能不能通过市场机制来有效地配置土地资源？过去两年的实践已经证明，此路不通。市场机制并不能保证低收入群体能够获得住房用地，这就是典型的市场失灵。从这个角度上说，土地政策的失误是2004年以来房价飞涨的一个主要原因。

在北京、上海这样的大城市，土地资源特别紧张。众所周知，大户型、豪华型住宅的利润要大大超过小户型住宅。房地产企业的目标必然是利润最大化，他们自然热衷于修建大户型住宅。可是，没有土地，房地产商就没有了用武之地，也就没有了利润来源。所以，对土地的争夺是房地产商的必修功课之首，他们不会放过任何一个获取土地的机会。如果不加任何约束地拍卖土地，那么，房地产商你争我抢，只会将地价越拍越高。在土地“招拍挂”中，之所以房地产商敢于举牌，是因为在他们心目中早就盘算好了房价。对应于高地价的只能是高房价、豪华型住宅。房地产商很清楚，在这些大城市中并不短缺对豪华型住宅的需求。到这些大城市中购房的不仅有当地的富裕家庭，还有来自于全国甚至海外的富人。于是房地产商竞相举牌，将地价越拍越高。最近，在大都市中新盖的住宅几乎清一色是豪华型住宅，一般老百姓根本无法问津。

如果对住宅用户群不加区隔，房地产商可以获得较高的利润。看起来，没有任何约束的土地拍卖是公平的，价高者先得，但是，这样做的结果是剥夺了中、低收入家庭选择住房的权利。不加区隔的“招拍挂”，也许对房地产商公平，但是对于大多数民众来说未必公平。在局部看来公平的竞争规则，从全局来看就未必合理。因此，在土地政策上必须考虑大多数人的利益。由于中低收入家庭占据了人口的大多数，因此，在新建住宅中让小户型住宅多占些比例是合情合理的。

在经济学中效率和公平是一对永恒的矛盾，没有非黑即白那么简单的结论。在任何时期，政府政策都必须在效率和公平之间找到一个合适的组合点。切不可书生气十足，只看见效率而忘记了公平，笼统地强调市场机制，犯了片面性错误。

其实，房地产建筑业的土地使用制度从协议出让改为“招拍挂”，这是一个很重要的进步。协议出让批租中很容易产生严重的寻租。可是，“招拍挂”中缺少了一个对住宅户型的限制，出现了典型的市场失灵。政府理应努力恢复市场竞争机制，必须对土地市场进行有效区隔。按照高、中、低不同收入组人群的需求，盖不同规格档次的住宅，让不同收入的居民各得其所。将土地市场进行有效区隔之后，让房地产企业在不同的市场中展开公平竞争。

限户型并不是不要竞争，而是将竞争规定在不同的场地。在规定了户型之后，究竟盖什么样的住宅、房价高低完全可以由市场竞争来决定。限户型不仅没有违反经济学原理，反而能够让市场竞争更有规则。

倘若规定在某块地上只能盖每套50平方米（或稍大一点）的住宅，公共面积和使用面积之比压缩到最低，然后再“招拍挂”。事先通知房地产商，如果违反了规定将处以重罚，那么，对于住宅的户型大小并不难监督。房地产商知道，购买这样户型的必然是中、低收入家庭，他们不可能支付高档住宅的价格，于是，他们自然会根据当地居民购买力估计出房价的上限，然后琢磨出最高可以接受的地价。没有任何房地产商敢不顾一切地竞拍。用不着去规定房价，在规定户型之后仍然按照市场规律“招拍挂”，地价就不会失控。如果有70%的新建住宅属于小户型，即使这些小户型住宅的单位面积价格依然上升，但是统计出来的平均房价必然大幅度下降。

限户型在原则上体现了这个经济学原理。不过，在具体数字规定上还有必要进一步推敲。选择90平方米作为分界的理论根据似乎还不够明确，当前，人均住房面积大约为25平方米，每户人数平均为2.8人，那么，每户住宅平均面积为70多平方米。如果将90平方米作为分界，需要收集数据，根据均值和方差求出在这个界限之下覆盖人数的百分比。建筑面积的比例应当和人口比例基本相符，或者有一定关系。显然，各地的情况不同，这个标准也应当因地制宜。全国采用统一标准可能只是权宜之计。随着经济发展，平均住房面积肯定还会继续上升，每户人数可能还会随着人们的生活习惯而略有下降。因此，在今后“90/70”的规定肯定会随着经济发展和人民生活水平的提高而有所调整。

研究归研究，而任何政策都必须有它的严肃性。2005年，北京、上海等大城市几乎没有给中低收入家庭提供住房，已经欠下了债。民间不满的呼声越来越高。房地产老板们财大气粗，在上层很容易找到代理人。地方政府在拍卖土地过程中得到了不少好处，因此从自身利益出发，很容易站到房地产企业一边。作为人民公仆，各级官员理应站在占人口大多数的中、低收入家庭一边。耳朵里面要多听听老百姓的呼声。

总之，限户型的具体数据可以讨论，今后可根据各地实际情况加以调整，但是，限户型的做法必须坚持下去。只有这样才能赢得社会和谐稳定，才有利于房地产市场的长期健康发展。