4亿新元私募落袋方圆地产上市筹划棋过中盘

据《中国房地产报》 记者   张媛媛  北京报道

2007年10月，潘石屹夫妇招牌式笑容出现在港交所，似乎预示着香港资本市场的准入门槛已告别了土地储备为单一衡量标尺的时代。
     如今，来自广州的方圆地产也在努力延续这个事实。
       日前，本报记者独家获悉，方圆集团旗下的方圆地产控股有限公司（简称方圆地产）刚刚与一个来自新加坡的私募基金签署了总额达4亿新加坡元（折合人民币20.37亿元）的战略合作协议。
        方圆地产酝酿已久的上市计划终于开始显山露水。
       “具体登陆港交所的时间表还不好确定，目前一切还在进行中，不方便透露任何信息。”当记者致电集团副总裁黄新发时，黄如此表示。
         与方圆地产同时做起港交所上市梦想的同城兄弟——无论是许家印旗下的恒大抑或拥有明星项目的星河湾，方圆地产显然与之都不是一个重量级别。

4亿新元落袋

         方圆地产1997年正式成立，目前已开发和在建项目有12个，已拥有700万平方米土地储备，主要分布在广州市区、花都、从化、清远、江门、珠海及江苏常州等地。
        “这4亿新元的私募基金是方圆地产赴港前筹措的最大一笔私募基金。”该知情人士透露，目前方圆地产赴港上市已经进入冲刺阶段。
        “目前还无法确知该新加坡基金的具体名称，但可以肯定的是，这笔私募对方圆的上市计划至关重要。”该人士透露，因为方圆的总募资额度约为20亿～30亿元人民币，这次募集到的4亿新元基本上完成了预计融资额的80%。
         2007年8月，方圆地产赴港上市消息不胫而走。彼时据称方圆地产已委托摩根大通任保荐人，集资3亿～5亿美元(约23.4亿~39亿港元)。
        今年7月份，摩根大通证券（亚太）有限公司副总裁吕建东曾确认，2008年4月，方圆地产已通过摩根大通发行2亿美元(约15.6亿港元)可换股债券，作为上市前融资。
       “采取债券融资可以降低融资成本。”一位熟悉方圆地产私募运作的投行人士表示，目前香港发行的高收益债券利率一般不超过15％，可转债利息更低，预计方圆地产这次发行债券类融资工具融资成本在10％以下。
        事实上，方圆地产与新加坡的合作并非纯属偶然。
         据悉，方圆地产原计划去新加坡上市。去年曾有其他投行对方圆地产感兴趣，但由于该投行想先做大方圆地产的资产包再上市，随后因与方圆地产自身战略不相符而放弃。
         此次再度联手新加坡资本市场难免引发猜想。
         “这几年来，人民币的升值预期逐步明显，SOHO中国以及碧桂园上市都取得了巨大的财富，这种效应使得方圆地产在上市前募资情况受益良多。”广州中地行房产代理有限公司董事长徐建平表示。
          无论是2亿美元的可转债还是此次收获的4亿新元，都与30亿元上市前总融资额目标在日益靠近。
          记者无法从方圆地产获取任何信息（处于缄默期）但据相关人士透露：“预计明年年中成功可能性比较大。具体进程不会太快。”另有香港媒体报道，方圆地产将在2008年年初登陆港交所。

“逼上梁山”？

        “这是一家低调而默默无闻的公司，近几年发展很快。”此前曾任职于中地行的黎文江评价，方圆地产盘子不是很大，但是开发风格别致，开发楼盘将闽南文化融入其中，强调居住的文化性。
          事实上，在正式爆出赴港上市传闻之前，方圆地产就开始了自己的扩张之路，而急于赴港上市也与其一度吃紧的资金链有关。
        “方圆地产资产评估价只有两三亿元，整个资产包对于国外基金公司而言比较小，全国扩张的架构还没有拉开。”广州一位曾参与方圆地产融资项目的业内人士分析。
          据相关人士透露，今年5月份方圆地产在广州的“清远·云山诗意”项目正式开始动工，但中间一度资金紧张，急于进行融资。原来就萌动过的上市想法再度被激起。
          而这时恰逢国内A股市场畅旺有加，来自河北廊坊的荣盛房地产公司（002146）也于今年在A股提出上市申请，并于11月8日股票开始正式流通，方圆地产为何偏偏要“远走”香港？
        “内地上市太辛苦，不容易啊。”据该人士透露，而在香港上市，摩根大通作为先期的战略投资者，上市前私募可以解决相当大难题。虽然《新股发行和再融资管理办法》出台后，国内A股市场增发门槛已经降低为前一年的净资产收益率要达到6％即可，但是对于中小企业而言，依然是困难重重。
        私募成功之后，方圆地产发展俨然加快了很多。被广州地产界人称“发哥”的副总主经理黄新发，于7月20日在方圆成立10周年庆典上称：“目前方圆的土地储备据保守统计有近700万平方米，但短短几天内的数量就会不同。”
        据了解，目前方圆已成功进入珠海等珠三角市场，最近又在长三角的常州成功获得不少的土地储备。
         而在广州大本营，今年下半年至明年期间，将有包括荷塘月色、云山诗意等6个项目推出，并与美国Qakwood合作，发展位于广州天河的酒店公寓。
         “未来，方圆的发展将会‘巩固广州大本营、全面迅速占领珠三角、进入长三角’。”黄新发表示。

私募接近尾声黄文仔以“星河湾”名义跑步IPO

据《中国房地产报》 记者   张杰  北京报道

近日，本报记者获悉广东地产界的传奇人物黄文仔正在筹备将“星河湾”的名字挂上香港联交所的电子交易屏幕。目前，这一登陆港股事宜已棋至中局，谜底或在明年一季度揭晓。
     相关人士对本报记者表示，“募资金额怎么也不会比碧桂园少太多吧。”此前，有来自香港市场的消息称，星河湾此次融资目标瞄准10亿美元。

私募、扩储双管齐下

      上述人士称，按照预定步骤，宏宇集团将在最终IPO之前，首先完成一轮通过私募从而扩大股本的既定动作。
       “目前，这一私募已经接近完成。香港地产界三大巨头和记黄埔（0013.HK）、新鸿基地产（0016.HK）、恒基地产（0012.HK）将以宏宇集团战略股东的面貌出现。而担任保荐机构的则同样赫赫有名，分别是瑞银和摩根士丹利。”该人士称。
         在私募有条不紊地推进时，知情人士对本报记者称，在随后的几个月中，宏宇集团将在土地储备上有大的进展。
        据记者初步了解，星河湾很可能在北京、西安、太原、上海、深圳、天津、青岛等地有多幅土地进账。其中，仅在上海，就有两幅土地已经纳入怀抱，一块位于上海市闵行区，体量达53万平方米，另一块则是去年上海意外中止招标的“花木地块”。
          “花木地块只是体量比先前规划有所减少，规划建筑面积约在40万平方米。”有业内人士对本报记者表示。9月底，花木地块的最终出让结果揭晓，宏宇集团旗下北京富华园房地产有限公司最终以42.4亿元中标。

品牌催生“第三模式”

        本报同时获悉，这一备受瞩目的IPO将以“星河湾控股”的名义进行，而非黄文仔的宏宇集团。
         宏宇集团成立十余年来，“星河湾”在业内外倍受追捧，其知名度也早已超过了宏宇集团和创始人黄文仔本人。
          2001年，黄文仔在广州推出“星河湾”，该项目以良好的园林规划名声大噪，从而在当地舆论中确立“好房子的标准”。2005年，黄文仔推出“星河湾”的北京版。该项目在一片质疑声中面世，但是三年间大获成功。
         这些成功把黄文仔的声望与地位推向更高，他本人的一些言行也开始传奇化，有报道称，为了寻找一棵适宜种植在星河湾园林内的植物，黄文仔曾带队驱车上千公里。
         时隔一年，宏宇集团力挫金地等地产巨头将上海“花木地块”收入囊中做出了最好的注脚。事后，相关人士就此感慨，星河湾的良好公众形象功不可没。
坊间一位人士戏称，在当年报出了天价后，得知黄文仔亦有意竞投该地块，金地一位人士曾笑称，早知道星河湾有意参与，就不出这个风头了。
         黄文仔曾在多个场合称，他本人希望星河湾能够落户广州、北京和上海这三个大城市。如今，星河湾在上海已经落实了地块，这很可能成为星河湾在全国高价值城市大量复制的开始动作。
          但是土地储备是宏宇集团的“短板”，即使下半年发力土地储备，宏宇集团的土地储备仍然无法与国内一线地产公司的拥有量相比。“星河湾”此次上市事宜，正值国内诸多地产公司蜂拥进入资本市场，以图拓展更多融资和生存渠道这一大潮流。
           正如本次宏宇集团IPO以“星河湾”名义进行所折射的那样，它将为随后诸多上市案例提供独特的观察样本：即不以土地储备为主要卖点、重点关注潜力城市、通过品牌项目连锁，从高收入阶层受益的地产公司，也有可能卖得一个好价钱。
           有分析认为，在过去的几个月里，碧桂园和SOHO中国成功在港股登陆，这两种地产商业模式已经取得成功。星河湾此次上市事宜将促使人们注意第三个典型个案背后的模式价值。

储地增长9倍恒大争08年上市

据《中国房地产报》 记者   曾冬梅   广州报道

近日，香港方面的消息称，恒大已委托瑞信、高盛及美林负责上市安排，目标是2008年在港上市，融资额达20亿美元(约156亿港元)，比此前传闻的百亿港元超出过半，超过碧桂园、SOHO中国，有望成为内地境外上市市值最大的房地产企业。
     对于上市方面的消息，恒大集团内部员工一律表示“不清楚”，但该集团一位部门负责人却透露，公司今年以来一直都在低调地进行宏大的战略转型部署，包括从珠三角铺向全国的大部分中心城市、对现有产品体系进行全面改革等。

走出珠三角

       根据10月底恒大一次内部会议透露出的消息，2007年，恒大的土地储备较之去年增长了9倍，与排名第一、总土储5400万平方米的碧桂园已非常接近。
        目前该公司在珠三角、长三角、华中区域、西南地区、东北地区、西北地区等六大区域已成功布局，项目拓展到了22个核心城市，深度拓展全国的战略格局已形成。
          其中在武汉、成都、沈阳、重庆每个城市都拥有五六个项目。除了恒大华府之外，其他项目都在50万平方米以上。在天津、昆明和南京等景观城市投资建设的旅游地产项目也在有条不紊地推进。而在西安、长沙、郑州、洛阳、南昌、太原等地的项目拓展已有实质性的突破。
          “我们计划在未来两到三年的时间里，能够在全国绝大多数的省会城市拥有恒大的项目、恒大的楼盘和恒大的公司，这是公司未来的发展战略。”恒大集团主席许家印在会议上表示。
         据介绍，早在三年前，恒大就已经开始向全国派出强势队伍寻找项目。此前，恒大通过股权、债权融资等形式已经筹集到了超过75亿元的资金，为土地储备能在短时间内呈几何倍增长打下了资金基础。
           “确切地说，恒大从2004年就开始全国布点了，不过22个城市中的项目多是这两年拿的。”上述部门负责人告诉记者，目前恒大已经在京津塘、环渤海、成渝、华中、珠三角等区域的一线城市完成了布点。
         “明年五一前，恒大的项目将全面开花。”据了解，目前恒大的开发面积已达600万平方米，明年的交楼面积将达800万平方米。

品牌战略谋变

        据该负责人介绍，“恒大”主品牌包括5个子品牌，也就是5种不同的产品模式，从市区豪宅、市区景观大盘到城郊大型住宅区、郊区超级大盘，几乎涵盖了住宅产品开发的所有形式，与碧桂园、富力、合生等各自独专一项的产品开发策略大相径庭。
       “今年，我们同30多家品牌供应商结成联盟，就是想通过统一采购配送和稳定合作模式，将‘精品化’的成功经验复制到全国的项目中去，为全国拓展打基础。”该负责人说。
         “这种产品策略虽然表面上看容易分散精力，但却是恒大目前一个很明智的做法。”一位操盘手认为。在目前恒大还需要冲刺销售额的情况下就确定单一的产品类型，会限制企业的发展。
          而一家大型上市公司的内部人士则表示：“在当前的政策环境下，开发中端或者中低端产品很容易受到限价房、经济适用房的冲击且从地价的走势看，就算想做中低端产品也拿不到土地。”更重要的是，“高端产品的利润更高”。该人士认为，高端产品是大部分上市公司都倾向的开发策略，恒大要上市，会考虑这一步也不意外。