将人类的生活整合在一起，这不是明星建筑师福斯特的首创。此前，在日本，尽管地震频发，仍然阻挡不了当地著名开发商大成的决心，想要仿照富士山，建造一座4000米高、可容纳100万人的摩天巨塔。
　　　宏伟的城市综合体还不能被定论为达到城市乌托邦的惟一解决之道。在发达国家，它甚至越来越少，但发展中国家却正普遍地乐于尝试这种方式。
　　　巨型结构体影响着城市的微观肌理，高密度集中生活也带来了各种社会问题。

综合体：发展中国家的“趋势”

　　　　福斯特为水晶岛带来了一个“骇人听闻”的口号：“建筑中的城市。”
　　　　还没有人知道，这样的巨型城市综合体是否就可以满足人类的要求：人们一定可以在这个楼里面找到自己喜欢的工作、喜欢的商店、喜欢的餐馆吗？城市综合体内部的交通一定会比马路上的车子和地铁更顺畅有效吗？“新密集居住”能否给人们带来好的生活体验？又或者，巨型城市综合体会不会带来新的规划、环境、生态问题？
　　　“综合体不是发展方向。只是在经历快速开发的国家会出现这类高密集度的项目，其实在欧洲、美国，这些项目反而是不可能出现的，只有莫斯科、迪拜这样的发展中城市，对新生活有憧憬和向往，才借这种形式主义的东西来满足自信。在真正文明、发达、富足的国家不可能看到这样的项目。”易道亚洲区主席乔全生说。
　　　易道公司亚洲区城市设计总监刘泓志则认为，城市综合体是可以代表开发中城市的未来发展趋势之一，但片面发展综合体建筑却不适当。在全球能源节约的今日，集约型发展趋势反而相对人性化。而城市应该是“全民的”还是“专业的”？这个问题在全世界范围内都各有主张。
　　　　　“福斯特希望由综合体建筑取代城市功能，这是一个由专业规划出来的城市，比较独断，在某种程度上，使人们丧失了人文选择。”刘泓志说，“理想的综合建筑应该是把容易搭配的功能结合在一起，国内外也有很多大型商场、办公楼、健身房、超市结合在一起的社区，人们住在附近，公交设施也相对集中。并不是像‘水晶岛’所有的功能设施越近越好。尽管我在一栋建筑内做什么事情都方便了，但我想去其他地方的时候就很不方便。”
　　　　　“只要能在一定路程的区域里完成生活所需，根本不用强调在一栋建筑里。只要学习麦当劳在全球的开发精神，强调密度，让每个人需要的生活配备能在不到100米的路程内找到就好。”美国注册建筑师、中央美院城市规划与建筑学院教授傅刚表示。
　　　　　“城市本身即是一个综合体，就某一个地块来说，形态越丰富才越可爱，人为造就环境并不可取。比如我的很多朋友已经不愿意去上海新天地，小型、多变、随机性强的生活环境才更合适。”HLA建筑事务所建筑师侯梁说。

密集居住：小众选择

　　　　　　无论是莫斯科郊外的水晶岛、日本的“新富士山”，还是国内外屡屡出现的高密度单体建筑，建筑师是否在有意识地引导人们回归新的密集居住生活？
侯梁认为，水晶岛这种项目适合俄罗斯这样寒冷的地区，不能散热而要聚热。“极寒地带确实需要集约型建筑，但这种密集居住不适合大范围发展，比如在中国南方就无法推广，把人都捂在一起，SARS疫情暴发时怎么办？”
　　　　“密集居住不太可能成为趋势。”LKP建筑事务所建筑师余静佳说，“别墅永远贵过公寓，水晶岛是特定气候下的特定做法，投资很大，维护投入的费用也很大。高密度只适合某一群人，如相对年轻的群体。比如美国在证明过高楼的价值后，仍然选择亲近自然的模式，极端的例子并不会引导整个大趋势。”
　　　　　香港前规划师学会主席叶祖达却认为，从节约土地、方便公交的角度看，中高密度的发展是一个必然趋势。“超密不好，反过来，一个超低密度的城市，隔离也会很厉害。现在北美、加拿大等很多国家都开始重新回到市中心、进行密度调整。”
　　　　　“不过高密度不等于超高。高密度和高度是不同的概念。同一容积率，可以是20层的高塔楼，也可能是地面覆盖比较多的建筑物。”叶祖达和研究团队曾经组织过一个研究项目，调查什么高度的建筑物是合适的。
　　　　　　通过对城市居民的大面积调研，他得出了一个有意思的结论：20层左右的建筑高度是比较适宜的。超过了20层，与城市将会产生距离感。在20层左右走出露台，地面上的物体都还能清楚地看到，整个城市的运转都可以体会，有足够的机会与城市发生联系。越往高走，随着视野的逐渐拉远，城市活动几乎不能被感受。
　　　　　　乔全生认为：“密度是很重要的，但我希望大家即便居住在密度高的环境里，也能可持续发展，而不是到郊区做一个水晶岛这样的建筑。在上海，更有城市魅力的地方不是浦东而是浦西，现在国际上正形成一个新的理论：城市再生。这不是指再开发，而是在再开发的过程中重新赋予城市生命。”

现　状

中国城市综合体道路曲折

据《中国房地产报》　记者 宋振庆 北京报道

　　　　综合体是都市的象征和图腾。而同时，“集万千宠爱于一身”的综合体开发在中国目前也面临着不少问题。

开发趋势转变

　　　“目前各级城市，都有综合体开发案例。各个城市的传统商圈内都有综合体。从我接触来看，有不少开发商有实力，最重要的是有这样的开发理念、整合意识和判断能力，能够做好综合体项目。”清华大学国际商业地产研究中心首席专家朱凌波表示。
　　　　华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍奎则表示，目前国内综合体开发正在带来不小的转变。
　　　　首先是开发企业在模式上的转变。“很多开发企业都是做住宅出身，以前就是单一的产品生产加销售模式。而做综合体之后，更多注重资本运作，如引入投资人、直接持有经营等，把项目整合成资产包。随着近年来房地产开发企业自身实力增强、金融环境尤其是股市的蓬勃发展，此趋势愈发明显。”
　　　　产品的转变。过去国内对于综合体的多种业态组合理解不够，盲目追求简单的、平面的多功能组合，屡屡出现小商品市场搭配写字楼这样的“拉郎配”；事实上，所谓综合体，就要有业态之间的互动，实现有机结合，从整体上达到“1+1＞2”的效果。
　　　　“几年前的北京CBD，写字楼、商铺和公寓各卖各的，现在情况已有了很大改观。以某一业态的品牌来拉动其他业态，从多种形态上体现品牌价值。”公衍奎说。
　　　　　同时，国内综合体更重视建筑本身的打造。“建筑作为一个触媒，可能会比里面的品牌更具吸引力，比如博物馆在外形上的设计，比里面的展品更具欣赏价值。”公衍奎认为，在这一点上，北京的世贸天阶做得很出色。它给消费者提供的广场、节目和活动空间本身就具有很强吸引力，迎合了大众的心理需求，吸引了人气，从而也拉动了综合体本身的活跃。

四大难题

　　　　　在专家看来，目前综合体开发在中国面临四个重要问题。
　　　　　首先是资金。综合体体量庞大，涉及多种业态，开发周期和资金要求不同，对资金量的要求苛刻。尤其是在紧缩性货币政策即将来临时，问题更严重。
其次是前期规划。日本著名的综合体项目六本目，开发商的前期调研、考察、规划准备了18年之久。“而在国内，这个过程却被倒过来，先匆匆忙忙拿地，拿完地之后大脑一片空白，半个月后才开始想该做什么。”兰德咨询总裁宋延庆作了一个生动的描述。
　　　　　“由于前期规划不深入，再加上资金掣肘，一般会导致两个结果：一是项目烂尾；二是尽管做完了，却没体现出地块应有的价值，把未来升值的空间白白浪费了。”朱凌波表示。
　　　　　第三，国内综合体开发的相关环境还未成熟。国内这一类服务行业也刚起步，外来的“和尚”又大批水土不服，造成国内综合体在管理、运作、经营和品牌打造上的不足。
　　　　　　而且，国内的城市环境也存在问题。一个综合体本身很完善，但缺乏与周边城市环境的良好衔接，在交通、开放空间等环节无法满足需要；同时，和欧美相比，国内的金融环境和运营管理分工也都不成熟。
　　　　　　最后是行政因素。综合体一般都是城市的地标性建筑，是城市最核心的象征，在国内也就不免成为“政绩工程”。前期规划时，政府的力量很容易成为主宰，规划方案具有强烈的行政色彩。
　　　　　　“有些地方没有旅游资源，政府却一定要盖座五星级宾馆；有些地方做三层的商业就够了，而政府却要求做五层；都没有考虑到当地的市场容量和消费水平。”朱凌波认为，市场化的东西却被行政因素干扰，导致开发商承担了大量市场风险。如何把“市长+市场”的因素综合妥善处理，是开发商建设综合体必须面对的问题。

警惕烂尾

　　　　　　朱凌波认为，综合体在中国的开发前景非常光明，目前很多开发商都在跃跃欲试。首先，综合体是中国城市化进程的必然要求。由于城市化的飞速发展，消费需求的升级，要求城市里具备一个引领时尚文化和公共文化城市功能的区域，而单一的住宅和商业地产无法做到。
　　　　　由于综合体包括住宅、酒店、公寓、写字楼和商业地产等多种形态，体量大、业态全，是天然性的区域商业中心，从而汇集了各种人群进行组合，还要搭配娱乐、休闲、餐饮等多种配套服务，带动了一系列产业的联动。
　　　　　如何解决问题，朱凌波建议：“出于资金方面的考虑，应当分期开发，而不是一口吃成胖子。一期首先考虑可销售部分，如住宅及可出售的商铺，回笼大量资金后，再开始考虑商业和写字楼，而这可能已经是三年以后的事情了，此时，城市化进程可能已有了进展，市场条件和时机可能更成熟，更有利于整个项目的开发。”
　　　　在行政问题上，开发商则要学会“借力打力”，与政府沟通不利，可以寻找专家、依靠国际专业机构的力量来说服政府。“我最近刚刚在湖州参与一个综合体项目的筹划，很多专业人士在这个项目上提出很好的建议，而当地政府也乐于接受。”朱凌波说。
　　　　公衍奎也表示，“由于综合体承担了太多的城市功能和社会责任，政府的介入无可厚非。这就需要综合考虑多方面的需求，以合作的态度来看问题，矛盾也不是不可调和的。”
　　　　“但今后市场并不乐观。”公衍奎分析，最近几年综合体放量非常大。从北京到二三线城市，住宅用地已经开发得差不多了，剩下的工建用地可能会大量上马；同时，由于地方政府引进产业、总部需要，也积极鼓励建商业地产等综合性项目，从而造成综合体开发的井喷。在综合体跳跃性供给的同时，需求却依然是线性增长，同时，国内综合体同质化严重，会造成综合体的大量烂尾。

源起

综合体之前世今生

据《中国房地产报》　记者 刘阳 综合报道

　　　“到现在，马赛公寓仍然是个乌托邦。” 美国注册建筑师、中央美院建筑学院教授傅刚认为。
　　　　不过这不妨碍马赛公寓成为建筑师的圣地。“几乎每个学建筑的人都要去那里看看才算真正了解建筑。”一位朝圣过的设计师说，“去参观马赛公寓的人非常多，门票不贵，20欧元还可住上一晚，人太多，排了很久的队。”
　　　　这座兴建于上世纪50年代的建筑，叫作“居住的盒子”，自开建之初就备受争议，但现已被奉为现代建筑综合体的雏形。作为20世纪最重要的现代建筑大师之一，柯布西埃在单体的马赛公寓里植入了居室、花园、幼儿园、游乐园和各式商店。

满足爱好

　　　不过最原始的建筑综合体，并非常规意义的住宅式样。
　　　古希腊人爱开会，古罗马人爱洗澡。世界上最早体现城市功能混合的例子，应是古希腊的市民广场和古罗马的公共浴场。
　　　　频繁开会而且是全体公民参加的古希腊，创造了著名的古希腊广场。而和后来的建筑综合体最相关的，却是构成广场围合界面的公共建筑，包括会堂、市政厅、神庙，以及具有多种功能的敞廊“Stoa”，各种店铺云集于此。
　　　　　而古罗马的公共浴场，也成为规模宏大的“建筑综合体”，集综合社交、文娱等活动于一体。著名的卡拉卡拉浴场就将诸如运动场、图书馆、音乐厅、商场、画廊、健身房、小吃铺等组织在浴场里，形成一个多用途的建筑群。
　　　　　此时的帝国公民生活富足，沐浴风气盛行于社会各阶层。据说就连历史学家大普利尼也算不清楚罗马城内，到底有多少座公共澡堂。在长、宽不过百米的浴池里，容纳上千人的各种活动，综合体的功能和社会意义已经出现。

马赛经典

　　　　　但至此之后长达几个世纪，建筑综合体的发展近乎停滞。直至马赛公寓出现，建筑师用规划城市的热情规划着建筑。
　　　　　1933年8月，《雅典宪章》将城市划分为居住、工作、游憩和交通四大功能，并强调独立性。功能分区的原则使城市和建筑走向单一化发展。可“二战”后，城市化产生了如住房、交通拥挤等系列问题，城市化进程出现了严重瓶颈。
马赛公寓应运而生。为缓解“二战”后欧洲房屋紧缺，1945年反法西斯联军迫近柏林，柯布西埃应当时任法国战后重建部部长之邀，设计一座大型居住公寓，政府拨款，不限制建造地，4个备选地都位于马赛风景中心带。
　　　　　柯布终于有了一个小试牛刀的机会，去实践他的光明城市。柯布的光明城市思想，是以规划城市的思想来规划建筑，使建筑成为城市生活的高级状态，不再是没有生命的、孤立的存在，而是与社区大环境汇合成一个有机体，二者形态协调，功能延续，空间互补、融汇，是动态的、和谐的统一。
　　　　　当大师提出具有划时代意义的“光明城市”构想时，许多人当成了狂想。以至于马赛公寓在设计建造时，因过于理想化处处惹人非议。柯布回忆，那是一场可怕的持续五年的战斗。从大报刊的头条文章起，便是一场尖刻、可怕和恶毒的攻击。他对秘书说：“我禁止你给我任何报纸，在马赛建设期间，我不愿意看任何关于我的报道。”
　　　　　马赛公寓长165 米，高56 米，宽24 米，大楼共18 层，按当时的尺度标准相当巨大。通过支柱层支撑在3.5×2.47 英亩面积的花园上，300余户居住单元被架在空中。楼层中央设立了商业街道，顶层提供幼儿园、食堂以及屋顶花园，就像是一个独处于空中的微型城市，可供人们天天交往。
　　　　　“实际上，它和周围的环境是割裂的，许多市民的需求还不能全部满足，居室的开间也很小，和柯布的光明城市还有很大差距。”傅刚认为。
　　　　　　“然而柯布是个艺术家，他明白一件好的作品需要‘攻其一点，不及其余’。”傅刚表示，虽然马赛公寓与城市环境还缺乏在人与社会方面的联系，没能充分发挥综合体城市环境方面的潜力，是孤独的、自我完善的综合体，但是，它却建立了现代建筑综合体的设计理念，有着里程碑的意义。

不断生长的综合体

　　　　　与马赛公寓固定为朝圣地不同，差不多同一时期、甚至更早开始建造的美国洛克菲勒中心，直到今天还在生长。
　　　　　在20世纪中后期，以洛克菲勒中心、伊顿中心等一批知名建筑为代表的城市建筑综合体纷纷落成，城市建筑综合体盛行一时，开始成为普遍潮流。
此时的美国，第三产业突飞猛进，人们的生活观念正经历着巨大变革，娱乐形式的多样化和游憩空间的结合，构成了丰富多彩的城市生活。如何在有限范围内满足所有欲望？
　　　　　更普遍意义上，洛克菲勒中心是现在各国流行的商业类建筑综合体的先驱。“它完全是一个真正的综合体，吃喝玩乐、商业办公……全都可以在这片区域里完成。”前纽约规划局局长、美国龙安集团总裁饶及人说。
　　　　　　这个当今世界上规模最为庞大的商业、娱乐中心，位于纽约最繁华的曼哈顿岛。最初并非设计为建筑综合体，数代美国人见证着它的新功能不断增加。当1928年洛克菲勒租下这块地时，只不过想搞出一座剧院。不过随后的经济大萧条里，房地产行业对经济的拉动作用显现，规划变更为综合性大厦。1940年，洛克菲勒在此共兴建了14座连体大楼，也为20多万人提供了就业机会。
　　　　　　在开发初期，由于缺乏建筑综合体的基本功能——居住和旅馆，难以形成良好的功能协调，销售并不景气，使用也不便，直至1963年希尔顿旅馆出现。这座处于洛克菲勒中心外围，拥有2153间客房的旅馆，不过是如今已演变成庞然大物的洛克菲勒中心的一部分，此外还有19座连体大楼。
　　　　　“虽然中心的居住功能相应匮乏，但并不妨碍它成为标志。中心迄今还没落伍，并被世界各国仿效，这就是经得起时代考验的成功。”饶及人说。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　编辑：龙美好