据《中国房地产报》 包宗华/文

        从1998年的房改 “23号文”算起，推行廉租房至今已有9年时间，但由于种种原因，进展缓慢。即使在发展廉租房较快的城市，这些年新增廉租房的总套数占城市居民户数总和比例还不到0.5%。近日发布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（以下简称《意见》），深刻地总结了历史经验，全面、系统地提出了可行性强的措施，必将成为加快解决低收入家庭住房困难和发展廉租房的强大动力。要发展廉租房，就必然面临以下五大问题。

谁来做？

        对于住房问题，世界上一直存在两种不同的理念。一种认为住房是生活用品性质的商品，应由居民自己解决，政府不应该管。另一种认为住房是关系居民安居乐业和国计民生的特殊商品，没有政府介入，解决不好住房问题，特别是解决不好中低收入者的住房问题。在理论界，也一直存在着以上两种理念的争论。进入20世纪、特别是“二战”以后，持前一理念的国家和政府不断减少，持后一理念并付诸实施的国家和政府越来越多。由于实施的成效显著，已逐步成为公认的发展趋势。

       《意见》指出，要“把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责”。这不仅表明了坚持政府介入住房问题的态度，明确了解决城市低收入家庭住房困难主要属于政府行为，是政府重要职责的理念，而且提出把解决低收入家庭住房困难工作“纳入城市人民政府的政绩考核之中”的考核措施。既坚持正确理念，又采取过硬考核。

谁出钱？

       发展廉租房既要承担解决“房源”所需的资金，又要负担长期的房屋维修和住房租金补贴。因而，在各种住房社会保障中，廉租房所需资金最多。近年来，中央政府要求从土地出让金净收入和住房公积金净收入中提取一定比例用于廉租房建设和维修。而从长远的角度看，当廉租房的覆盖面发展到较大比重以后，这两笔资金就会显得相对不足而退居辅助地位。届时发展廉租房的资金，当以城市财政预算支出为主。据了解，美国是以中央财政为主，我国国情不同，当前只能做到中央对中西部地区给予专项补贴。既是“补贴”，自然是以地方政府的资金为主。这样有可能使城市负担过重，但这是城市政府应尽之责，不是额外的负担。

        各城市制定的廉租房规划，既要明确进度，又要明确资金来源，提出相关的监督措施。规划中的资金来源，特别是地方政府预算拨款，要立足于城市的经济承受能力而逐年扩大，并与廉租房覆盖面的扩大同步。地方人大讨论通过廉租房规划时，要着重地审议廉租房的资金规划并监督其执行，使廉租房的资金来源逐步走上法制化、规范化的轨道。

补钱还是建房？

       许多国家提供廉租房的办法，大体可分为两种：一为廉租房商品化加政府补贴，一为廉租房公房低租金。经比较，前者优于后者。但前者需要建立在住房供应相对饱和、社会上有较多小户型空房出租的前提下。而我国目前房源不足问题突出，为此，《意见》提出了采取政府新建、收购、改建以及社会捐赠等多种办法增加房源。这项任务相当艰巨，只有经过长时间的努力，才能使廉租房房源不足的问题得以改善。当前，只能实行两种廉租房办法并存，租金补贴、实物配租和租金减免等多种方法并用。同时要指出的是，经过一个相当长时间的发展后，商品化加补贴的廉租房应该占据较大的比重。因而，在执行廉租房制度的进程中，地方政府要根据本城市的具体条件，在努力增加房源的同时，关注商品化加补贴廉租房的发展，使其稳步地增加比重。

做多大？

        西方国家提供的廉租房，主要是旧房小套型，他们认为这才符合社会公平，并可避免穷人集中居住。前几年我国有的城市新建的廉租房，每套超过70平方米，仍然偏大。套型偏大，既会“制造新的社会不公平”，又会扩大廉租房的资金紧缺程度。为此，《意见》要求新建廉租房住房套型控制在50平方米以内。由于廉租房宜以分散的旧房为主，有条件的城市可以借鉴新加坡的办法，用新建住房去置换一批分散的小套型旧房来用作廉租房。

谁来管？

      政府要管发展廉租房全过程的工作，任务十分繁重。再加上要管好经济适用住房等其他住房社会保障工作，任务更为艰巨。没有健全的机构和相对强有力的管理队伍是管不好的。据了解，香港特区的公房约占住房总量的一半，直接管住房的公务员超过300人，如果把间接管住房的全算上，则达到1万人。许多西方国家的公务员队伍中，管住房的也占有不小的比重。而我国许多城市直接管住房的公务员数量甚少，远不能适应发展的需要。各城市必须大力健全管理住房的机构和增强管理队伍。

（作者为中国房地产及住宅研究会副会长）