据《中国房地产报》记者　张杰　北京报道

三亚正在成为张宝全地产版图上的一个战略重镇。

近日，本报从今典集团内部获悉，此前三亚市挂出的一块位于三亚湾、面积达400亩的产权式酒店用地已被今典集团拍得，并于近日签下了土地转让协议。

此举过后，仅仅半年之内，张宝全就在三亚海棠湾、三亚湾连获两块地。而更令业界瞠目的则是，在三亚湾这块400亩的地块上将建5座五星级的产权式酒店，总面积超过40万平方米，这也将成为中国目前最大的产权式酒店集群。

与今典集团在北京土地市场表现平平相比，再次在三亚土地市场夺得一商业地块后，张宝全的今典集团似乎已向商业地产运营商转型。

加码三亚产权式酒店

本报获悉，上述三亚湾项目将于下月动工，而7、8月份则将开始在全国范围内销售。

据了解，三亚湾项目不仅有红树林酒店管理公司的品牌优势，更有今典集团的其他品牌优势为支撑。据了解，除了5座5星级酒店之外，三亚湾项目还将融入今典的各个“招牌项目”：二十二院街、今日美术馆、电影院等等，并将“原版复制”迪拜七星级帆船酒店旁那座享誉世界的水上乐园。

加上日前启动的海棠湾七星级酒店项目和已运营的亚龙湾红树林酒店，今典仅在三亚就将拥有7座五星级以上酒店。

但是，与今典集团在北京楼市的销售策略不同，张宝全针对三亚湾项目推出了产权式酒店商业运营模式。

张宝全表示，这种商业模式将成为今典日后在其他城市推出产权式酒店的一个重要支撑。

与此形成鲜明对比的则是，今典集团在北京开发的所有小区中仅卖住宅，而全部商业物业均自持经营。比如位于北京CBD的苹果社区二期就规划出了大面积的商业和酒店设施，包括著名的“苹果二十二院街”和“苹果艺术家酒店”，而且这些商业物业均自持经营。

据了解，到目前为止，今典集团自持的商业经营物业已达25万平方米。

事实上，“产权式酒店”并非一个新鲜事物，多年来，由于它往往带有售后包租的保证，一直被指责是变相的金融产品，一些围绕产权式酒店而产生的纠纷，也在社会上使产权式的销售途径有浓厚的负面色彩。

而根据公开的报道，诸多产权式酒店项目，更多着眼于以概念促进销售，而非长期的管理经营，开发商更倾向于将其当作住宅项目运作，一旦经营困顿，业主的利益往往无法保障。

张宝全表示，今典在三亚湾开发的产权式酒店，每一间房都有独立的不动产权，也即业主拥有的不仅是酒店房间的使用权，而是可以进行交易的真正的产权。他说：“这才是真正意义上的产权式酒店，和过去业主只享有使用权的‘分时度假酒店’完全是两回事。”

而红树林酒店的运营业绩也增加了张宝全的底气。

张宝全透露，2005年开业的红树林酒店，仅8个月即实现赢利，2007年年度赢利更是接近2亿元，经营毛利率高达64.95%。

“三亚湾项目将由今典旗下的红树林酒店管理公司负责运营，实行‘加权式’的利润分配方式，通过红树林酒店管理公司对酒店真正标准的酒店运营管理，和清晰完善的利润分配计算公式，让购房者获得不断增长的酒店利润回报。并将一切相关数据通过项目网站及时公示，让业主随时查询、并能够随时计算出自己的投资回报。”张宝全说。

此外，今典集团内部人士暗示，这一产权式酒店项目还有政策上的扶持。

以张宝全此次获得的三亚湾地块为例，原本拟用作会展中心开发的地块，后由政府改为酒店用地拍卖，在三亚市还是第一次，并将建成三亚的标志性建筑，足见政府的支持力度。

“目前三亚的产权式酒店项目仅有4家，在售的仅两家，且都是小体量项目，走的也是原有的‘分时度假酒店’的运营套路。与大盘好盘迭出的住宅市场和国内外知名品牌云集的酒店市场相比，产权式酒店大有可为。”该人士称。

转型商业地产运营？

当下，在北京楼市，张宝全已多年未曾增加住宅用地储备，这在市场上引起了广泛的猜想。

张宝全虽然多次否认公司淡出地产的传闻，但是住宅领域止步不前的状况亦不容忽视。

张宝全此前接受本报访问时曾委婉地回应说，今典集团是一个民营的地产公司，它有自己的发展节奏。而随着房地产进入门槛的提高，以及市场的规范化，多元化发展已经成为地产公司不可避免的选项。这个时候，就看谁最聪明地转型。

从今典集团对于酒店加上自持经营的商业物业的投入来看，虽然目前今典集团在北京的住宅项目基本开发完毕，仍在等待土地供应，但其商业地产的比重却在不断加大。

张宝全对此解释为无奈的选择，“土地放量太少了”。

市场人士认为，虽然商业物业在资金和操作技巧上对开发商的要求更高，但持有商业物业的好处也是显而易见的，可以为企业提供稳定并且丰厚的现金流，提高企业的抗风险能力。在需要拿地的时候，这些资产还能通过抵押以获得宝贵的资金。

在此前接受本报访问时，张宝全称，公司这些持有型的物业当前价值不菲，如进行银行抵押贷款，今典的获地能力将大大提升。

或许，正是在这种背景下，张宝全接连在三亚这个弹丸之地掷出大手笔。去年7月，在三亚市海棠湾“国家海岸”度假区的首批7个酒店规划地块出让中，张宝全从21家同行中胜出，一举拍下面积达320亩、投资额达16.8亿元的七星级酒店规划用地。