■中国房地产报  记者 张晓赫 北京报道

原定不超过10亿元的信托融资计划，最终以6.5亿元的规模尘埃落定。

日前，招商地产、建行以及上海国际信托投资有限公司（下称“上国投”）三方合作推出的“乾图理财”信托理财产品在深圳成功发行。根据建行深圳分行对公业务部相关负责人介绍，本期产品募集资金6.5亿元，期限为三年。

“没错，建行所发售的‘乾图理财’产品正是我们此前的10亿元信托融资计划，只不过规模有点降低。”招商地产董秘刘宁说此话时，正在匆忙的差旅中。

而市场人士认为，尽管信托融资低于最早预期，但6.5亿元的信托收益权融资在国内已经较大，仍将会给地产金融市场融资带来一定信心。

缩水3.5亿

“在更早之前，公司就有通过信托来进行融资的计划。”刘宁表示,正是在此基础上，2008年1月招商地产称，公司将与上国投合作设立资产支持信托，期限不超过三年，募集资金规模不超过10亿元。

但最终，信托推介期内招商地产仅拿到6.5亿元的融资。

刘宁解释道：“原本打算首期募集资金6.5亿元，但由于上国投在设计产品时建议采用单一机构投资者，于是招商地产放弃了后续信托认购融资。”

 建设银行深圳分行对公业务部相关负责人介绍：“此期理财产品仅有一个机构投资者认购了6.5亿元。”

按照计划，招商地产将旗下包括深圳招商地产有限公司和深圳招商新安置业有限公司部分物业产权打包作为该信托的支持资产。

根据最终操作方案，招商地产、上国投、建行三方合作，由上国投设立上信国瑞·招商地产资产支持信托优先级信托，通过建行“乾图理财”产品进行资金募集。

据了解，招商地产大部分优质出租物业主要集中在深圳蛇口，并且对公司盈利贡献占有相当比重，这一切都在日前刚刚公布的2007年年报中得到华丽亮相。年报显示，2007年招商地产全年累计完成租赁面积54.46万平方米，年平均出租率达95%，而租金收入则超过3.8亿元，同比增长25%。

招商证券地产分析师曾向记者表示：“此次深圳打包的物业都属于较为成熟的优质资产，通过转让租赁收益权进行阶段性融资，应该收到较好的市场反应。”

对于机构投资者的年收益率，上述银行负责人表示，“暂不方便透露”。但其随后表示，通常情况下，“乾图理财”系列年度收益会保持在6.75%左右。

此外，在这次的信托融资中，产品设计采用了REITs概念。据了解，该信托融资产品是建行首次准REITs试水。根据相关人士介绍：“此次信托产品，除了缺乏流通性外，其余已与真正的REITs非常接近。”

产品设计采用了结构化设计手段，该租赁收益权信托分为优先级与次级。根据上国投设计的产品结构，由机构投资者拥有优先收益权，招商地产取得设立信托的信托对价以及募集资金，同时享有次级受益权。

“除了产品设计保障外，建行的保本理财模式也对此次准REITs的试水起到了保驾护航的作用。”上述招商证券分析师表示对于首单准REITs业务，建行仍是比较谨慎。

招商地产融资术

在招商地产2008年的“加速地产项目开发”的宏大叙事中，信托为代表的直接融资计划只是众多融资渠道之一。

根据年报显示，2008年招商地产将在12个城市全线布局，届时将有58个项目同时在建。招商房地产有限公司董事总经理林少斌表示，招商地产未来会继续加大土地资源的储备力度，并将选择合适时机进入二、三线城市。

目前，最为具体的则是招商地产对招商局蛇口工业区有限公司(下称蛇口工业区)6宗土地以及14个房地产项目的收购计划。据悉，这14个地产项目总投资高达171亿元，而招商地产2007年仅有23亿元的股市直接融资，其资金缺口可以想象。

招商地产在公告中指出，“在资金方面，除了信托，我们还会通过股市融资、增加销售、银行信贷等其他方式进行多元化融资。”刘宁不经意间道出了招商地产的融资战术。

而这一切不得不从2007年初林少斌将公司发展战略定位到“以地产开发的规模扩张为主要目标，辅之以持有物业”开始。这一战略，在经历了2007年宏观调控以来的银根紧缩、地根紧缩后，已被越来越多业内人士认为是明智之举。

“事实上，2007年年初林少斌将持有物业上升到公司的辅助战略高度时，就已经开始从长远考虑了。”上述招商证券分析人士认为，持有物业既可以改善公司现金流状况，增加股市机构以及银行评级；另一方面一旦需要融资又可以打包证券化，能守能退，是一个一举多得之策。

“17日的股东大会上，80亿元的再融资计划得到了多数大股东的赞成。”面对市场上关于招商地产趁机圈钱的言论，刘宁认为80元亿融资计划完全是因为公司未来发展需要，“80亿元的融资将全部用于蛇口工业区的项目购买。”

上述招商证券分析人士也认为：“公司未来注入的蛇口工业区资产都属于优质资产，一旦顺利增发，公司的总资产、净资产的规模会迅速扩大，负债率将大幅下降，长久看来对公司的进一步扩张有利，这也是股东大会得以通过的原因。”

资金缺口除了部分来源于本次计划增发募集的80亿元外，主要还将由销售现金回款和多种形式的债务融资来解决。

“以前招商地产的开发周期比较长，今后会适当缩短开发周期，加大销售力度。”刘宁表示，随着开发项目陆续进入开发、收获期，招商地产会加大销售力度，以促进资金回笼。在日前招商地产2008年发展交流会上，林少斌表示2008年的销售回款将尽力做到100亿元。