■中国房地产报   记者 张晓赫 北京报道

“空山不见人，但闻人语响。”这恐怕一直都是民间对于REITs政策开闸期盼的真实写照。究竟REITs离梦想照进现实还有多远，准REITs 有着多大的可行性？美国次贷危机是否让REITs的诞生渐行渐远？一直为REITs鼓与呼的新兴资本市场的市场人士王世渝认为，目前政策上关于REITs的推动没有实质突破，只有市场才是REITs施行的真正动力。

“目前是发展REITs的最好时机”

中国房地产报：2008年REITs在国内要面对怎样的发展环境？

王世渝：尽管银监会正在酝酿信托公司投资房地产信托的管理意见草稿，但目前从官方还未看出来有推出REITs的迹象。做REITs首先要涉及到立法、相关基础配套设施建设以及银监会、证监会双方的关系协调，目前还没有看到双方在相关方面举行的一些专题研究。只是民间的一些努力在活跃，而一些信托公司的试验产品也没有太多突破。从这一点看来，目前国内环境并不十分乐观。

中国房地产报：您认为REITs在中国目前来说并不存在发展机遇？

王世渝：实际上现在是中国发展REITs的好时机。REITs的信托原理本身就是一种规避风险的机制。美国次贷危机引发了自美国房地产市场至全球金融领域的一场危机，但却对REITs没有任何大的负面影响，从这一点可以看出REITs在次贷危机中是有一定的抗风险能力的。目前中国股市低迷，关于房价拐点的讨论也此起彼伏。市场的观望使银行的金融风险也在不断累加。而另一方面，在CPI居高不下的背景下，商业地产投资租金也在水涨船高，无论是对监管层，还是投资者，改善房地产市场投资结构都是一件好事。这样来说现在反而是发展REITs的最佳时机。

“单纯设立REITs试点并不能解决问题”

中国房地产报：目前发展REITs的最大瓶颈或者困难是什么？

王世渝：最大的瓶颈既不是市场问题，也不是产品本身问题，更不是市场需求问题，而是监管体制问题。时至今日，REITs尚缺乏完善的发展空间。REITs的发展需要一个完整的市场体系，而不是单独一个部门或孤立一个层面独立完成的。

假如没有完善的税收机制以及监管法律，在缺乏有效的退出以及流通渠道时，实际上是在没有地基的基础上盖房子，是有极大的风险的。从这个角度来说，单纯地设立试点也并不能完全解决REITs的发展问题。

中国房地产报：除了银监会指定的联华信托、中信证券REITs试点之外，很多机构也在做准REITs产品，除不能上市流通外已经很接近REITs，您怎么看这些准REITs产品的存在？

王世渝：REITs产品包括准REITs产品都需要有相关的法律监管来规范、扶持。同时也要求有相对成熟的物业支撑，否则无论是对房地产行业还是市场投资者都存在着极大的风险，一旦风险不能控制，就有可能误导市场，使市场误认为REITs试点不成功、REITs在中国不适用。从这一点上来说，我是不主张盲目推出准REITs产品的。但凡事不能一刀切，一些成熟的商业物业，是可以证券化进行直接信托融资的。

“准REITs不具有普遍性”

中国房地产报：目前地产商普遍融资渠道匮乏，准REITs能否成为房地产商尤其是大规模持有物业的房企的一种融资渠道？

王世渝：信贷紧缩情况下，这种融资模式会增多，但不会具有普遍性。只有一些拥有优质的成熟物业的房企才有机会。在目前税收没有优惠制度的前提下，此类产品对于投资者回报率普遍不高，不足10%的平均回报率远远低于国际水平。而一旦投资者回报提高，开发商又会因为融资成本过高而放弃。

中国房地产报：那您觉得目前市场上民间的努力热情与REITs的真正来临还有多远？

王世渝：任何事情都是实践先行。肯定是市场来推动监管部门出台相关法规政策。现在市场热情已经足够了，关键是看相关部门何时政策开闸。一般上层决策总会落后于市场，现在中国的REITs政策已经落后于市场了，但我们不希望落后得太久。