据《中国房地产报》 记者   刘笑一  上海报道

         买卖频现，进出不断。瑞安房地产(0272.HK)近期对旗下房地产项目的一系列整合，让业界看得眼花缭乱。

         8月15日，瑞安房地产发布公告称，向附属公司光侨有限公司出资8547万美元(约6.48亿元人民币)增持上海创智天地项目股权由原有的70%至86.8%。

        瑞安相关负责人对此表示，增资是为了加快创智天地项目的发展进度，出资额的50%将以内部资源支付，其余50％以未动用的现有银行融资支付。

        而在增持创智天地项目的同时，瑞安在8月10日向英国地产基金高富诺（Grosvenor）售出旗下位于上海新天地板块的顶级豪宅——翠湖天地两栋复式小高层，总面积共计8919.72平方米，如按公示的6万元/平方米价格计算，预计收购价高达5亿元。

         就在不久前的7月3日，瑞安房地产刚刚宣布，通过出售3家附属公司股权的方式套现21.12亿元人民币，而收购这3个项目的公司是同一家海外投资基金——总部位于香港的投资基金永菱通金融有限公司。

          一次性出售3个项目的股权，瑞安的套现心理仍若隐若现，不过此番目的或有不同。

         摩根大通曾在研究报告中引述瑞安房地产管理层的话称，为了提升盈利能力，可能向投资者出售部分项目的股权，这将有利于增加公司的现金流，并提前将现有的土地储备套现。

         “出售公司经筛选的土地的权益，一方面是瑞安有意与投资者建立策略性伙伴关系，另一方面是借此加快发展时间表，以求取得更多新项目。”瑞安集团主席罗康瑞强调，“事实并非如此，此举只是瑞安房地产在业务模式中的一个重要策略。”

          而8月3日，瑞安房地产宣布，全资附属公司ShuiOnDevelopment(Holding)Limited（SOD）与Equity Millennium Limited（EML）、信兴中国投资等签订协议，SOD将以1.16亿美元的代价向卖方收购其在Profitstock的全部权益。

         Profitstock为瑞安房地产拥有70％权益的附属公司，主要项目为上海卢湾区太平桥地区114号地块。

         “Profitstock成为全资附属公司后，可以使瑞安更好地管理和规划整个项目。”瑞安房地产有关人士表示，“此外瑞安房地产也可以灵活利用Profitstock进行日后项目发展，使该公司能把盈利保留在内地，无须将来自该项目的股息支付给海外股东。”

             然而，显而易见的是，如果瑞安未来希望实现“每年两位数”的高速增长，仍需要大量的资金支撑。罗康瑞透露，瑞安今年还计划取得大连及昆明两个分别为390万以及250万平方米的大型项目，收购如获成功，瑞安的土地储备总量将增至1490万平方米。

            但有业内人士认为，“瑞安本身的资金应该不是主要问题，但不能排除土地增值税的影响。”在他看来，土地增值税使开发商不能长期持有未开发土地，为了避免高额税赋，开发商会尽量在两年内将项目发展成型。对于瑞安房地产来说，规划中的新天地后期发展计划已提上日程，因此从114地块与116地块一进一出间，可窥见瑞安的意图。

          “瑞安房地产近期频繁整合项目是为了提升盈利能力。”世邦魏理仕分析师谢锃认为，向投资者出售部分项目的股权，将有利于增加公司的现金流，并提前将现有的土地储备套现。

           盛富企业管理咨询有限公司董事总经理黄立冲则认为，从瑞安房地产的一些资本运作安排来看，资金对其而言仍比较重要。“从汇丰去年底对瑞房的贷款担保协议中可见，其对宏观调控将给瑞安主要发展的高端住宅市场影响仍存疑虑，因而并不希望瑞安再度稀释股份来换取资金，或许瑞安收购Profitstock全部权益可以增加汇丰等对其的信心”。