2007年，中国的8月属于内蒙古。这个共和国最早的自治区迎来了它的60周年华诞，而在内蒙古，鄂尔多斯正像一匹黑马，吸引着全球的目光。
         由中国社科院和香港中文大学联合发布的《2007年中国城市竞争力蓝皮书》中，鄂尔多斯增长竞争力在全国200个城市中排名第一。
          在“九五”和“十五”期间，鄂尔多斯的经济年均增长率超过20%。2006年，鄂尔多斯人均GDP达到6600美元，已超过北京的6210美元，并且可能在2007年超过上海。
         鄂尔多斯这匹草原黑马的发展动力在哪里？对于房地产业来说，鄂尔多斯强劲的经济增长意味着怎样的机遇？2007年7月，“中国新兴城市地产商机系列报道”记者在鄂尔多斯进行深入采访。

据《中国房地产报》 记者 罗荣 鄂尔多斯报道

      骄傲写在每个鄂尔多斯人的脸上。
      不仅仅因为这里有一代天骄成吉思汗的陵寝，有占全世界1/3的羊绒产量、占全国1/6的煤炭储量、占全国1/3的天然气探明储量，更因为这里连续10年保持20%以上的经济高增长，并且每个人开始分享经济增长和城市化所带来的新生活。
2007年7月26日晚，在鄂尔多斯市东胜区开出租车的曹先生执意要带记者去看看鄂尔多斯新建成的音乐喷泉和水幕电影。
        “我们这个音乐喷泉和水幕电影，呼和浩特都没有。”司机曹先生说。
但让外人想都不敢想的是，尽管当地出租车起步价只有5元，由于使用廉价的天然气，以及政府对出租车的低收费政策，曹靠自营的出租车每个月收入却能达到1万元，记者笑称他是中国收入最高的出租车司机，曹露出憨憨的笑，“鄂尔多斯有钱人太多了”。
        事实上，鄂尔多斯人的购买力在地产界久负盛名，内蒙古首府呼和浩特高端项目开盘，都要到鄂尔多斯来开推介会，在北京更有鄂尔多斯人买下深圳整个小区的说法，而山东威海等沿海城市的开发商甚至把售楼处搬到了鄂尔多斯。
        2006年，鄂尔多斯创造了一系列令人吃惊的数据：GDP800亿元（预计2007年将首次超过千亿元），人均GDP达6600美元，已接近沿海发达城市平均水平；财政收入跃居全自治区第一，达145.8亿元。
        而就在五六年前，除了“温暖全世界”的鄂尔多斯羊绒衫，人们还是更多地把鄂尔多斯与沙尘暴、游牧帐篷以及贫穷联系在一起。
       鄂尔多斯发生了什么？

黑马出山

       鄂尔多斯位于内蒙古西南部鄂尔多斯高原，面积8.7万平方公里，人口150万，西、北、东三面被黄河的“几”字型河道所环绕，与包头、呼和浩特隔河相望；南临古长城，与晋、陕、宁三省区毗邻。这里旧称伊克昭盟（简称伊盟），2001年2月撤盟建市。
        长期以来，鄂尔多斯的经济社会发展指标均在内蒙古12个盟市排末位。连中学升学率也在全自治区排倒数第二。
        “我刚来的时候伊盟没有好的宾馆，市里给我租了个房子，房东让我每天用盆接水冲马桶，连个热水澡都不能洗。我当时想，我这个盟长都洗不了澡，全盟有几个人能洗上澡呢？”1999年年底，蒙古族的云峰从包头市副市长调任伊盟盟长，当地的落后状况让他感慨不已。
         让云峰记忆深刻的是2001年，伊盟宣布撤盟建市大会的景象，“台下黑压压一片，不论男女，衣服不是灰色就是黑色，哪里像现在这样西装革履，那么多色彩。”
        变化不光是在干部的衣着面貌上，鄂尔多斯的植被覆盖率从2000年的30%提高到2006年的70%，城镇化率从43.5%提高到57.1%。
       鄂尔多斯的社会经济奇迹，也经常被解释为资源的天然禀赋。
       “煤炭亘古就有，鄂尔多斯那么多年却一直受穷。”当地多位官员和商人都会用这句话来反驳上述说法，鄂尔多斯希望世人了解，在能源和资源价格上涨的背后，有其不懈的艰辛努力和历史的前瞻眼光。
          20世纪90年代中期，鄂尔多斯明确提出让非公有制经济“坐正席、唱主角”。时任伊盟盟委书记的云公民，被很多鄂尔多斯官员评价为“奠定了改革思路，开启了官员风气”。现任市委书记云峰的手机则向企业家公开，24小时待机。这样的亲商政策在北方显得难能可贵，被视为鄂尔多斯民营经济迅速发展的动力之一。
         当地分析人士认为，国家能源战略西移是鄂尔多斯经济崛起的客观历史机遇，而资源转换战略（资源优势转换为经济优势）、大集团战略的有效实施则是鄂尔多斯经济发展的主要原因。
         鄂尔多斯没有把工业建立在纯粹的资源采掘业上，“大煤田、大煤电、大化工、大循环”被称作鄂尔多斯工业发展的四大策略，其中神华集团的世界上第一条煤直接液化生产线、伊泰集团的国内第一条煤间接液化生产线、亿利集团的40万吨PVC项目、新奥集团的煤制甲醇和二甲醚项目都是国内甚至国际第一，“十五”期间鄂尔多斯还引进实施亿元以上项目376个、投资规模达4290亿元。
         鄂尔多斯集团、伊泰集团、伊化集团、亿利集团被称为鄂尔多斯四大上市集团，这四家公司的年产值均在数十亿元，同时，国资委下属神华集团的煤炭主采区和煤电基地也在鄂尔多斯。
        大型企业集团给鄂尔多斯带来的不仅仅是工业产值，对教育水平落后的鄂尔多斯来说，大型企业高素质高学历高收入人才的进入，也为鄂尔多斯社会文化的发展注入了活力。

重新定位

         在内蒙古，位于黄河南北两岸的呼和浩特、包头和鄂尔多斯被称为内蒙古的“金三角”，该区域的GDP占全自治区的60%。呼和浩特作为政治经济中心一直是老大，1950年代建立的工业城市包头紧随其后，人们把呼和浩特和包头形象地称为内蒙古的北京和上海。
         “‘十一五’期间，鄂尔多斯的财政收入可能超过呼和浩特和包头之和。”鄂尔多斯一位官员说。该官员的说法并非空谈，因为目前鄂尔多斯的多个大型项目尚在投入期，距离真正效益产出尚需时日，而该地区经济增长的强劲势头没有任何减弱迹象。
         那么鄂尔多斯在内蒙古、在中国，又将如何定位？
“我们对自己的定位是服务内蒙古，链接晋陕宁的区域性中心城市。”鄂尔多斯规划局副局长陈荣说。
          鄂尔多斯规划局正在讨论的《鄂尔多斯都市区空间发展战略规划》中，将鄂尔多斯定位为我国重要的新兴能源工业基地、环渤海经济圈能源供应基地、蒙陕晋国家能源基地资源最富集的城市和内蒙古中部地区“经济金三角”的南部中心城市。
         据陈荣介绍，在产业上，除了东胜区的都市型工业和羊绒产业，鄂尔多斯已经逐渐把工业集中到各个工业园区，形成沿河（黄河）和沿边（晋陕蒙边界）两大产业带，沿河产业带依托110国道和呼包－包兰铁路，以建材、化工、电力等为主，沿边产业带则以煤炭、天然气开采和煤化工、天然气化工为主。
          在南北两大产业带中心则形成以东胜区、康巴什新区和伊金霍洛旗的阿镇为中心的鄂尔多斯都市区。根据鄂尔多斯总体规划，2020年，都市区人口规模将达到100万，其中东胜片区50万人左右，康巴什伊旗片区50万人口。
        “一切以我今天说的为准，给你的规划文件仅作参考，因为变化实在太快了。”陈荣跟记者开玩笑说，“或许这些目标会很快达到”。

三个转变

       尽管还处于资源开采的投入期，鄂尔多斯的领导者已开始未雨绸缪，筹划鄂尔多斯的转变。2007年，鄂尔多斯市委提出了鄂尔多斯的“三个转变”，已被视为城市发展的纲领。
        这三个转变是：推进依托自然资源优势向构筑社会资源优势转变；推进城乡二元分割向统筹城乡发展转变；推进依靠优惠政策拉动向依靠自主增长转变。
云峰在接受本报记者采访时说：“鄂尔多斯的羊绒之所以形成品牌，占全世界的1/3，依靠的就是技术和品牌。在诸多生产要素中，羊绒作为资源就不是主要生产要素了，更高的是技术、人才、品牌、管理。”
        “技术、人才、品牌、管理，这些都是社会资源，我们的目标是构筑这样的社会资源优势，这样的优势才是真正的优势。”云峰说。
         为构筑社会资源优势，鄂尔多斯市投巨资在康巴什新区建设的鄂尔多斯职业学院将于2008年开始招生，而在私下里，鄂尔多斯人则称其为“鄂尔多斯大学”。
        减少农村人口，实现农业人口的城市化和工业化，被视为城乡统筹的重要目标。为此，鄂尔多斯制定了土地流转制度，把承包权和经营权分开，让农牧民安心进城。当地甚至根据各个农牧业区的土地资源状况，倒推计算出所需要的农业人口，然后对富余人口进行劳动力转移，对进城人口进行免费的劳动培训，使其能进入工厂或者第三产业。
        据云峰透露，鄂尔多斯已经把城乡教育的不平等视为城乡统筹首要问题进行解决，同时尽快实施社会保障的城乡一体化，使农民和市民同样享受社会保障和福利。
          对于第三个转变，云峰和他的同事们强调，无论西部大开发或是振兴东北老工业基地，优惠政策都是普遍性的，未来鄂尔多斯的发展要依靠市场的自主性增长。
         云峰指出，市场经济的主体是企业家，必须培养大量高素质的企业家，他们素质高低、能力大小直接影响着鄂尔多斯的发展。
          云峰认为，这三大转变是一个系统问题，“这是对决策者的挑战”。

城记

区位

         鄂尔多斯市位于内蒙古自治区西南部，西、北、东三面被黄河环绕，南以长城为界，与晋陕宁三省区接界。鄂尔多斯市与呼和浩特、包头形成内蒙古自治区经济发展最为活跃的“金三角”。鄂尔多斯，汉语意为“众多宫殿”。全市辖东胜区等8个旗区，总面积8.7万平方公里，总人口139.7万，其中蒙古族16.8万，是以蒙古族为主体，汉族占多数的地级市。

优势

        鄂尔多斯自然资源富饶，主要有煤炭、化工、建材、羊绒等资源，是国家重要的能源重化工和纺织基地。拥有各类矿藏50多种，其中煤炭探明储量1244亿吨，约占全国的1/6。
        天然气探明储量约占全国的1/3，其中苏里格气田探明储量为7504亿立方米，为国内最大的整装气田。此外，天然碱、食盐、芒硝、石膏、石灰石、高岭土的储量也相当可观，且品质很高。
        2006年，鄂尔多斯完成GDP800亿元，财政收入145.9亿元，人均GDP6600美元，财政收入居内蒙古首位。

行话

高速城市化崭露地产商机

据《中国房地产报》 记者 罗荣鄂尔多斯报道

       2007年7月27日，鄂尔多斯康巴什新区管委会大堂的规划模型边，鄂尔多斯天泰房地产公司的杨立军正在看他们公司拍下的位于市政府边上的一块土地，杨的手里是刚刚拿到的《国有土地使用权证》。
       “我们是商业项目，地价已经到每亩240万元了。”杨立军说。杨虽然认为当地的房地产市场已经有点“泡沫化”了，但他对自己的项目仍然充满信心。
          在东胜区，鄂尔多斯金威房地产公司的销售经理乔瑛正在组织“亿利·城市华庭”一期的客户签署银行按揭。“亿利·城市华庭”是东胜区不多的高档大盘，总面积17.8万平方米，包括一个小区步行商业街。
          “我们一期的7.2万平方米住宅已经100%售完，去年开盘价2900元/平方米，今年的售价在4300~4400元/平方米，将来二期开盘价可能在5000元/平方米以上。”乔瑛说。而现场的一位客户证实了乔瑛100%售罄的说法，因为“房子是抢着买的”，那位客户说。
        根据鄂尔多斯市房管局提供的资料，2006年，东胜区住宅成交均价为2100元/平方米。“从去年到现在，东胜的住宅每平方米平均涨了1000多元。”当地一位开发商说。
        由于东胜区原规划是按照县城的小“井”字格局规划，一般的楼盘体量都比较小，甚至有不少多层军营式楼盘。因此，由多栋高层公寓构成的有商业配套的“亿利·城市华庭”成为当地高档公寓标尺，而东胜主城区一般住宅的均价在3000元/平方米。
        高速城市化正在为鄂尔多斯的房地产业提供无限的商机。
        根据鄂尔多斯市房管局的统计，2006年鄂尔多斯全市商品住宅销售面积为228.4万平方米，其中东胜区的销售面积为160.5万平方米。分别比去年同期增长61.5%、58.9%。而2006年开工面积达339万平方米，同比增长了135.1%。
         当地开发商分析，2006年销售火爆的原因是，当年城市大规模建设，仅东胜区2006年拆迁总量就达2万户，而2007年的拆迁量也达到1万户，当地被拆迁户的购买力更是不可小觑。
          “我们这里每拆一座平房，就造就一个百万富翁。”在东胜区开出租车的杨师傅说，杨家的平房正在面临拆迁。据杨介绍，东胜区的被拆迁对象大多数是独院的老式平房，建筑面积一般较大。该区的拆迁标准为3600元~4200元/平方米，“最烂的平房也要3600元/平方米。”杨说。
          根据鄂尔多斯“十一五”规划，2005年~2010年要转移农牧民30万人，到2020年将累计转移农牧民42万人左右。从现状来看，需要拆迁转移的近郊农民大约在15000人左右。规划在东胜城西等地建设移民居住就业区。
         而当地农牧民因为退耕还林、退牧还草及土地流转取得的收入，以及由于政府促进进城农民就业的措施，和开始筹备的城乡社会保障一体化，使进城农牧民的居住消费能力值得关注。
         同时，鄂尔多斯目前有外来常住人口15万左右，而随着一些大型项目的展开，高素质高学历的外来人口，也将增加当地房地产市场需求。
        当地一位开发商认为，因为当地经济发展迅猛，鄂尔多斯政府和民间资金雄厚，加之市场购买力旺盛，因此政府在与大型开发商的博弈中掌握了更多的话语权。
         但是，鄂尔多斯城市规划、高档楼盘和大型公共建筑的设计市场以及营销策划市场，已经被北京、上海等地的设计及营销机构占领。总价超过4000万元康巴什新区规划为北京清华城市规划设计研究院设计完成，康巴什的绿地系统规划是由北京千知绘城市规划设计公司设计完成。或许对于鄂尔多斯来说，设计和营销等高端服务才是它最需要的。

机缘

康巴什：荒漠中绝非海市蜃楼

据《中国房地产报》  记者罗荣  鄂尔多斯报道

        3年前，25岁的公务员苏晓华来到位于鄂尔多斯西南部的康巴什时，康巴什还只是伊金霍洛旗的一片沙漠荒地，作为康巴什的第一批建设者，她们手里当时只有一张张图纸。现在，呈现在人们面前的是一座新型宜居城市的雏形。
        康巴什新区的建设注定成为鄂尔多斯迈向区域性大城市的历史性一步。
        而据鄂尔多斯市规划局副局长陈荣介绍，2001年，鄂尔多斯撤盟设市时只有东胜一个主城区，人口和资源的瓶颈已非常突出。
        东胜区位于黄河两条支流的分水岭上，属于高原沟壑地形，水资源匮乏，生态植被脆弱。黄河是东胜区的主要水源，尽管直线取水距离只有90公里，但是东胜的海拔比黄河高出400米，提水路程也加大了水资源成本。
         “更重要的是，东胜区的城市框架是按照一个小县城的规划来做的，如果以东胜为中心向外拓展，旧城改造的成本将非常大。”陈荣说。
          因此，鄂尔多斯开始寻找城市发展的新方向，而位于东胜区西南23公里的康巴什成为首选。乌兰木伦河的多条支流从康巴什穿过，是鄂尔多斯重要的战略水源地，海拔比东胜低100米，也降低了未来从黄河引水的成本。
          康巴什距成吉思汗陵25公里，距已经建成的鄂尔多斯机场15公里，康巴什距离鄂尔多斯伊金霍洛旗所在地阿腾席热镇（简称阿镇）3公里，未来渴望连成一片。
          据康巴什新区管委会副主任邬永来介绍，康巴什新区总体规划控制面积155平方公里，规划建设面积32平方公里，规划人口到2020年将达到30万人。新区建成后，绿化覆盖率将达到49%，人均绿地面积为70平方米。
         康巴什新区目前已经完成各类市政基础投资23.9亿元（未决算数），加上其他建设和各类前期费用等共计完成投资26.9亿元。支付上述费用的主要来源是：银行贷款11.5亿元、土地出让金10.8亿元。
          邬永来强调：“我们没用一分钱的财政资金，依靠城市发展投资公司向国家开发银行贷款完成公共设施和基础建设，然后通过土地出让还贷。”
          根据鄂尔多斯的城市规划，未来的鄂尔多斯将由一城两片三区构成，一城即鄂尔多斯都市区，两片为鄂尔多斯东胜片区、康巴什伊旗片区，三区即东胜区、康巴什新区和阿腾席热区。
          康巴什伊旗片区将成为鄂尔多斯的政治、经济和文化中心，人口50万人。传统的东胜片区作为商业中心，规划人口50万人。
           2006年7月，鄂尔多斯市政府已迁入康巴什，其他市属机构也陆续迁入，成为新区的第一批居民。据邬永来介绍，随着地上建筑的快速建设，新区已具城市雏形，2007年将迎来第一批居民2300户，近7000人入住。
            邬永来告诉记者，神华集团已经在康巴什购买了2000亩土地，作为未来的职工居住区，大约会带来3万居民。而位于康巴什工业区的现代华泰集团职工就有8000人，也是形成稳定居住需求的原因之一。
          “以前我们晚上住政府院子里都觉得冷清，未来康巴什很快会热闹起来。”苏晓华说。

                                                        编辑：龙美好