年初，北京“两会”上提出“两个1000万工程”。随着北京两限房用地布局规划出台，全国首个两限房用地供应机制已初步确立。虽然限价房的购买细则还未确定，其对房价的影响要几年后才见分晓，但政府调控地产的逻辑正朝着“增加供应量，清晰划分政府权责的边界”这一大方向努力。上半年，北京土地出让楼面地价下降了6%，限价地在其中扮演了一定角色。而政府意欲引导企业兼顾住房保障性的目标也初见成效，众开发商竞相投标限价房、高价频出，便是例证。

据《中国房地产报》  记者 王伟民    实习记者 邓利纯 北京报道

          两限房已在北京市房地产供应中占据重要席位。
7月18日，北京市规划委员会发布“十一五”期间保障性住房和两限房用地布局规划称，“十一五”期间北京市将发展两限房1500万平方米，占总住房面积1.23亿平方米的12%。
         而在此前，北京市国土资源局已经实施了两限房用地供应方案，经过近半年的实践，初步取得了一些效果。
          北京市规划委有关人士表示，以解决市民基本住房需求为出发点，调整住房供应结构，健全和完善住房保障体系，实现社会和谐稳定的目标，是北京市两限房用地供应和两限房建设的出发点和落脚点。

用地布局

        目前，北京市已经分3批公布了8块两限房用地，总面积达到241万平方米，占到了今年300万平方米目标的80%。
          根据布局规划，两限房集中建设用地的布局将通过在中心城区轨道沿线周边划定控制区和区县自行安排两种方式确定，以避免过度积聚导致局部地区居住环境恶化。据悉，中心城区集中建设的两限房将主要分布在城市东部、南部，重点是定福庄、南苑、丰台等区域。
        根据《北京住房建设规划(2006年—2010年)》，将轨道交通车站周边半径500米到1000米的范围内划定为政府土地储备控制区域，其中的各类用地采取以政府主导的方式完成土地整理储备工作后，由政府统一调配使用，优先安排两限房用地出让。
           初步估算，控制区用地约26平方公里，除难以利用的用地外，约有10平方公里用地可用于安排两限房用地，建设规模约1000万平方米。

政策引导

          如果说用地空间布局是从战略上引导两限房用地，那么两限房用地实施方案就是从战术上引导开发企业和地产业向保障性方向发展。
          在前不久小营两限房用地开标现场，就有开发商向记者坦言，“看看那些拿到大的两限房用地开发的企业就可以知道，政府还是希望企业能兼顾到住房的保障性。”不少开发企业称，如果企业想要有土地储备，有后续可开发项目，必须要做到社会效益和经济效益的统一。
          另外，廉租房配套建设也是政府商品房开发的思路。所谓配套建设，就是制定相关政策，要求开发建设项目必须按一定比例配套建设保障性住房及两限房作为入市条件，“如按15％比例配建，可保障本市约1000万平方米保障性住房。”北京市规划委负责人说。

保障实施

        7月17日，有媒体报道北京市已经制定了两限房用地实施方案。消息一出，就受到政府部门的否认。北京市土地整理储备中心副主任叶向忠明确告诉记者，土地储备中心没有制定这个规定。
         但据业内人士分析，从4月开始北京市土地整理储备中心连续有条不紊地推出两限房用地不会是无的放矢，应该是有一套供应制度和方法，因此两限房用地供应实施方案的报道不会是空穴来风。
          今年4月，叶向忠曾在北京市两限普通商品房政策座谈会上介绍了“两限普通商品房”地块的确定原则、供应方式、销售限价的确定原则以及拟推出地块的基本情况。根据会议上提出的原则，两限房售价应主要在6000元/平方米左右，目前推出的两限房用地最低限价为5900元/平方米，最高限价为6600元/平方米，基本符合这个原则。据称，销售限价确定的原则主要是以该地区同质普通商品房的平均销售价格下浮10%～15%，同时考虑该宗地的土地开发成本等，加上开发企业8%～10%的利润，综合以上内容确定。

北京第二批两限房用地开标

据《中国房地产报》  记者 王伟民 北京报道

            7月20日，北京市土地整理储备中心公布了第二批两限房用地最后结果，北京金隅嘉业房地产开发公司以4.6亿元取得小营地块，北京万科房地产开发公司以5.9亿元取得宋家庄地块。
            宋家庄地块位于北京丰台东铁匠营宋家庄38号，土地面积7.78万平方米，规划建筑面积18.44万平方米，政府出让底价为3.52亿元。近期，宋家庄经济适用房用地刚刚出让，北京5号地铁线也即将试运行，周边石榴庄地块也将拆迁改造，使宋家庄区域成为北京城八区开发的热点之一。
            北京万科房地产开发公司是首次在北京中心城区通过公开市场拿到地块，为万科在北京的发展积累了土地储备，此前万科曾在顺义区拿到住宅项目用地。万科的价格比此前报价第一名华润置地（北京）有限公司的6亿元价格少了1000万元。
            宋家庄地块吸引了14家企业参与，其中一个重要原因是地块内有3.2万平方米建筑面积的商业性质建筑。而前不久，万科刚刚和凯德商用（上海）房地产开发公司签署合作协议，此次取得地块中的商业部分不排除届时将由凯德商用经营管理。
小营地块位于海淀区清河地区，地块占地面积为12.75万平方米，规划建筑面积为14.23万平方米，政府出让底价为3.98亿元。地块原为北京金隅集团所属加气混凝土厂。该地块限价6600元/平方米，附近地产开发比较成熟，包括橡树湾、北京花园等，售价都在万元以上。
            北京金隅嘉业房地产开发有限公司目前开发30多个商品房项目和5个经济适用房项目，在北京拥有一定的影响力。这个地块取得使金隅嘉业的土地战略储备达到了规划建筑面积122万平方米。
           北京金隅嘉业房地产开发有限公司有关负责人告诉记者，金隅嘉业能够获得小营地块，“充分体现了我们作为原用地方能够实现‘快开工、早交用’的独特优势，而且我们在建设时将着重突出‘节能、环保、减排’建材产品体系的产业优势。”
          对于在招标现场中表现突出的华润置地（北京）有限公司来说，是痛失了一次良机机会。该公司人士表示不会对此事评述。当时，华润置地出价6亿元想得到宋家庄地块，小营地块的出价也达到4.9亿元。有业界人士指出，目前北京土地市场已成为大企业竞争的平台，中小开发企业根本没有容身之处，各大公司轮流拿地，而且基本是每家一块。业内人士大胆猜测，这种拿地形式会在一段时间内持续下去。

京城供地下半年或会放量

据《中国房地产报》  记者 王伟民   实习记者 邓利纯 北京报道

         2007年已经过半，但北京土地供应却没有过半。在上半年重点供应两限房用地后，北京的开发商把希望寄托在下半年土地供应上。
           北京市土地整理储备中心的网站显示，截止到2007年7月19日，北京市2007年度计划入市的土地还有57%未供应。令人期待的是，下半年计划供应的土地，多是面积大、位置好的地块。如果这些地块能够得到及时充足的供应，北京土地供应将会掀起小高潮。
           但另一方面，根据往年的经验，受多种因素如土地一级开发进度、调控政策等影响，即将供应的土地是否能在年内有效供应，还是个未知数。
          中原地产华北区董事总经理李文杰表示，目前能够查到的拟入市地块还不是全部，还有很多潜在的储备地块会随着有关部门的计划推进而不断放出。
           2007年下半年住宅用地供应面积为840万平方米，占全年土地供应量1483万平方米的57%，住宅用地继续统领下半年土地交易市场。从供应区域来看，下半年顺义、丰台、朝阳将成为供应的主力军。
             业内人士认为，如果这些住宅用地能够如期上市，将会直接促进未来一两年的商品住宅供应量；加上小户型占比70%的规划要求，2008年住宅供应套数将会大幅增加，这将有利于缓解供需矛盾。
            北京市土地整理储备中心数据显示，2007年上半年土地出让楼面价为2682元/平方米，同比2006年上半年楼面价的2839元/平方米，下降了6%。
            “楼面价的下降一方面是由于今年出让的土地大多位置在郊区，另一方面是其中涵盖了首批限价地，政府对于拿到限价地的开发商给予了部分优惠，这都使今年上半年的土地成交价平均价有所下降。”成业行投资顾问总经理邵念强表示。