据《中国房地产报》 见习记者 郭轩 北京报道

      首发6年后，天津房地产发展（集团）股份有限公司（天房发展，600322.SH）的资本市场再融资计划终于顺利起航。

       9月26日，天房发展公告收到证监会核准公司定向增发的通知。而这一天，距天房发展董事会通过定向增发的议案已又过去了半年时间。作为天津市首家上市的房地产企业，天房发展实现产业市场与资本市场的成功对接似乎姗姗来迟。

寄望增发

        天房发展证券事务代表杨新喆在接受本报记者采访时表示，公司前期未参与资本市场融资既有资本市场2005年前低迷的客观因素，也与公司项目投资、建设规模有关。2006年以来资本市场的火爆行情和公司投资金额的逐年上升都刺激着天房发展的神经。据了解，天房发展2007年的投资需求约为34亿元，而公司2006年的主营业务收入为99003万元，净利润仅为3324万元。显然，单纯依靠销售回款和银行贷款已经无法满足天房发展快速发展的需求。

        在采访中，杨新喆也不愿过多谈论公司前期状况，而以较多的时间谈论本次发行的情况和对公司的影响，言语中流露出几多乐观。

        杨新喆介绍说，公司的定向增发目前已进行到向机构投资者询价的阶段，有意向的机构投资者包括基金和财务公司等，但他拒绝透露机构投资者的具体名称。此外，由于今年中期实施10转增10股的利润分配方案后，增发股份上限由25125股上升至50250万股，他表示目前还不能确定具体的发股数目，尚待询价结束后才能揭晓。

          在发行定价方面，杨新喆表示公司正与主承销商方正证券协商，基本确定以董事会公告日即今年3月27日为定价基准日，但定价基准日前20个交易日的平均股价也只是作为参考价格，最后的价格肯定会高于参考价格。另外，他也明确排出了公司实施增发价格双轨的可能。天房发展第一大股东天津市房地产开发经营集团有限公司将和其他机构投资者以相同的价格参与增发。

            关于募集金额是否会随增股上限的上升而水涨船高时，杨新喆表示募集金额将仍保持最初方案的15亿元，不会大幅攀升。

          据悉，此次募集资金主要投向三个方面。投资10亿元开发天津河西老城322万平方米的综合建设项目，投资3.5亿元建设滨海新区空港物流区10.7万平方米的住宅项目以及约1.5亿元用于补充流动资金。杨新喆的乐观情绪也源自于对两个投资项目的强烈看好。

          河西老城322万平方米的综合建设项目位于滨海新区核心区汉沽区的中心位置，濒临国家重点规划项目汉沽区滨海旅游度假区。据初步测算，该项目投资43.49亿元，可获得11.21亿元的利润，投资收益率达25.76%。更重要的是，该项目属于一级土地开发，天房发展可以在后期获得土地二级开发中占据有利的位置。滨海新区10.7万平方米的住宅项目距投资1000亿元的空客A320总装工厂仅2公里，周边还有中美史克等多个外资工厂。据了解，目前该区域的楼盘销售均价已达到6200元/平方米以上。

         “这次定向增发可以视作是天房发展谋求重回天津房地产市场前列的一个信号。”渤海证券地产分析师周户如是评价。

拉长链条

        天房发展曾在天津房地产市场占据重要的一席之地。2001年公司上市时，天房发展占天津房地产市场份额的3.25% 。此后，天房发展在天津市场的占有率逐年下滑，至2005年底，已跌至1.77%。

        虽然公司的年主营业务收入由2001年的60868万元增加到2006年末的99006万元，但净利润却由2001年的6630万元锐减至2006年末的3324万元，净资产收益率也由4.05%下降到1.97%。

         周户分析，天房发展业绩的逐年下降与公司内部人员的变动频繁和产品结构有关。公开资料显示，天房发展的法人代表近几年几乎每年都要变化，公司的销售收入主要来源于经济适用房的销售。

          而在记者的采访过程中，多数证券公司都表示已很久没有关注过该公司也似乎暗合了近年来天房发展走下坡路的轨迹。

         今年天房发展增设产品研究部的举措被认为是其重整旗鼓的一个积极信号。

         此后，2007年4月，天房发展和北京天鸿宝业（600376.SH）对合资成立的天津海景实业有限公司进行增资，继续开发“天津湾”项目。同月，天房发展将南门西项目作价52000万元转让给参股35%的子公司津茂置业，后者与中粮集团合作开发该商业项目。

         天房发展形成了涵盖经济适用房、高档住宅和商业项目的完整产品线，与其房地产和城市建设运营商的战略目标也拉近了距离。

         天房发展的高层也几次公开表示，滨海新区作为国家级综合配套改革实验区是公司面临的最大机遇。此次两个项目的投资，可视为天房发展重回主流的积极动作。杨新喆也表示，公司将深耕于天津市场，目前尚无向外拓展的计划。

       周户认为，借力资本市场融资开发滨海项目对天房发展来说是一个良好的开端，但能否助其重回主流行列，由于受制于开发时间较长等因素尚待进一步观察。