经济政策中的字眼差之毫厘，操作尺度可能就谬以千里，涉及的范围和产生的结果也会完全不同。

9月27日《央行银监会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》出台新规，其中如何界定第二套房成了争议较大的问题，然而到目前为止，各商业银行的自行标准仍然不同。

以前一些调控政策的细则在制定中也引起过广泛的争论，如“普通住房”的定义，“套型建筑面积90平方米以下占70%”的界定，“二手房转让收益征收20%所得税”中税基的计算方法。

应该看到，房地产调控是一个不断探索和深化的过程，具体执行细则需要在实践中完善。

据统计，2001～2006年间国务院出台有关房地产的政策文件共25份，国家发改委、建设部、国土资源部等部委针对房地产市场颁发的政策文件达171份，其中一些政策不可能在短期内进行充分的试点和论证，也不可能制定全国统一的具体操作细则。

因此，“第二套房”的界定迟迟不能确定，并不是一个孤立的现象。

界定标准既要打击炒作投机，又要保护百姓正常的需求。“第二套房”至今有三个方面界定不明：一是以个人还是以家庭为计算单元；二是以拥有第二套还是第二次贷款购买；三是还款结清后是否算第二套。以每个方面有两种选择计算，可以有6个版本。如果考虑家庭结构和住房公积金使用情况的差别，则可以组合成几十种版本。

10月9日，央行有关人员表示完全能够认定第二套房，10月13日央行确立“三原则”达成认定标准共识。但是，至今各大银行还没有明确的界定标准。

6个版本的选择，不仅仅是“能不能”的问题、“严不严”的问题，还是“该不该”的问题。制定统一的标准可能会“一刀切”下很多正常购房者的利益。采取审慎的态度反复求证，反映了政府对民生问题的高度重视。

从法理层面上，以家庭为单位的概念是模糊的。从世界各国的情况来看，也有针对多套住房的限制法案，比如，上世纪美国里根政府曾对拥有第三套住房征收重税。这些法案中体现了较强的个人维权意识，结婚前、结婚后、离婚后等状态下具有的权利都有明确规定。

我国的家庭结构差异比较大，三代同堂和单亲家庭的需求完全不同。以家庭或者以个人为单位，都可能引起突击离婚、假离婚、被迫分户等规避手段，对传统文化和伦理具有强烈的冲击。比较科学的做法是根据婚姻状态制定个人和夫妻共同体的操作细则。

从金融企业经营的层面上，限制第二套房贷款和效益目标有冲突。已结清之前贷款，拥有第二套房的贷款往往是最优质的资产。第一套房是生活必需品，贷款出现违约后，银行的没收和拍卖都存在一定的障碍；第二套是投资品，本身就说明业主的经济实力，即使出现了违约，银行的追款处理程序相对容易。

各家银行会根据风险约束条件，对旧房的贷款比较谨慎，对新房的贷款相对宽松。银行对第二套房往往难以监管，不以第二套住房贷款的名义，以实业投资的名义也可以拿到贷款。

从技术操作层面上，第二套房的核定相当复杂。核定可能会涉及到个人征信、房屋权属状况、家庭结构、婚姻状况等信息，牵涉到民政部门、金融部门、房地产管理部门的信息系统，而这些信息系统目前还没有联网共享。即使实现了联网共享，也不能保证中国所有的居民和房地产的信息在政府管理部门的信息系统当中。

至于实施效果，银行的不良贷款率可以降低多少，住房需求可以抑制到什么程度，投资者会如何规避等问题，还没有进行过研究，只能在实施中根据效果调整细则。

房地产市场的长期稳定健康发展，有赖于科学的税收和金融政策。传闻要出台的物业税和已经出台的限制“第二套房”贷款的消息，对房地产市场都产生了较大的影响。税收政策一般用来抑制和引导需求，而金融政策一般用来扩大和解决需求。

长期来说，限制第二套住房是节约资源的要求，可以通过开征物业税等持有阶段的税收来实现。目前限制第二套房贷款，是在税收体系短期内无法完善的条件下，减少金融风险、抑制过度需求的措施。

金融系统不仅需要实现经济效益目标，还要承担国家金融安全和房地产市场供求平衡的社会责任。全国统一的标准更容易让金融系统实现这两个社会责任。各大银行出台各自的标准，消费者会选择最有利的银行，最终必然会达成统一的标准。