新投资者敲定

        天圆广场项目因左安一的突然“被捕”而陷入“烂尾”状态，转眼就是5年。5年间，左安一经过两次上诉，终于洗清了冤屈。2007年9月5日，黑龙江省高院宣判左安一无罪释放。“我于2007年9月5日无罪释放，北京市国土资源局在9月1日下发了622号文件，这是老天对我的眷顾。”左安一说。
        622号文件即《关于停止执行458号文件加快遗留项目处理有关问题的通知》出台后，北京世纪天圆广场房地产开发有限公司（天圆集团下属项目公司）立即向北京市国土资源局递交了《关于天圆广场项目恢复开发建设的申请报告》。
报告中明确了天圆广场的资金使用分配：在2008年3月前将拆迁、设计资金准备到位（约5亿元）；到2008年9月全面开工，到位资金2亿元；到2009年上半年到位资金4亿元；到2010年到位资金3.5亿元。总计划投资大约为20亿元，分别用于土地出让金拆迁和补偿费，建安和装修投资费用。
        天圆广场项目在天圆集团的运作下重新“启动”。
        左安一告诉本报记者，新的投资伙伴天安中国的20亿元的资金会很快到位。选择此家投资者不但因为他们对天圆广场的商业价值看好，更因为他们对天圆广场“体现北京古城风貌，展示时代风采的标志性建筑”的定位极度认同。
        国际房地产评估顾问机构——威格斯亚太控股有限公司执行董事何继光表示，投资者选择烂尾楼时应重点考虑该烂尾楼是否位于黄金地段、建筑设计是否迎合市场需要、是否合乎建筑标准。
        左安一说，由于项目尚未审批下来，投资者暂不能接受记者的采访。
据了解，像天圆广场这样符合458号文件的“8·31”遗留项目共约有90个，土地总面积约1900公顷。这些项目有的已经“抛荒”，有的已经变成“烂尾楼”。而根据北京市建设委员会规定：2008年北京城八区内的烂尾楼要全面清理掉。
        北京市建委有关人士表示，对于北京的“半拉子”工程，会根据工程的实际情况处理，对于已经启动的和正在启动的烂尾楼项目，则建议各主管部门加快审批各项手续，促进工程早日开工建设。
          政策支持加上投资者青睐，左安一在逐渐淡忘羁押5年带给自己的痛苦。这个执着的东北汉子有空就会去天圆广场看看，他说：“资金基本到位，希望及时复工。”

 

 

故事主角

 

左安一：地产梦未断

 

据《中国房地产报》记者 方帅 北京报道

 

左安一“蒙冤”5年，经历了他一生中最痛苦的时期，从董事长到“诈骗犯”，命运经历沉浮却未能打碎这位东北汉子的地产梦想。
     今年48岁的左安一是辽宁省鞍山市人，1984年大学毕业后分配到中国银行黑龙江省分行工作，1987年辞去外汇信托业务科长的职位到澳大利亚留学，于1995年成立了天圆集团并出任总裁，经营领域涉及融资服务、企业并购、海外上市策划、实业、房地产投资和国际贸易等。
        左安一毫不避讳5年的羁押经历，“我曾经被判刑，只因为一笔普通的房地产借贷。”他所说的这笔普通的房地产借贷，指的是拆借香坊证券2亿元的事宜。
1996年，左安一决定进军北京，并和哈尔滨财政证券公司香坊营业部(以下简称香坊证券)合作，香坊证券部共拆借资金2亿元给天圆集团，双方“捆绑运作”开发元泰大厦和长青大厦：即两个项目的资金可以交叉使用。香坊证券部的合作条件是，按约定收取拆借资金利息和合作项目利润的20%作为回报。
          2003年11月5日，哈尔滨市人民检察院以涉嫌“合同诈骗罪”对时为哈尔滨市天圆金融信息咨询服务有限责任公司（天圆集团控股公司）总经理的左安一提起公诉。
         起诉书称，1996年8月，被告人左安一与中国老龄协会的袁秀石合作开发长青大厦建设项目，并签订了意向性合作协议书。同年9月，中国老龄协会决定长青大厦与香港瑞成国际公司合作，并将其决定通知了左安一。
        起诉书认为，1996年10月，被告人左安一在明知项目合作被终止的情况下，仍与哈尔滨财政证券公司香坊营业部经理陈君签订了3份以筹建“天圆长青世纪中心大厦（即上文所述的长青大厦）”为名的合作协议，拆借资金1亿元人民币，香坊营业部于10月14日、15日、18日分三次转入天圆金融信息公司人民币9800万元。此举涉嫌诈骗。
         就在哈尔滨市中级法院决定当月25日开庭审理此案前夕,袁秀石偶然翻出了当年合作的协议和工作日记使案件有了转机。
         原始证据表明：合作意向书是1996年9月14日签署的，中国老龄协会1996年10月29日决定与香港瑞成公司合作，1996年10月31日才通知左安一终止合作。
左安一的辩护人、黑龙江大学法学院院长于逸生指出:“左安一向香坊证券借款，是在接到中国老龄协会终止合作通知之前，没有隐瞒真相，属于正常商贷往来。”
         事实上，1996年5月9日，天圆集团收购了元泰大厦，左安一将1200万美元汇往美国准备用于元泰大厦项目的验资及投入，美国天圆集团于1997年1月10日将其中的624万美元从美国汇入北京元泰物业发展有限公司，用于已收购的元泰大厦项目52%股份的验资款，剩余的675万美元是准备用于收购其余48%的北京建材集团股份的验资款。
        1997年11月28日，天圆集团完成了元泰大厦100%的股权收购。
         受累于案件，天圆集团拆借香坊证券的2亿元无力偿还而转为债务。
1997年12月10日，天圆集团与香坊证券及其下属的兴业产权经纪公司签订《债权债务确认书》。
          2002年7月16日，应哈尔滨市香坊区政府及香坊证券的要求，天圆集团将元泰项目与天圆广场项目的股权进行了置换。7月17日，天圆集团又将公司在北京天圆广场项目中的全部股权及该股权可享有的其他权益质押给香坊证券及兴业产权经纪公司。
         然而，2004年1月18日，公诉机关却再次对左安一提起公诉，起诉罪名与第一次相同，但指控左安一诈骗的手段变成了虚构事实——称合作项目已获得政府批准，从香坊证券骗取信任和资金。
         2004年2月26日，哈尔滨市中级法院作出一审判决，左安一犯诈骗罪，判处无期徒刑。
         左安一再次提出上诉。2007年9月5日，黑龙江省高级法院终审宣判左安一犯诈骗罪事实不清，证据不足，左安一无罪。
         虽然因入狱而远离房地产市场5年，但在左安一新印的名片背面仍可以看出由他重组后的新天圆集团构架：纽约天圆金融公司、北京天圆实业有限公司、北京世纪天圆房地产开发有限公司、哈尔滨天圆金融信息咨询服务有限公司。
          2007年9月1日北京市国土资源局下发622号文件。4天后左安一无罪释放，申请恢复北京市国土局收回的“天圆广场”项目。
          2008年1月，左安一为天圆广场项目找到新的投资伙伴天安中国。
“生活再次给了我机遇，我可以续写天圆广场的辉煌了！”左安一说这话时面带笑容，对于天圆广场复工和重战房地产市场，俨然胸有成竹。

 

 

对 话

 

威格斯执行董事何继光：让烂尾楼自己疗伤

 

据《中国房地产报》 记者 方帅 北京报道

 

中国房地产报：北京的烂尾项目大多处于重要的地理位置, 资金链断裂、股东纠纷、定位不准、手续不全等成为北京烂尾项目的主要原因,香港的烂尾项目是否也处于城市的核心位置？是由哪些原因造成的？

何继光：在香港房地产发展的历史中，烂尾项目现象并不常有，就算发生也只是个别事件。1997年亚洲金融风暴成为数年后烂尾楼事件的原因，风暴令一些中小规模的发展商变得财政紧绌，流动资金周转有问题，而最终拖慢工程进度，甚至出现烂尾情况。
        2003年均来集团烂尾楼事件更是40多年来香港首宗。事件原因是该集团高层牵涉商业诈骗，令其两个已预售楼花的项目包括小榄爱琴湾及屯门茵翠豪庭成为烂尾楼。“均来事件”中，发展商及建筑师均由同一家族持有，而处理楼款的其中一间律师事务所的负责人亦是家族好友，令监察机制出现漏洞。

中国房地产报：用香港经验衡量北京烂尾项目的形成原因，是否符合房地产市场的规律？

 何继光：事实上，无论是什么原因形成烂尾楼，烂尾楼现象的出现已经不符合房地产市场的正常规律。以“均来事件”案例来看，香港的烂尾楼主要成因是发展商财政出现问题，而综观北京的情况，原因众多，有些看似是外在市场因素形成，如资金链断裂、定位不准，但有些却是房地产市场监管制度本身出现问题所致，例如手续不全。

中国房地产报：香港的烂尾楼从什么时候出现，规模有多大，消耗这些烂尾楼用了多少时间，开发商采用了哪些方式去复活烂尾楼？

何继光：香港房地产市场一向由有雄厚财政实力的大型发展商主导，烂尾楼通常只发生在较小规模的发展商身上，因此规模也不会太大。烂尾主要是在1997年亚洲金融风暴后出现，以均来集团烂尾楼事件为例，它旗下的两个楼盘:屯门茵翠豪庭由294个住宅单位及25幢洋房组成。而小榄爱琴湾则提供90个单位(当中包括8间独立屋)，可见规模不大。
         2003年“均来事件”中的两个楼盘在事件被揭发后的半年内已复工，并分别于2004年及2005年把余下单位推出市场。由于当时发展商均来集团已遭清盘，后两个楼盘均由债权银行委托安永企业财务接管，接管人一方面透过融资令余下工程复工，并将楼盘标售，包括摩根士丹利与鹏里合组的基金以约1.1亿港元购入屯门茵翠豪庭一篮子单位及百乐集团董事罗家宝斥2.1亿港元购入小榄爱琴湾一批单位，另一方面接管人亦解决了早期买下楼花业主的业权问题。

中国房地产报：根据本报统计，北京市10年来出现的近50个烂尾项目,目前复活率不到40％(80％在四环以内，远郊只占5％左右，其中CBD便多达24个), 北京的做法是,除了协调建议各主管部门加快复核各项手续，促进工程早日复工建设外，对因资金不足造成停工的项目，将积极以协助融资、股权合作等方式；对于确实无能力完成建设的项目，建议由政府收回并另行快速处理。港府曾经出台了哪些政策鼓励开发商复活烂尾楼项目？有哪些值得北京借鉴？

何继光：香港特区政府没有任何政策去鼓励开发商复活烂尾楼项目，因为一般情况下，一旦项目出现烂尾，该项目发展商会被清盘，继而受债权银行接管。加上香港是奉行自由市场经济，若个别发展商面临烂尾楼的危机，相信它们会透过不同渠道融资或找合适投资者或变卖资产。
        自2003年“均来事件”始，香港特区政府全面修订了逾40年的预售楼花制度，并推出了一系列措施去加强监察机制，以预防烂尾项目出现，如银行发放建筑按揭时，需要保证只要楼宇买家已经完成买卖交易，便要在楼盘落成时，将单位交给买家。
       另外发展商亦须在承按银行开设楼款保管人账户，直接存放买家款项及买家支付包括订金的所有款项，以保障小业主的权益。
       特区政府为预售楼花制度定下更多指引以进一步完善该制度，如建议申请预售楼花同意书时，有关律师及建筑师亦要申报，与发展商是否有包括私人或财务上的利益关系，以免“均来事件”中发展商与建筑师及律师之间有千丝万缕关系的案件重演。简单而言，香港特区政府的做法是针对问题，设法堵塞漏洞。
       香港特区政府鉴于在1997金融风暴后整体房地产市场进入十分艰难时期，部分发展商与买家都有资金紧绌问题出现，有买家无力偿还供款而令市场出现不少银主盘(即业主破产后，物业由债权银行接管)，于是政府从宏观政策入手去刺激当时房地产市场，最为人熟悉的是2002年由当时的房屋及规划地政局局长孙明扬推出的九项稳定楼市措施，俗称“孙九招”，包括推出勾地政策取代定期拍卖土地以限制土地供应、停售政府兴建的居屋、延缓地铁和铁路站上盖的兴建计划等。

中国房地产报：结合香港经验和内地的经济背景、金融环境以及房地产市场供需状况来分析，2008年是否会成为烂尾楼复活的分水岭？

何继光：过了2008年处理烂尾楼会有一定难度，因为2008年有奥运效应，北京整体房地产市场会持续畅旺，但展望2008年后北京市场房价的涨幅会舒缓下来，而且近期中央的宏观调控日见严厉，预计短期有更多措施出台，令北京房产投资减慢，加上市场有隐忧担心北京在奥运过后会出现供应过剩，对投资者造成心理障碍。

中国房地产报：依照香港经验，烂尾楼的租售会存在哪些问题？投资信心又在哪里？

何继光：特区政府一向有完善的法律制度保障投资者权益，而烂尾楼的新买家不须负担任何债务或法律问题，日后买家可以自由买卖，而不受限制。
         自“均来事件”后，特区政府就事件发出了标准买卖合约附加建议，进一步保障买家业权，包括列明付出全数楼价小业主最终拥有物业业权，以及承造建筑按揭时，需要加入一项保证，清楚列明若买家已缴付全数楼价，而售楼收益全数存入楼盘在承按银行开立的楼款保管人账户，有关银行在楼盘落成时，将要无条件把单位交给买家。
         均来两个烂尾楼复活后再推向市场，买家反应理想，分别获得外资基金及本地知名投资者大批购入单位，足见买家对烂尾楼没有存在戒心。
         威格斯是一家国际知名专业房地产咨询公司，始建于英国，在亚太地区具有30余年的专业房地产经验, 在整个亚太地区及中国主要城市均设立了分部。