投资收益丰厚

南京高科加码地产业务

■中国房地产报  记者 郭轩 北京报道

当众多地产公司还在忙碌盘点2007年喜报的时候，南京新港高科技股份有限公司（南京高科，600064.SH）已先行一步预告了2008年1季度业绩大增的喜讯。

3月27日，南京高科预告今年1季度净利润将猛增200%以上。南京高科公告称业绩增长主要源于“投资收益同比大幅增长”。

无独有偶，在先前公布的公司2007年年报中，投资收益也成为去年赢利的主要来源。南京高科年报披露，去年营业收入10.76亿元，较2006年减少36.4%，但净利润却达1.63亿元，同比增长62.39%。

南京高科董秘张金华解释说：“营业收入减少主要是公司去年进行业务整合，各业务由于市场变动出现了一定的下滑，但公司投资业务比较出色，投资收益贡献了70%左右的净利润，所以出现了收入减少、利润反增的局面。”

“南京高科持有的大量低成本可供出售的金融资产是其利润增长的保障，但今年资本市场宽幅震荡，将促使公司的发展战略持续调整。”南京证券地产分析师马骏说。

股权投资

南京高科年报显示，公司可供出售的金融资产期初为14.38亿元，期末按公允价值计量已高达82.61亿元，溢价达68.24亿元。同期，公司的总资产也水涨船高，激增231.17%达137.28亿元，可供出售金融资产已占总资产的60.18%。股权投资的大幅溢价也使得净资产收益率下降1.77%，仅为2.27%。

“股权投资溢价对净资产收益率的影响确实很大，如果剔除这一块，公司净资产收益率能达到10.78%。”张金华说。

据了解，南京高科持有的金融资产主要有中信证券（600030.SH）、南京银行（601009.SH）和栖霞建设（600383.SH）的股份。

2007年新实施的会计准则允许以公允价值计量资产的规定使南京高科受益匪浅。

去年8月，南京高科以74.91元/股的价格参与中信证券增发300万余股，虽耗资近2.3亿元，但其原有的2755万股成本仅0.48亿元。按公允价值计算，中信证券去年12月28日收盘价为89.27元，南京高科总计持有的3055万余股市值已达27.31亿元，而总成本不足2.78亿元，溢价24.53亿元。

同样，南京高科持有的去年新晋上市的南京银行2.05亿股成本仅约2.17亿元。以南京银行去年最后一个交易日（12月28日）收盘价19.10元计算，市值为39.19亿元，增值约37亿元。

国海证券分析师王安田说：“参股券商和交叉持股概念是2006年以来的投资热点，南京高科去年1.3亿元竞购了南京证券2434万股，而南京证券将于近年在上海IPO的消息更引发了市场的良好预期。”

但股权投资的风险也不容小视，特别是A股熊市之声日渐尘嚣之际。

3月27日，沪市大跌5.42%下探至3411点。当日，中信证券报收51.10元，较去年增发价74.91元已下跌32%；南京银行也由上市首日的收盘价18.94元下跌至3月27日的14.02元。

“今年是公司战略调整的第1年，今后公司将按照控股集团的构架，以地产为龙头、水务和股权投资为两翼的产业发展规划，加大主业的投资，特别是地产和投资这两块。”张金华说。

重心转向地产

南京高科年报显示，公司去年地产业务收入1.69亿元，仅占营业收入的16%。地产业务的重心也随着南京经济技术开发区由建设转向经营，基本转至南京仙林新区。

2007年10月，南京高科以600万元收购南京金桥城镇持有的仙林康乔公司60%的股权，并增资4000万元，使仙林康乔的注册资本达到5000万元。通过收购仙林康乔，南京高科获得占地面积3.52万平方米的项目地块。

此后12月，南京高科子公司仙林地产以25.95亿元拿下占地面积34.61万平方米、建筑面积约56.56万平方米的仙林地块。

仙林地产2007年总计花费35.45亿元新增商业性质土地储备65.44万平方米，建筑面积达111.86万平方米。

据了解，南京高科旗下的仙林地产目前有7个在建和待建商业和住宅类项目，总占地面积83万平方米，规划建筑面积达134万平方米；而在建和待建的经济适用房项目占地面积也达到84万平方米，规划建筑面积约97万平方米。

“南京高科将地产调整为今后发展的重要支柱，但其先期主要以工业园区开发和经济适用房建设为主，而仙林项目是商业和普通住宅项目，对其开发能力有一定挑战，毕竟去年公司地产业务的营业利润率仅为14.31%。”王安田说。

但马骏不认同这种看法，他说：“南京高科的土地成本比较低，承建大量经济适用房和委建项目与政府形成的良好关系，对其发展不无裨益。”

在行业普遍为资金困扰的形势下，南京高科似乎是个例外。

虽然2007年南京高科每股经营活动产生的现金流量净额为-3.62元，期末现金为3.43亿元，但公司年度分配方案依然是“每10股派发现金3元（含税）”的现金分红，耗资1.03亿元。

“短期融资券和信托理财产品将是今后公司的常规融资手段，持有的可交易金融资产适时变现可以满足今年20亿～30亿元的资金需求，而且持有这些类现金对地产业务的进一步快速发展也未必不是很好的机会，毕竟现金才是目前行业最缺的。”张金华说。