如何有效地为发烫的房价泼些凉水，吃些去火药？药方有很多，各路“大仙”出的点子也不少。在此，笔者化繁为简，砍出“三板斧”以解决问题。当然，各级相关部门若只作李逵“凶相”，却不愿真实出招，那么，明晃晃的大板斧也吓不着房价。

         “一板斧”是增加有效供给。决定房价的根本因素是供求关系，而供不应求成为近两年大部分城市住宅市场的主旋律，在这种情况下任何减缓供应的措施，其作用皆属火上浇油，一味紧缩“地根”，正是一剂重要的错误“药方”。只有通过调整供需关系，发挥市场调节机制的作用，才能从根源上解决房价过快上涨的难题。须指出的是，需要增加的是“有效供应”，而非奢侈如汤臣一品、偏远如开车还须1小时的普通公寓。

         具体有４条路径可资考虑。一是从总体上加大新增住宅用地出让规模，要让购房者看到希望。二是督促各地政府严格执行“90/70”政策。三是严厉打击囤地行为，切实落实1年不开发罚款，两年不开发无偿收回的规定。四是严厉打击捂盘行为，切实整顿市场交易秩序。上海最近新出台的相关政策值得借鉴：10天内须开盘，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米，而且必须在3个月内全部申请完毕。

         “二板斧”是抑制投机需求。举凡楼市泡沫皆由过度投资和投机所致，上世纪90年代初发生在海南、北海的楼市泡沫即是如此。从需求角度分析，房价上涨过快要拿投资/投机需求非理性膨胀是问。2004年上海住宅成交量超过3300万平方米，2005年锐减至不足1800万平方米，“国八条”对上海楼市投资/投机需求的抑制作用显而易见。眼下，深圳楼市量价齐跌，背后的故事是投资客正大规模撤离，由此可知近两年深圳房价的高歌猛进大半属于他们的“功劳”。

         合理的自住需求可以通过增加有效供应予以满足，而对于投资/投机需求，政府必须寻求有效手段加以抑制。也有4个办法可以考虑。一是增加持有环节税负，物业税应尽快开征。对于大户型和单个家庭持有的第二套以上住宅征收累进制保有税，而对于购房之后既不自住又不出租的中长期投资客，还要加征空置税。二是严格落实限制外资购房的相关政策，对于港澳台人士亦实行一人仅购一套的制度。三是提高购买第二套以上住宅的首付比例，而且对其停止贷款利率优惠。四是严禁单个家庭保有3套以上住宅（如全国暂时无法信息联网，则至少可在一个城市如此实行）。

        “三板斧”是推进住房保障。住宅保障不仅具有社会保障的作用，而且还有为市场解压的功效。只有建立健全住宅保障制度，才能避免把中低收入群体挤压到纯粹的商品住宅市场，从而缓解商品住宅市场的需求压力。这里有3条措施可资参考。一是快速扩大廉租房政策的覆盖面，除了占城镇人口10%的最低收入群体外，还要把占比10%的低收入群体纳入廉租保障范畴。同时在政策主导的前提下，运作机制要多样化、灵活化，鼓励企业和民间机构参与到廉租房的建设和运作中来。其二，占城镇人口20%的中等偏下收入家庭可购买经济适用房，但建设规模不宜过大，占住宅供应套数的比重保持在10%～15%较合适。另外，政府还应建立住房租赁体系，政府通过政策性补贴，引导开发商建设市场型租赁用房，鼓励企业通过收购、长期租赁等方式拥有一定规模的房源，从而使那些购房能力偏弱却又面临当“房奴”的群体，打消购房念头。其三，限价商品房也是缓解自住需求的有效途径，比较适于面向中等收入群体。扩大区域范围和建设规模势在必行。

          “24号文”的确是对住房保障的有力促进，但仍留有缺憾，比如经济适用房只定向供应低收入家庭的规定，可能导致将来出现低收入者买房住、中等偏低收入者租房住的反常现象。这值得决策部门慎思。