据《中国房地产报》 作者 乔新生/文

深圳“中天置业”老总携款外逃，反映出中国房地产市场宏观调控初见成效。宏观调控政策之所以首先击倒房屋中介公司，是因为房屋中介公司在房地产市场链条中属于最脆弱的一环。

传统的房屋中介只是为买卖双方提供居间服务收取佣金，因而市场门槛较低，抵御市场风险的能力较差。因此，一些房屋中介公司在经营过程中不再满足于单纯的居间服务，它们在商品房市场价格不断上升时，购买大批的商品房，然后提高价格出售给消费者。这种特殊形式的炒房行为需要大量的资金支持，所以，一些房屋中介公司开始参与融资活动，有的成立担保公司，为消费者提供融资服务，有的干脆挪用消费者的资金，在商品房市场上从事投机活动。

房屋中介公司的一切服务都是建立在商品房买卖基础之上的。如果商品房买卖市场出现问题，譬如市场交易大量萎缩，那么，中介公司将无利可图。如果中介公司套用客户资金，那么，在成交量不足的情况下，必然面临巨大的金融风险。一些不良的房屋中介机构负责人，正是由于市场成交量不足，所以才囤积大量资金，携款外逃。

房地产中介市场出现问题，并不意味着整个房地产市场将发生大的危机。但是，房地产中介市场经营困难，至少说明房地产市场交易量正在下降，商品房价格的走向发生了变化。

此次房地产宏观调控政策之所以能够发挥作用，原因就在于在房地产市场的重要环节，增加了融资的成本。如果征收房地产税，增加房地产保有环节的成本，那么，将会导致房地产市场需求逐渐放缓；如果提高土地持有成本，那么，在房地产的供应环节也将产生明显的调控作用。

房地产多米诺骨牌从中介环节开始倒下，确实令人深思。开发商获取土地使用权之后，可以通过各种方式将市场经营风险转嫁到建筑承包商的身上，而建筑承包方则可以通过层层分包的方式，将经营风险转嫁到施工单位、项目负责人和劳动者身上。惟独房屋中介机构上不着天下不着地，只能单打独斗，所以，一旦房地产宏观调控政策发挥作用，那么，最先倒下的必将是房屋中介机构。

有些人认为房屋中介公司的存在加大了商品房的销售成本，因而应当采取措施取缔房屋中介组织。这样的观点不符合市场细分原理。房屋中介机构的存在，既是市场细分的需要，同时也是消费者的需要。所以，完善房地产市场，必须大力发展房屋中介机构。但是，房屋中介机构必须保留本来面目，不能参与市场炒作，更不能从事违法融资活动，因为那样做，不但会损害消费者的利益，而且会损害金融机构的利益。

房地产市场第一张多米诺骨牌已经倒下，紧随而来的是房地产市场的哪个环节，人们还并不清楚。但可以肯定的是，房地产市场中出现的问题已经不仅仅是市场运行机制的问题，它涉及到地方政府与开发商、开发商与承包商、开发商与消费者、消费者与中介机构、中介机构与金融机构乃至金融机构与开发商、承包商、消费者之间的复杂法律关系。

正因为如此，在对房地产市场进行宏观调控的时候，必须统筹兼顾，充分考虑各方面的利益，使中国的房地产市场价格回落到正常状态，使房地产市场法律关系当事人利益不会因为房地产市场宏观调控而集体受损。

（作者为中南财经政法大学社会发展研究中心主任、教授）