短期内将大幅增加公司资产规模、提升经营业绩，对公司构成重大利好。

另外，东部华侨城为代表的高端地产丰厚的利润将逐步充分反映到公司报表和业绩上，未来主题公园和旅游地产业务将持续处于快速成长期。

“华侨城A未来的盈利能力非常强，在地产业务整体上市后，即使按照严征土地增值税情况来算，营业收入也将达到360亿元左右。”国元证券出具的报告认为，优质资产的注入不仅使得公司的规模和利润水平得到大幅增长，更使得公司“旅游+房地产”的经营模式得到进一步强化。

华侨城A监事会主席、华侨城集团公司副总裁董亚平透露，华侨城的“旅游+地产”、深康佳的“工业+地产”的开发模式具有独特的优势，这也是华侨城A以合理价格获得优质土地资源的一种策略。

“‘旅游+地产’的模式，是我们区别于其他竞争对手的优势。但公司现在已开始进行地产项目不再依托于旅游业务的尝试，比如说开始尝试独立拿地开发，提高房地产短线产品比例，这是一种有益的补充，以后会有更多的补充。”董亚平说。