据《中国房地产报》记者 唐茜 天津报道

      10月29日，天津小白楼商务区内的欧加华国贸中心大厦以23.05亿元的价格拍卖成功，结束了长达十多年的烂尾生涯。包括富力集团、天津城投集团等四家公司参与了此次拍卖，在经过上百次叫价之后，来自香港的东方海外公司(0316.HK)最终力压群雄。

      欧加华国贸中心大厦，早在2004年天津市有关部门出台的《处置停缓建项目暂行规定》中就位列盘活项目首位，被称为“天津第一烂尾楼”。如今，据一位天津资深媒体从业人员所说：“复活却是最后一个”。

        记者了解到，这家在北方楼市甚少抛头露面的公司有着显赫的背景，它是香港特别行政区前行政长官董建华的家族企业。此次接手欧加华国贸中心大厦，是其第一次进入天津。

          按照拍卖规定，东方海外必须在30个月内将此烂尾项目完工。而这座主楼250米的国贸中心是否会成为天津未来的新地标，还需要两年多的时间检验。

从城市溃疡到投资金矿

        “太难看了，在这立了十几年，眼看周围都盖起高楼，修地铁，可它还是铁架子。”10月30日，张师傅把出租车停在天津滨江万丽酒店旁的辅路，指着不远处一栋25层的钢结构建筑对记者说。车向南行不到50米，是天津最繁华的商业地段，滨江购物中心、凯旋门大厦人来人往，而这栋裸露的烂尾建筑与周围的一切显得格格不入。

         被看作“城市毒瘤”的烂尾楼总有着尴尬的历史，欧加华国贸中心大厦也不例外。1996年4月，欧加华国贸中心大厦开始施工建设，但自从2000年7月停工，至今已经7年。

           从一份早年天津市利用外资的名录上可清晰地看到当时的投资方名为“荷兰欧加华有限公司”。“这是一家中外合资的企业”，一位知情人士向本报记者透露，他同时指出，欧加华国贸中心大厦牵涉到一桩数额不小的腐败丑闻。由于案情的复杂性，即使在2005年天津市轰轰烈烈的消化烂尾楼的运动中，该项目的解决也一直未有下文。

         一方面是行政力量的推进，一方面是城市核心区域土地供给的减少和高涨的投资需求。地理位置优越的烂尾楼便成为了一座金矿。

         据了解，欧加华国贸中心大厦地块为天津市中心城区商业用地1级，土地使用权设定用途为商贸、写字楼、公寓、文化娱乐用地。该建筑目前地下三层主体施工已全部完成，地上部分主塔楼的主体钢结构部分焊接安装已完成到第25层。

“这几乎已经是天津市中心区的最后项目，也是最后一块地。”天津复地浦和发展有限公司营销副经理马杰表示，而按照《天津市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》和《关于天津市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要的报告》，隶属和平、河西两区的小白楼地区成为天津城市总体规划确定的中心商务区（CBD）的重要组成部分，其规划方案称之为“天津金谷”。而欧加华国贸中心大厦东至南京路，南至合肥道，西至南昌路，北至马场道，就坐落在这样寸土寸金的位置。

单笔最大的交易

       10月中旬，一条关系到欧加华国贸中心大厦何去何从的消息吸引着投资者的眼球：受天津市高级人民法院委托，天津蓝天国际拍卖行有限公司、天津产权拍卖有限公司、天津福信国际拍卖有限公司联合拍卖该项目，一时间咨询者趋之若鹜。

      10月29日，四家企业进入角逐。

       起价9.75亿元，上百次叫价。据天津市福信国际拍卖有限公司总经理宋建军回忆，整个过程经历了整整两个半小时之久。

       宋建军介绍，最开始的竞价阶梯为500万元，但当叫价到10.05亿元的时候，出现了长达2分钟的沉默，随后拍卖师把竞价阶梯调整到200万元，拍卖在富力集团和百仕达地产组成的联合体、方兴地产、天津城投集团和东方海外之间进行。

当叫价达到12亿元时，富力联合体首先放弃了竞争；而当叫价上升至15亿元，天津城投集团亦不再举牌。此后便是方兴地产与东方海外的争夺，竞价阶梯再次调整回500万元，直到突破23亿元关口，东方海外以追加500万元最终竞得。来自上海的瑞安地产，因为没有及时交纳3亿元的保证金而与竞拍失之交臂。

        “这是天津拍卖行业单笔最大的交易。”宋建军如是说。

         据知情人士透露，欧加华大厦在业内普遍估价为13亿元至14亿元之间，参照系则是2005年底，闲置7年的北洋钢铁大厦。该项目由北京复地房地产开发有限公司以5.11亿元纳入怀中，仅比底价5亿元高出2.2％。

从烂尾项目到新参照系

       拍卖尘埃落定，天津第一烂尾楼即将消失在一片惊愕声中。

        据拍卖规定，竞买人成功竞买后，对大厦只能续建不能重建，并且需要在竞买成功后的30个月内完工。这就意味着，2010年即将入市的新项目无疑成为天津商业地产新的参照系。

       在竞拍中，富力联合体的最先放弃不无原因，在同一地区，该企业已经斥资打造了商用项目“富力中心”，过度抬高价格显然对自己不利。

        “从23亿元的价格来看，的确比目前的市场价格要高一些，复地收购的远洋钢铁大厦建筑面积稍小一点，两年前的楼面价格只有3000多元。而目前天津甲级写字楼的最高售价不高于每平方米2万元，租金在每平方米5元1天，但未来仍然有上涨空间，按两年后达到每平方米3万元，租金达到每平方米1美元1天，租金回报率还比较客观。”合富辉煌房地产(天津)董事总经理欧阳达辉分析。

         DTZ戴德梁行的研究报告中则指出，今年天津甲级写字楼需求持续释放，第二季度甲级写字楼平均成交售价为每平方米10090元，这一数字仅相当于欧加华国贸中心大厦的楼面地价，而按最初的设计要求，该工程主楼建筑主体高度约为250米，附楼建筑主体高度约为122米。其使用期限仅剩余38.83年。

         截止记者发稿，天津市最高人民法院方面表示东方海外还未进入履约阶段，有关该项目的具体资金分配还不能透露。但据可靠渠道获悉，该项目的债务金额约为17亿元人民币。此外，该项目的土地出让金尚有近1800万元没有交齐。种种条件对东方海外来说无疑都是不小的考验。

链接：

    最初开工时间：1996年4月

    停工时间：2000年7月

    已完工部分：地下三层主体施工已全部完成，地上部分主塔楼的主体钢结构部分焊接安装已完成到第25层，其楼板混凝土浇筑工程已完成至14层。

    土地使用期限：自1996年1月4日至2046年1月3日止。剩余使用年期为38.83年。

    土地出让金缴纳情况：土地使用人应缴土地出让金总额为2199万元，已交440万元，欠交1759万元。

    可建筑面积：总建设建筑面积23万平方米，其中，地下建筑物面积39660平方米，地上建筑物面积190350平方米。

    主楼高度：主楼建筑主体高度约为250米

    附楼高度：附楼建筑主体高度约为122米。