据《中国房地产报》  记者 王伟民 青岛报道

       青岛，河马石村。工人们正在紧张地进行施工，在已经完成拆迁的地基上挖土，地块西部正在紧张进行拆迁，为项目早日完工服务。这是8月8日记者在河马石项目施工现场看到的一幅场景。

        河马石项目是青岛市专门为解决“夹心层”住房问题而建设的首个租赁住房项目。这样的项目在全国也属首例。该项目位于青岛市中心区的河马石村，计划建设租赁住房近15万平方米，完成后将解决2745户“夹心层”居民家庭住房，预计2009年1月建成交付，整个项目总投资4.3亿元。7月11日，河马石项目举行了隆重的开工仪式。

“夹心层”住房

          青岛市建委副主任、房地产开发管理局局长单强炜解释，“夹心层”是指人均住房10平方米以下、年均收入在城市居民人均可支配收入线以下的2.77万户不属廉租住房保障范围且无力购买经济适用房的家庭。

         “在调研中发现，青岛还有2.77万户符合条件却买不起经济适用房的家庭，由于廉租房覆盖面有限，这些家庭也享受不到廉租房。为此，青岛市决定由政府投资建设租赁住房，专门用于解决这部分家庭的住房问题。”单强炜说。

         青岛市计划，从2007年起每年通过财政预算等渠道筹集资金，专项用于建设租赁住房，争取“十一五”期间（青岛市政府预计用3~5年时间）基本解决“夹心层”家庭的住房问题。今年，青岛市为租赁住房的拨款将达5亿元。

        “政府主导是这个项目运作的重要特点。”单强炜表示，这个项目开创了政府主导、企业代建、政府管理的模式，确立了政府在租赁住房建设中的主导地位，避免了完全市场化所带来的成本高、管理难等弊端。

         青岛市规划部门负责人介绍，此次建设的租赁住房实行了严格的户型控制，套型限定为套一和套二，套型建筑面积分别为40~50平方米和55~65平方米。

青岛市住房保障中心办公室副主任徐志勇介绍，河马石项目将参照青岛市经济适用房公开摇号的分配方式进行分配。至于租赁住房租金水平和物业水平，承租人缴纳的租金数额肯定会远远低于市场价，但具体数额尚未最后确定。

共建代建模式

       青岛市土地储备整理中心主任助理陈祖开介绍，河马石项目采用了土地出让和共建代建方式。在代建招标中，青岛鑫基房地产集团有限公司（以下简称青岛鑫基）以1.86亿元的价格摘牌取得项目的代建权。

         河马石保障性租赁住房项目原来是河马石村旧村改造项目的四期工程。而青岛鑫基恰是河马石村旧村改造前三期项目的所有企业。

         青岛鑫基副总经理董慧萍表示，他们对河马石村区域地理环境特别熟悉，对项目定位、居民消费理念等都比较了解，占据了地利优势。“由于此前的合作，让与河马石实业总公司建立了相互信任的关系，这也为我们获得这一项目奠定了基础。”

          青岛鑫基承建河马村保障性租赁住房项目，仅可在总投资中拿到千分之八的管理费，这和该项目按照河马村改造四期来建设的利润存在较多差距。对此，董慧萍表示，“对于房地产企业来说，这些项目虽然不能得到更大的经济效益，但也是一种业绩的累加，可以取得社会效益，尤其是租赁住房这样的民生工程，对公司品牌很有好处。”