■中国房地产报  特约记者 陆彬杰 上海报道

随着上海市中心区烂尾楼逐渐消化完毕，酒店式公寓这种产品也濒临“灭绝”。

据上海泰麒房产工作室统计，2004年是上海市中心区酒店式公寓的供应高峰，在三个区域内有6个项目入市，2005年有2个，2006～2007年仅有1个项目推出。

租金上扬凸显投资价值

“原本市中心的酒店式公寓都是烂尾楼改建，如黄浦区的青年汇、静安区的骏豪园际等，把原有户型分割成小户型，做成精装修。青年汇一经推出，销售十分火爆，也成为这类烂尾楼改造的模板。但是，随着市中心的烂尾楼逐渐被消化，这类产品没了‘房源’。”上海泰麒房产工作室分析师何凌飞说。

然而，市场对酒店式公寓的需求却在急剧增加。随着上海“四个中心”建设及国际化进程的不断加快，加上2010年世博会的举办，全球许多跨国企业、境外金融机构及国内大型企业正把地区总部、全国总部设在或迁至上海，大量境内外中高级管理人员聚集，直接拉动了对酒店式公寓的市场需求。

从租赁市场上来看，青年汇、骏豪国际每套公寓的租金已达3000元/月，这个价位和市中心的两居房差不多。而从销售市场上来看，青年汇的单价为3万元/平方米，接近同区域内的二手房销售价格。

仲量联行预计，未来数年内，上海酒店式公寓租金水平会持续上涨，尤其是高端服务式公寓的月租金，至2010年可能涨至37～43美元/平方米。

一位分析人士指出，酒店式公寓的投资客比例略高于自住客。随着家庭人口的变少导致居室数量的减少，阶梯置业的概念正在为更多人接受。对于那些年轻、思想更新速度较快的首次置业者来说，小户型的酒店式公寓迎合了他们的需求。“而对于那些投资人士，低总价、易出租的小户型可以为其带来可观的投资回报，这无疑成为他们心目中的理想投资品种。”

设计限制成发展瓶颈

鉴于上海市中心区土地的稀缺性，大多开发商并不愿意将“好不容易到手”的地块用来开发酒店式公寓。一位开发商坦言：“上海市中心的酒店式公寓原本都是烂尾楼改建，开发商只需少量投入即可，但拿全新的土地开发成本太高，后续管理成本也很高，宁愿开发其他住宅类产品。”

虽然酒店式公寓因为面积小而具有总价低的优势，但目前上海市中心房屋单价较高，约为3万元/平方米，即便开发50平方米左右的酒店式公寓，总价也达到150万元。

“愿意出这个价买房的客户一般只青睐大户型产品。”上述开发商说。

事实上，在居住舒适度上，目前上海市中心的酒店式公寓也有着诸多劣势。

上海中瑞市场研究有限公司一位分析师对记者表示：“酒店式公寓这种产品看上去就像改进型的学生宿舍，一梯十几户的设计，房型一般，有的楼盘甚至没有通煤气。而且小面积酒店式公寓是以短租为主的，其经营方式都更加偏向于酒店。”

此外，对于这些由烂尾楼改建而来的小户型物业，无论是酒店式公寓还是产权式酒店，房型设计大多采用宾馆标房式的一居房型和直套型的一室一厅。

“这种户型一般只有一面开窗，设计上的局限性严重影响了整个居室自然通风和采光，这也是上海酒店式公寓一直活跃不起来的原因。”上述分析师如是说。