据《中国房地产报》 记者 王晓伟 北京报道

      8月6日，保利房地产（集团）股份有限公司（保利地产600048.SH）撩开了此次公开增发的真实面纱，以54.48元/股的价格发行1.26亿A股，募集资金近70亿元。

       虽然不管是从募资规模还是定价上看，保利地产都创了新纪录，不过，这与之前市场对其增发3.5亿股，募集资金近200亿元的预期还是缩水不少。

      “不存在融资缩水的问题，融资200个亿，只是市场方面的猜测而已，事实上，原先我们董事会商议发行的融资额就是70个亿。”保利地产董事总经理宋广菊告诉记者。

        尽管此次发行属于减量增发，不过，这丝毫不会影响这家于一年之前挂牌上市的房企继续演绎高速增长的“神话”。

        保荐机构中信证券相关人士认为，保利地产实际发行股份数量的低于预期，在于其股价大幅上涨拉高了增发价格，使得70亿元的融资计划仅需不到计划发行一半的数量就能实现。

融资推算术

      最早，保利地产的增发意向始自今年2月9日。其董事会形成增发不超过3.5亿A股，以融资投向9个地产项目的决议。当时对发行价格的表述为不低于招股意向书前20个交易日的均价或前一个交易日的均价。彼时，保利地产的收盘价为40.99元。

       这个决议在一个月后的股东大会上得以通过。

       紧随其后的4月2日，保利地产实施了10转增10的年度分配预案。

据知情人士透露，保利地产最初的融资预案应该是参照当时年度分配除权之后的股价来设定的。而参考2月9日的收盘价除权以后，3.5亿股恰恰能募集宋广菊所说的70亿元。

      不过，二级市场给了保利地产一个惊喜。

       在除权后，保利地产的股价很快走出了一波上升行情，至7月31日其收盘价已经达68.94元，其间最高更曾达到72.99元。增发价格高出初始预计价格一大截。

在7月27日保利地产的增发招股意向书中，对发行数额表述依然为不超过3.5亿股，对增发的价格确定为55.48元/股。

        联合证券房地产分析师刘昆指出，资金密集型的房地产企业对公开发行这么低成本的融资方式肯定是求之不得。而按照此前房企增发的惯例，发行数额一般取发行的上限。由此推算，保利地产可能的融资额高达194.18亿元，乐观的情绪开始蔓延。

         刘昆指出，“本来，增发价格的推高，将给保利地产带来更多的现金用于拿地。”据保利地产方面表示，增发募集资金超出部分用于补充流动资金。

         而在本次增发最终方案面市之前，保利地产在土地市场上的表现强势。就在7月份，保利地产拆资先后在广州、上海、杭州、长春、北京五城连下八地。

          在目前国家收紧银根、限制外资进入房地产的情况下，预计能从资本市场顺利募集到更多资金，无疑是保利地产敢于大胆圈地的动力之源。

         不过，最终的方案让市场颇感意外，融资总额不变而发行股份减量。

“缩水”背后

         以不到计划发行一半数量的增发就融得了计划募集的资金，不过，对于保利地产而言，此次最终的增发方案似乎给人以意犹未尽的感觉。

        “尽管大股东给其的扶持力度很大，保利地产能以低于银行贷款的成本拿到资金，不过，相比之下，能通过增发募集到更多资金无疑是一件非常愉快的事情。”有分析人士指出，此次，发行股份的减量应该说跟监管层有关系。

          对于此次减量增发，没有募集到更多资金，宋广菊解释说：一方面，最初筹划增发时董事会的意向就是募集70亿元，另一方面，证监会对其增发数额卡的比较严。

         “我们的增发受到市场的追捧，冻结资金达5000多个亿，按道理应该可以融资更多。”宋广菊表示。

         对于证监会对保利地产融资额度的限制，刘昆认为这跟目前房企高价拿地有关。“管理层试图通过对募集资金的控制，来限制房企不计成本地去拿地。”

而此番发行数额的大幅缩水对于保利地产来说可谓祸福相倚。

         申银万国分析师江征雁表示，保利地产此次增发融资额虽然低于预期，影响公司新获取土地储备的规模，但与此对应的是，客观上也使得其股本摊薄效应减少。

         据了解，此次增发后，保利地产的总股本由11亿上升为12.26亿，股本扩大规模仅11.45%,对现有盈利的摊薄较少。

         对于此次增发募集资金的使用，宋广菊表示，因为之前已经投入了一部分自有资金，将会有50个亿投入开发建设指定的9个项目，剩下的20个亿用来补充流动资金。“所有的项目都将按照原定计划稳步推进。”