实力地产商战略转型商业地产如果说过去开发商对于商业地产的介入更多只是一种尝试的话，2008年住宅市场的持续低迷以及后市即将迎来的结构性转变则让商业地产对于开发商而言变得意义深远。完全不同于住宅市场简单销售的形式，以持有物业进行出租的商业地产给开发商带来的收益是稳定而长期的，这也被视作开发商们努力开拓的下一个战场。
       可预见即将在这个战场发生的厮杀显然将不同往昔，过去停留于营销和招商层次的竞争将全面升级。对于尚未做好准备介入商业地产的开发商而言，这扇大门也正在徐徐关闭。

聚焦金融创新商业地产盛会揭示发展机遇

■中国房地产报  记者 方帅 北京报道

年初的三次会议将处于热潮中的商业地产推向高潮。
3月28日，2008年中国商业地产行业年会在杭州举行，当原商业部部长、论坛主席胡平从商业的角度开始年会开篇演讲时，他可能还没想到，半个月后，在北京，房地产行业也从自己的领域对商业地产表达了自己的期待。
     4月12日，全国工商联房地产商业不动产专业委员会宣告成立，而此前一天，中国房地产业协会下属的商业地产专业委员会也刚刚召开完第一次筹备会议。
       三次大会都有房地产行业的巨头参加，恰逢国内住宅市场陷入低潮，而商业地产再次成为新话题。
“房地产业处在非常焦虑、非常困惑、非常迷茫的阶段。” 全国工商联房地产商会会长聂梅生在商业不动产专业委员会的成立仪式上说.短短不到十分钟的发言里，聂梅生所强调的是此前一轮房地产宏观调控必然宣告中国房地产市场原来短平快、高利润的市场时代结束，而商业地产，则是她认为房地产企业所要牢牢盯住的下一个发展机遇。

2008年发展良机

      在2008年中国商业地产行业年会上，中国商业地产联盟秘书长王永平在分析2008年商业地产形势时提及，大型房地产开发公司战略性进入商业地产业，其标志是大公司都明确或者调高了各自持有资产的目标，组建了商业地产专门的投资与运营管理机构，设定了上市或者发行REITs的计划，行业竞争进入高层次。
        记者了解到，路劲、中信、富地、中粮等企业都制定了相应的计划，而万科则采取与凯德战略合作的办法介入商业地产。
        而大开发商的集体介入所带来的是商业地产竞争格局发生质变。“在商业地产发展初期，开发商之间的竞争主要是营销和招商。今年预料行业竞争将是全方位的，从选址到设计，从招商到营运，从资本到品牌。”王永平表示，中小开发商在商铺散售逐步疲软的情形下，可能进一步被边缘化。
       而在大开发商战略性介入的背景下，商业物业需求保持旺盛，国外零售品牌纷纷看好中国，世邦魏理仕针对150个国内外知名商业品牌的调查，2008年都有加快或新开店铺的计划。
        中国商业地产联盟公布的数据显示，2007年全国商业营业用房投资总额2775.56亿元，同比增长17.9%，连续3年保持17%左右的匀速增长，与社会消费品零售总额16.8%的增幅幅基本保持协调发展。
        中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一也用一组数据直言目前商业地产发展迅速的事实，他指出：2007年3月商业用房开发投资增长相对平稳，供应小幅增长，需求平稳上升，市场表现为供大于求，销售面积和竣工面积的比例是0.79。2007年办公楼投资增长的幅度加快，需求相对旺盛、供求趋于平衡，销售面积和竣工面积的比例是0.96。

金融创新或将破题

       商业地产特殊的金融运作程序，则成为开发商最为关注的议题。
       全国工商联房地产商业不动产专业委员会上，关于商业地产金融方面的议题也多次被与会者提及。
       专业委员会主任朱凌波对本报记者透露，4月17日下午商业不动产专业委员会组织相关部门召开封闭会议，讨论“第一商业地产基金”的技术方案。
         而在会上，朱中一认为，从紧的货币政策会导致商业地产未来经营的资金压力增大，“去年高价拿地的那些企业，也是会比较麻烦。以后商业地产专业委员会成立以后，钱和地都是亟待考虑的问题。”朱中一说。
        房超指出，由于很多商业房地产需要持有，持有就意味着对资金的长期占用。在资金长期占用的情况下，商业地产的资本运营模式要独特和创新。
          商业地产上游是资金链，中游是开发环节，下游是经营和管理，要承受住这三个环节的市场风险，必须在早期定位阶段就加以考虑。但是从目前看，国家出台的调控政策几乎都是针对住宅的，“银行调控、终端市场的限外等政策，商业地产占了这么大的比重却搭了住宅的车。”房超说。
          厦门国际银行北京分行行长郑修建表示，厦门国际银行在贷款方面想向商业房地产倾斜，把商业地产作为比较优秀的项目来发展。据了解，厦门国际银行把商业地产称为“经营性物业”，贷款的品种是经营性物业贷款，并全部放到房地产开发贷款里面核算。
         “但是经营性物业贷款在核算、科目的归类上还是有区别的。商业不动产专业委员会如果能反映这个意见，银行在支持商业地产的开发、运营和管理方面会更方便。”郑修建建议。

链接

2007年中国商业地产八大现象

1.“商业地王”频频诞生，高地价引发可持续经营忧虑。
2.开发商零售商互相渗透，跨业经营模式引发争议。
3.商业项目并购潮起，国内资本加入战团。
4.新一波外资商业涌入，迎合中国消费升级浪潮。
5.百货公司购物中心化，零售业态调整渐成趋势。
6.购物中心“去主力店化”，同质化经营受冷落。
7.大型商业项目纷纷延期开业，商业招商运营复杂性凸显。
8.商户集体罢市再现，商铺滥卖警钟长鸣。
(中国商业地产联盟提供）

和开发商与零售商：一对陌生的伙伴

■见习记者 彭舒佳 北京报道

开发商盖楼，零售商租楼，开发商设计并规划好物业，零售商用自己的产品吸引来滚滚人流。从互补性来看，开发商和零售商就应该是绝佳的一对合作伙伴，但现实显示的却似乎是另一回事。

2007年，华贸中心、金融街购物中心、美罗城、四季商城等诸多商业项目开业，许多人称2007年为“北京商业集中开业年”。

2008年，有数据统计，更将有近百万平方米的供应量入市。然而无限风光之中，各大商场的纷纷推迟开业却显得那么不和谐。

位于朝阳公园西北湖岸的SOLANA，本定于2007年夏季开业，现又定于今年5月1日。而这中间的一年里，先后3次推迟开业。

新三里屯也是把开业时间推了又推，据悉原定于今年6月的开业时间又被延期至奥运前，而目前的招商率只有70%左右。

诸多的调查和业内人士的恳谈都将原因归于招商太难。但另一份数据统计却给出完全不同的答案。

根据仲量联行第三次年度《亚洲零售商信心调查报告》显示，受益于亚洲整体经济和收入水平的增长，92%的零售业受访者在未来1年都有扩展业务的计划，他们当中有90%将增加新店铺数量作为首选。特别是中国零售商的扩张计划，最为雄心勃勃。但89%的零售商表示在国内很难选择合适的扩张地点。

零售商选择成为难题，开发商开业也是难题，似乎这是一拍即合，双赢的事情。然而现实却并非如此。

唐耀，华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司的执行董事，平时的工作就是帮开发商经营管理物业，帮零售商寻找物业。多年来在商业地产领域的滚打给他的感觉是，这是一对毫无默契可言的伙伴

“太不了解对方，他们都不知道对方要什么。”唐耀这么认为。在他经手的案子当中，受长期开发住宅物业经验的影响，许多开发商总是只管卖铺子，收资金。“在工作中，我们不仅要给客户做优秀的策划，还总要教育他们并不是开发完了就立刻能回收资金，告诉他们做地产需要好的商业配套，告诉他们与零售商之间需要更好的互动。”这个问题让他很头疼。

而近几年商业项目的集中放量，也让零售商在选择诸多的情况下底气十足，谁的租金低就去谁的商城，经常漫天要价。

在一些地段和项目品质都非常好的物业里，经常出现这样的场面：强势惯了的开发商坚持高租金，寸步不让；而许多品牌的零售商则扭头选择位置一般，租金低廉的物业，趁商业项目放量而加强布点，先加强商业网点数量，抑制对手进入。

唐耀能隐约感觉到近年来发生在开发商与零售商之间的微妙变化。

零售商开始反思前期效果欠佳的网点布局，开始更加理性地选择店铺的位置，而不再是以租金作为首要标准。可是这个时候，好的项目已经很少了。

但在此之前，开发商已坐不住。在3月底举办的2008中国商业地产行业年会，中国商业地产联盟秘书长王永平便将开发商零售商互相渗透的跨业经营模式归于中国商业地产八大怪象之一。

2007年10月，万达集团自创品牌万千百货在哈尔滨率先开业，并公布了未来5年内将开新店40家、10年内争取开新店150家的庞大计划。

“雄心勃勃的背后其实是无奈之举。没有电影院合作方、百货方，楼层租不出去，只能自己做。”唐耀这么说，而且他也并不看好这种模式，很多自营都不是很成功。地产和商业的良好互动才是最佳组合。

“招商一定要耐心。”唐耀如此告诫开发商。他如此剖析了商户们的心态：“人们总是在观望，主力店是谁？假如我入驻，邻居是谁？对自己的销售会否有影响？而当你解决了这些疑问，商户会很安心地进驻商场。”

观察

你的公司是否已准备好持有物业

■宋尧

    对于尚未涉足或者刚刚涉足商业地产领域的房地产开发商而言，未来在该领域的跋涉将会越来越困难。

    习惯了“拿地—建楼—卖楼—收钱—再拿地”这样简单而又高利润的盈利模式的开发商在过去的两年中将过多的资金投向土地市场。如果以2008年为节点，大多数开发商是无法完成为转型而必须做的资金准备的。而未来，完成这类准备显然更为困难。

     不同于住宅开发，商业地产的获利方式是以长期出租物业而收获的租金，而并非销售的一次性获利。在获得长期稳定回报之前，开发商需要付出的，是在一段也不算短的时期内大量资金的积压。而10年，则是业内对于持有性物业投资回收期的一般预测。

     根据对国内上市房地产开发企业的2007年年报数据的统计，平均短期负债率高达44%，而约有三分之一的公司短期负债率超过50%。

      等待住宅市场回暖并开始新一轮资金快速积累的期望不容乐观，目前房地产的调整很可能将带来格局性的变化。高企的地价以及即将大批量面世的保障性住房供应无疑将在未来大幅压缩开发商在住房市场的盈利空间。

      贝塔策略工作室合伙人杜丽虹认为，一切转型必须在繁荣期完成，在低谷阶段资金周转速度的大幅下降让开发商们根本不可能再有余力来增加持有型物业。

       对于这类企业而言，更为可能的现实是，在2008年，出售自己手中本来比例就不高的持有型物业，以换取让企业运转生存下去的资金。代价是，进一步远离商业地产。

      “即使宏观调控从紧、从紧再从紧，万达也会是最后一个死掉的房地产企业。”尽管时间已过去一个多月，王健林在两会期间对媒体的豪气宣言仍令人记忆犹新。

       他所凭持的底气一目了然，“万达在2001年开始转型做商业地产，现在我们有接近20个大的商业中心和很多个5星级酒店。即使（现在）万达一平方米的房子都不卖，租金也足够付掉贷款利息和保我兄弟们吃喝。”

       这或许让国内许多房地产企业只有羡慕的份。他们的失误在于，在一片繁华似锦的前程下，未曾预料房地产业低谷的不期而至，而未完成转型资金积累的房地产开发商，目前无法享有商业地产持续稳定的收益以度过难关，强启转型战略则更有可能进一步恶化自己已不容乐观的财务状况。

                                                         责编：龙美好