最近几天，接连有业内外人士同我谈起房地产企业到股市圈钱的问题，对此我说：我们务必要警惕“一手圈钱、一手圈地”这种“地产泡沫证券化”扩张模式放大我国金融风险。

       世界上哪来只涨不跌或只跌不涨的行情？在房地产市场第一线跌打滚爬的开发商，显然已意识到了这种风险。万科集团董事长王石曾说过，中国楼市已经出现泡沫，泡沫早晚会破裂，万科已经做好应对准备。如果说，万科用来应对泡沫的锦囊妙计，当时我们还无法探知的话，那么，现在万科已用实际行动告诉大家，万科应对泡沫的锦囊妙计之一是什么了：“一手圈钱、一手圈地”的扩张之路。而且从发展态势看，现在掌握这招锦囊妙计的并非万科一家，有些房地产企业比起万科来说并不落后。

     当前股市大牛，一方面给开发商圈钱创造了大好良机，另一方面开发商凭借圈到的“金子”增加了豪赌新地王的底气。而频频面世的新地王，一方面无疑给地产股打了兴奋剂，增加了开发商在股市圈钱的便利；另一方面，开发商凭借圈到的更多钱，豪赌出更高的新地王。如此周而复始。

       据《中国房地产报》9月3日报道：“截至8月中旬，近3个月以来7家上市房企已经在15个城市投入超过300亿元，储地超过1000万平方米，而这一轮的圈地热潮还在迅速蔓延。”在圈地热潮的背后，则是一浪高过一浪的“圈钱热浪”，“房地产上市公司今年以来通过公开增发、定向增发和配股等方式融资金额合计达1149.45亿元。”

        房地产公司在股市的圈钱行动，就相当于美国发放抵押贷款的金融机构把次级抵押贷款“打包”证券化，即以发行债券方式将“地产泡沫”卖给各类投资者。如果说，美国次级贷“打包”证券化放大了美国次级贷危机在全球的影响，那么，“地产泡沫证券化”无疑放大了我国房地产泡沫风险。一旦房地产泡沫破灭，我国金融、股市将面临灾难性的影响。

          当然，对此持不同意见的也大有人在，理由主要有两条：一是当前尽管不少地产股的市盈率已经高得惊人，但由于上市房地产企业具有大量土地储备，因此未来业绩高成长依然可以预期；二是房地产企业上市圈钱是一种直接融资行为，无疑拓宽了房地产企业直接融资渠道，避免了风险过分集中在银行。事实果真如此吗？

       首先，持“房地产企业具有大量土地储备，因此未来业绩高成长可以预期”这种观点的人，错就错在没有认识到，房地产泡沫从本质上讲就是地产泡沫。学过财务的都知道，房产和地产，完全是两回事。房产，也就是地上建筑物，属固定资产。固定资产需要提取折旧，它随着时间的推移而不断贬值。而地产，也就是通常所说的土地使用权，则属无形资产。无形资产同固定资产有一个很大区别，就是无形资产不提折旧，而实行摊销，但可以通过评估和交易重新恢复。我们平常所说房地产增值，从本质上讲，其实是地产的增值。泡沫产生于流动。房地产流动得越快，房地产泡沫变化也就可能越大。房地产泡沫虽按其表现形式可以有多种，但其本质就是地产价格泡沫。因此，一旦房地产泡沫开始破灭，土地储备越大的企业就是蕴藏风险越大的企业。

         其次，持“房地产企业上市圈钱这种直接融资行为可避免风险过分集中于银行”这种观点的人，错就错在没有认识到事物联系的普遍性。如果从静止、孤立的观点看，这种“一手圈钱、一手圈地”的扩张模式，确实避免了风险过分集中在银行，但从运动的、普遍联系的观点看，银行真能因此而“置身事外”了吗？这种扩张模式由于缺乏有效评估和监管，不可避免存在着道德风险，这充分反映在这些房地产企业在竞争土地时的豪赌。于是就出现了“槌声一响，房价乱涨”的现象，有许多楼面地价甚至已超过了其周边的在售房价，此时周边楼盘紧跟着涨价便成了最“理智”的选择。此时，银行能置身事外，不给这些“房价乱涨”的楼盘放贷吗？

          央行公布数据显示，今年以来我国居民户贷款持续增加，其中中长期贷款占比不断扩大，由一季度的50％左右逐渐提高到目前的80％，而个人住房贷款是“最大功臣”。如据央行上海总部9月10日发布的8月份信贷运行报告显示，今年前8个月，上海中外资金融机构新增本外币贷款2018.4亿元，超出去年全年新增贷款160.7亿元。其中，当月中资商业银行个人住房贷款猛增71.3亿元，比7月份多增12.6亿元，创2005年以来单月增量新高。值得警惕的是，当月新增个人消费贷款占新增贷款总量的99%，而房贷占到了90%之多。

           美国次级贷“打包”证券化放大了次级贷危机的影响，我国房地产企业“一手圈钱、一手圈地”的扩张模式与此类似，存在着放大我国金融风险的危害，对此不能不加以警惕。