据《中国房地产报》  记者  刘晓云  深圳报道

        7月6日，《深圳市住宅区物业管理收费指导标准表(高层)》(征求意见稿)正式对外征求市民意见。

        据这份征求意见稿，今后深圳市任何普通住宅小区成立业主委员会以后，业主委员会均可与物业管理公司协商确定物业“菜单式”服务收费标准，即根据物业的情况对综合管理、园林绿化等五个项目分别选择不同收费等级，最后相加形成具体的收费标准。

按级收费

         深圳市现行的物业管理服务收费指导标准是深圳市物价局、原深圳市住宅局于1997年制定的《关于下达我市物业管理服务收费指导标准的通知》(深物价［1997］141号文)，实行的是政府指导价。

         但到2004、2005年，根据国家和广东省出台的有关规定，住宅物业实行政府指导价，物业管理服务收费标准由业主与物业管理企业根据政府指导价标准在物业管理合同中约定；住宅以外的其他类型物业实行市场调节价。

         2006年12月，广东省物价局又发布《关于加强物业服务收费管理有关问题的通知》，进一步放开了住宅物业的政府指导价管理范围，规定别墅、成立了业主委员会的住宅物业管理服务收费实行市场调节价，只对前期物业管理服务收费实行政府指导价管理。

        “由于国家和广东省的物业管理服务政策以及物业管理市场都发生了变化，因此需要对现行政策进行调整。”深圳市物价局价格处副处长袁方道出此番调整物管收费标准的原因，同时表示，在广泛征求社会意见后，下一步深圳市物价局将会同深圳市国土房管局在进一步征求各方意见的基础上，形成政策后向社会公布。新的住宅物业管理服务收费指导标准发布后，将为前期物业管理服务收费提供政府指导价标准；同时，对成立了业委会的住宅物业，可以为业主和物业管理企业协商确定收费标准提供参照。

        据袁方透露，与现行政策相比，新的住宅物业管理服务收费指导标准最大的变化就是，收费指导标准改变了现行的“综合模式”，实行“菜单模式”。所谓“菜单模式”，即根据物业管理服务内容和物业管理服务收费的成本构成因素，将物业管理服务收费细分为综合管理、设备设施运行维护、保洁服务、园林绿化、公共秩序维护5项，每个项目下有若干收费等级，每个收费等级对应相应的服务指标。

由于各具体物业的情况有所不同，业主与物业管理企业在协商确定收费标准时，可根据物业的情况对五个项目分别选择不同收费等级，最后加总各项目的收费形成具体收费标准。

          “与‘综合模式’相比，‘菜单模式’更多体现业主与物业管理企业协商定价的灵活性和针对性，收费标准也更为清晰明确。”袁方详细介绍了调整后的收费标准，以“园林绿化”收费标准为例，一级标准就包括为各类花草、树木的清洁整理每周不少于四次，二级、三级、四级、五级标准则依次减少一次，到五级标准时规定每周清洁、整理不少于一次。对应的收费标准一级为每平方米0.19元，五级则为0.14元。

费用不会出现太大变化

         在新规定中，政府的作用进一步淡化，不论是物业收费服务标准，还是收支账目的审计公开，或是业主物业管理服务费的追缴，客观上都要求业主委员会发挥应有作用。

          “新的收费标准更多地站在了业主的角度上来考虑收费问题，改变了以往较为模糊的收费概念，现在每个收费等级有非常细致的量化指标，透明度更高，业主可根据物管的服务等级来付费，这样减少了潜在的收费纠纷。”深圳景洲大厦业主委员会主任邹家健表示，如果实行‘菜单式’收费标准，大家在选聘物管公司的时候能够有一个依据，对物管公司履行合同的情况也将有一个明确的标准监督。

而袁方也表示，新规定将为解决目前存在的纠纷提供制度上的保证和依据。因为现行政策规定的指导标准是一个综合性的指导价格，即区分物业类型，每个物业类型划分四个综合性的收费等级，每个收费等级对应若干项服务指标。该收费指导标准指导性不够，操作性差，很难在业主与物业管理企业协商确定收费标准时发挥指导作用。

          不少业主对该标准均表示出赞同，但同时也担心实施新制度后，物管费用支出会增加。

         “单纯从收费涨和跌来看待此项政策是不全面的，推行住宅物业管理服务收费指导标准，目的在于促成业主委员会与物业管理公司协商定价机制的形成，物业管理实行‘菜单式’模式，其实是为了促进物业管理收费更加市场化和透明化，费用方面并不会有太大的变化。”袁方解释，新标准是为前物业管理服务收费提供政府指导价标准，同时对成立了业主委员会的住宅物业，为业主和物业管理企业协商确定收费标准提供参照。

           据不完全统计，深圳有2200多个住宅类项目，但成立了业主委员会的约760个，只占三分之一。邹家健就此提出疑问，“该标准是针对成立了业委会的小区，对于没有成立业主委员会的小区物业管理收费，又该适用什么标准？”

          袁方解释到，深圳市物价部门会在出台此项政策时附带相关规定。业委会的成立也是物业管理市场能否健康发展的一个前提，目前深圳各级物管主管部门都在积极工作，引导扶助业委会的成立。