老百姓购房难，事关民生大局。政府要做的事情不仅仅是打击房地产投机、稳定房价，而且要做到让民众“买不起大的，买小的；买不起贵的，买便宜的；买不起新的，买旧的；买不起，租得起；租不起，白给你。”只要民众有了多种选择余地，即使房价涨得再快，也还能挺得过去。对于中低收入家庭来说，关键在于第一条：买不起大的，买小的。

能不能指望市场机制起作用，在房地产市场上自然而然地出现一批小户型住宅？

在北京、上海的市区内，近年来盖的几乎都是大户型豪宅。面积越大，售价越高。大户型豪宅的价位远远超过了一般民众购买能力，小户型住宅几乎断档。难怪一般老百姓只能望楼兴叹。实践证明，市场机制并不能自动地提供足够的小户型住宅，这就是典型的市场失灵。

在经济改革进程中，越来越多的人认识到了市场机制的重要作用。于是，有些人在不知不觉中过度迷信市场机制，好像市场万能。他们盲目地反对任何形式的政府干预。推进房地产改革，引进市场竞争原本是好事，可是，事与愿违，在推进市场化过程中，房地产市场的扭曲越来越严重。在自由竞争的旗号下，一切似乎都合理，结果却令人失望。

市场竞争理论特别强调确定竞争边界，市场区隔是保障公平竞争的必要条件。无论如何，不能让穷人和富人去争同一块地。没有区隔的“招拍挂”剥夺了穷人在市区居住的权利。如果把穷人都赶到远郊去，日久天长形成新的贫民窟，后患无穷。一切政策的基础是以民为本，绝对不能因为照顾富人而置一般民众利益于不顾。显然，除了比例不大的特困家庭需要由政府提供住房之外，还必须由市场来解决中低收入家庭的住房问题。

 如果说“90/70”政策出台后受到房地产商的抵制、抱怨早在意料之中，限户型政策遭到一些学者的反对，也是可以理解的，那么某些官员在心里不赞成盖小户型住宅，嘴上又不敢说出来，在具体工作中能拖就拖，能赖就赖，消极怠工，这就是不能原谅的。除了对他们要加强经济学基本知识教育之外，还要检查一下，他们是否和房地产商在利益上有什么瓜葛，要不然怎么敢拒不执行国家的房地产政策？

2007年8月11日，中国房地产业协会产业与市场专业委员会发布《2007年上半年中国房地产市场研究报告》。文中称“套型90平方米以下占70%以上的规定与实际需求不一致”。他们认为，需求结构的变化主要与住房价格有关，与硬性的指标关联不大，单靠行政手段使需求适应供应结构的调整，难以达到目的。通过对北京、深圳、天津等4城市消费者的调查，有70%～80%的消费者选择了100平方米以内户型，而对90平方米以内户型的需求，深圳只有46%，上海仅37%。文中所谓“需求结构的变化主要与住房价格有关，与硬性的指标关联不大，单靠行政的手段使需求适应供应结构的调整，难以达到目的”。这段话令人颇难理解。什么是硬性的指标？莫非指的是住宅面积？难道不是住宅面积越大、售价越高吗？老百姓的购房能力有限，怎么购房需求只和单位面积价格有关而和住宅面积关联不大？

能不能采取一般问卷方式来了解居民对住房面积的需求呢？在问卷调查时，如果不加任何条件，就是简单地发问：“你想买多大的住宅？”显然，这会产生误导。这问的是“愿望”而不是真实能够实现的需求。无论有无购买能力，人们当然希望住得更宽裕一点。如果附加上购买力约束，人们自然会选择更现实的方案。居民住房需求结构与他们的收入、资产、对未来的预期等许多因素有关。显然，对户型的规定应当适应居民住房需求，而不是让居民住房需求来适应户型。千万不要误导民众。

规定用70%以上的土地盖90平方米以下住宅有没有理论根据？应当按照当前居民居住面积的分布情况来决定新建住宅的户型比例。居民住房面积呈正态分布，收集当地家庭住房面积数据之后可得当地的均值和方差。随着居民收入增加，均值会移动，离散度也会变化。目前，中国居民平均住房面积是26平方米，每户平均2.8人，因此每户平均住房面积72平方米左右。住房面积的均值和离散程度因地而异，目前我们还不知道具体的数据。但是大致分析来看，90平方米以下覆盖的居民数量大概在70%左右。由于居民住房面积数据因地而异、因时而异，因此应当允许各地按照具体情况来确定90平方米以下住宅所占的比例。在当前缺少数据的情况下，暂且采用“90/70”的规定是可行的，以后有了数据之后再做调整不迟。

根据《市场报》报道，北京市房地产交易网每月获批入市的小户型住宅占全部商品房的比例，今年1至4月份分别为15%、13%、5%和15%，均不足两成，直至7月份，开盘的中小户型项目占比也刚刚超过三成。离70%的目标还有较大差距。这种情况并非北京独有。据南京网上房地产提供的最新数据显示，90平方米以下的中小户型占全市总上市面积的比例仅为25%。国家发改委公布的数据显示，今年1至6月，全国住宅完成投资同比增长30.8%，其中90平方米以下住宅完成投资仅占住宅投资的19.5%。在房价加速上涨的背景下，供应结构调整的步伐显然缓慢。

为什么中央三令五申，要为普通百姓多盖些小户型住宅，可就是雷声大，雨点小？建筑施工的时间滞后是一个可以接受的原因。但是，再过段时间，如果还看不见明显地增加小户型住宅的比例，那么，使人不能不怀疑各级地方政府执行中央政策的力度和诚意。小户型住宅正在拷问各级地方政府是否真正 “以民为本”。