据《中国房地产报》  见习记者 张晓赫 北京报道

      继首家推出个人住房固定利率贷款服务之后，光大银行又将固定利率模式推广到其他个人信贷领域。目前，光大银行在全国网点开始推售个人信贷新品——个人房屋净值贷款，这一贷款项目最大亮点是，最大限度盘活房产，多种贷款均可选择固定利率。

房屋净值利用

        针对目前房屋抵押贷款市场普遍的低盘活率，此次光大银行重点突出的就是“房屋净值”概念。

         一位市场人士分析：“市场上大多数房产抵押贷款，都难以达到合同书上所说的80%授信额度，往往会因为各种综合因素与银行风险估算而有所损耗。”

         而光大银行个人信贷业务处处长肖英男对自家的这项新业务向媒体描述为：“以房产作为平台的一种业务打包产品”，以求最大限度盘活房产。

         实际上，房屋净值贷款仍是一种以房产作为抵押的抵押贷款。该产品通过对贷款人的住房或商用房估值，进行无纸化操作后，以该资产为圆心，在银行授信额度内，贷款人可以向银行申请各类个人综合信贷。

          根据评估价，借款人最高可以获得住房价值80％的贷款额度，另外，以商用房抵押可以获得房产价值最高65％的贷款。

          同时，光大银行建国门支行房屋净值贷款负责人周经理向记者强调，实际贷款额度值并不是一成不变的，而是随着房屋估值的变化而变化：“我们会随时跟客户沟通，如果房产有较大升值幅度，我们会按照需求重新评估，贷款额度值也可随之上升。真正实现净值贷款。”

          “80%”与“65%”的授信额度均是同类产品的最高抵押率。而且借款人只需一次性将房产抵押给光大银行，在核准的期限和金额范围内，可以循环授信，多次提款。　

           记者了解到，业内在把此类业务当作贷款之外，更愿意将其看作融资产品。

          贷款申请人通过房屋抵押拿到授信额度后，同时还可以拿这笔钱去进行投资，这就等于盘活了流通性很弱的房产，进行了一次融资。因此也很受市场追捧。

         “从6月下旬‘房屋净值贷款’推出到现在，我们的发放额度已到2亿元。”推出仅半月时间之后，肖英男对某媒体如是说。

           但针对目前大量房屋抵押贷款涉嫌违规进入股市的情况，有市场人士提醒“此刻推出房屋净值贷款，鼓励此类消费，要提防不良分子再次将借贷资金投入股市。”

            此种警告并非空穴来风。随着股市的火爆，不断有房产抵押资金进入股市情况发生，这极大地增加了银行风险。自2007年年初，银监会多次通知要求各银行严格禁止任何企业和个人挪用银行信贷资金直接或间接投资股市。

            该市场人士指出：“光大银行此次的房屋净值贷款要求‘第一笔抵押额用于投资住房和商用房者’可不限额度自愿保险，而在之后的抵押额无论用于何种消费等用途都可自愿保险。这将有可能增加银行的金融风险。”

            面对如此质疑，周经理解释：“每一笔抵押资金银行都会严格要求申请人注明用途，假设客户用贷款进行消费，以购买20万元的汽车为例，银行会将这笔20万元的钱款直接汇入汽车公司的账户，并不经过贷款者。至于那些直接将钱划到股票账户上，或者在本银行内银证转账的违规操作，更是不可能发生。”

市场热对固定利率

         除了最大限度盘活房产的特点外，首次在个人消费信贷中引入固定利率贷款模式也是业内关注的焦点。

         根据介绍，在房屋抵押贷款的品种之间，客户均可选择固定利率贷款模式或者是固定+浮动利率模式。

        目前固定利率贷款的最长期限为10年。在这个产品设计中，光大银行在此基础上将优惠固定消费贷款利率分为三个档次，其中1~3年期为6.22％，3~5年期为6.3％，5~10年期为6.57％。现行5~10年期房产抵押贷款执行基准年利率7.2％；而同期商用房年固定利率为7.17％，只有属于信用良好的优质客户，银行才能给出更低的优惠年利率6.57％，如此计算，商用房固定利率最多比年基准利率可低0.63％。

          在加息预期渐强的市场环境下，光大银行推出固定利率贷款产品，争夺市场份额的意图十分明显。

         “现在处于加息上升通道，再遇加息，房产抵押贷款的固定利率则更可凸显优势。”西南财经大学周雪飞认为，在未来市场中固定利率将会占有更大的份额。

         “短短几天，消费贷款类的贷款客户明显增多，很大一部分都是对综合消费信贷固定利率感兴趣。”周经理的言论，直观地反映了市场对固定利率的热情。