这一段时间，分别有杭州和济南的朋友与我谈起让人困惑的房价问题。

杭州朋友说，房贷新政的目的是抑制投资、保护真实需求，但预期中的第六次加息让人有点怕，如此频繁加息下去，普通购房者还承受得起吗？济南朋友则说，目前像济南这样的一些城市，很多开发商并没有捂盘，但是这些楼盘依然是一房难求，真真切切地出现了排队求号的热闹场面，让人怀疑在这样的市场下，房价能否抑制得住。

虽然由于楼市地域性的特点，杭州与济南的问题不能简单地放在一起进行直接对比，不过，杭州和济南楼市有一个共同点，那就是这两个城市的房价在普通民众感觉“房价过高”的基础上依然还在上涨。人们一方面担心以加息等金融手段为首的调控的副作用，另一方面又担心这些调控政能否抑制得住上涨的房价。而这两个问题几乎是一个悖论。

杭州朋友所指的“真实需求”、“普通购房者”，其实是房地产市场的“居住性需求”、“自住购房者”。对于自住购房者的居住性需求来说，住房是消费品。每个人做出消费决策，考虑购买的东西包括房屋，要与自己拥有的金钱相称，消费品价格的上限一般取决于消费者的收入。

而济南朋友看到的排队者里面既有自住购房者，也有投资/投机性购房者。假作真时真亦假，当自住购房者与投资/投机性购房者混杂在一起时，住房市场价格的决定就有点复杂了。住房作为消费品时，其价格上限取决于自住购买者的收入水平。但当住房作为投资/投机品时，住房价格上限就不再取决于购买者收入水平了，而是取决于投资收益，这个投资收益广义上讲既包括增值收益，又包括租金收益，而狭义上讲则只包括租金收益。而当住房作为投机品时，住房的价格取决于增值收益。

在经济学上，投资与投机很难区分，一般来讲，在房地产市场，当一个购房者着重于租金收益时，我们可以将其视为投资者，当一个购房者着重于增值收益时，我们可以将其视为投机者。

对于投资者来说，住房是否值得购买取决于房租的贴现。因此，当住房作为投资品时，房价取决于房租的影子价格。而对于投机者来说，住房是否值得购买取决于住房能否以高于取得成本卖出去。因此，当住房作为投机品时，房价取决于人们的心理预期，此时房地产市场只能用“博傻理论”才能解释得通了。

当房地产市场供给存在垄断，而需求同时存在居住性需求、投资性需求、投机性需求时，不难想象这三类需求之间的竞争会是何等激烈。当房价上涨时，投机性需求会暴增，而当房价下跌时，投机性需求会突然缩小，甚至由需求转变为供应，价格均衡（即房价稳定）很难做到，此时的房地产市场其实已进入了投机/投资占主导力量的市场，投机/投资市场的价格波动规律永远是“追涨杀跌”。如果没有政府有形之手强有力的干预，纯粹的自由市场从来是“以资为本”的。当经济适用房建设占住宅投资开发的比重不足5%，而且对商品房市场中的“炒房”行为没有足够威慑力的财税措施时，房地产市场难免会沦为投机/投资力量占主导地位的投机/投资品市场。

当房价还处于上涨期时，“真真切切地出现了排队求号的热闹场面”是一种很正常的现象，此时价格上升主要借力于人们看涨房价的心理预期，这时房价是很难抑制得住的。而当房价被抑制住时，也就是房价由一路上涨转为掉头下跌的转折期了，此时的人们也已由看涨房价转为看跌了。对于“追涨杀跌”的投机/投资市场，稳定价格永远只是人们一厢情愿的白日之梦。

在房地产市场繁荣期，居住性需求很难有发言权。因此，虽然按照国际通行惯例，月收入三分之一是住房按揭贷款的一条警戒线，超过此警戒线，就会出现较大的还贷风险影响到生活质量。这“还贷风险”就包含有房贷利率的提高、收入的减少等各种因素。但是，由于居住性需求没有发言权，一些自住购房者在购房时就很难做到量力而行，只能采用虚报收入的方式欺骗银行，一旦面临频繁的加息，其负担重到难以承受，甚至不得不“断供”而被收房。

分析至此，我们也就不难理解充满悖论的、令人困惑的房价问题了，也就明白了制止投机炒房对于房地产市场的健康、有序、可持续发展是何等重要。