据《中国房地产报》 记者 程磊 北京报道

      童渊的普通话在好几年前就已经开始有北京话里“儿”的发音，到现在，已经听不出香港口音。

       说起香港回归10周年，童渊开始感慨自己老了：“香港人把‘按揭’、‘楼花’等概念带来内地至今，这一晃10多年就过去了。”今年是他来内地“捞世界”的第14个年头，据说还是第一个进入北京房地产圈的香港人。

       14年前，戴着“香港售楼冠军”光环的童渊跟随邓智仁从香港来到北京。

从1993年担任邓智仁的北京利达行房地产咨询有限公司总经理，到此后几年先后自己创办的北京富利安房地产咨询有限公司、北京世纪百人行投资顾问有限公司出任董事总经理，再到2005年出任黄光裕旗下的鹏润地产总经理，童渊的角色发生了根本的改变，从乙方到了甲方。

他在北京代理销售的楼盘共计100个左右，手里积攒下来的名片超过3万张，参加过的房地产论坛不少于300场。

       刚到内地那年，童渊对于当时房地产市场的判断是“市场属于初级阶段，专业水平刚刚萌芽”，自信心大增，基于自己的专业水平，和在香港这个成熟的房地产市场长大的背景，认为一定可以做一番事业。

      当年在利达行，童渊给北京房地产界带来了全新的房地产销售模式——直销、拜访客户以及各种营销战略组合。

      童渊到北京时，正值万通新世界推出。这个在北京地产界带有里程碑式的项目，首开北京楼盘代理销售之先河，他和冯仑、潘石屹等人一起创造了销售奇迹。

从北纬22度海洋性气候的香港到北纬40度内陆性气候的北京，这种不适应，童渊很快便已尝到。代理万通新世界项目成功的光环还未褪去，玫瑰园项目的失败迫使童渊离开了利达行。

        总结这14年的经历，童渊说：“我是亲眼所见北京乃至中国房地产市场的种种沉浮。”

      现在的童渊更愿意基于此以“行业观察者”的身份去评价香港地产商在内地的发展轨迹。

        在1998年北京市停止福利分房之前，北京市的个人购房比例大概连15%都不到。

       就是在这样的市场条件下，香港人开始做样板间、物业管理、会所，这些带有浓厚的香港色彩的东西，在当时让人感觉新鲜不已。

         “多数香港地产商初来内地‘水土不服’的主要原因是，对于房地产作为内地起步行业的政策环境的多变没有思想准备，没有考虑到房地产行业的地域性和集团到分公司的距离，即管理的半径。”童渊说。

          在北京，项目开发商的自有资金其实只占到很少一部分，绝大多数资金来自于银行和预售款。而刚进入内地的香港地产商更多的依旧按照香港的方法来行事，直接交付数亿元的地价款和拆迁费的香港地产商大有人在。

        当年新世界集团在北京投资开发崇文区，这片老城区拆迁难度高，但新世界硬是扎扎实实地砸了10多亿“拆光了再盖”，先将方圆几公里的土地拆了个干干净净，再建起了商场、写字楼和住宅区，这在当时北京房地产市场上是“异数”。

在香港对内地房地产的影响上，童渊列举了10余个源于香港的模式，诸如：直销、期房、按揭、代理、佣金、小户型、豪宅、精装修、会所、物业管理等等。

         童渊表示，香港地产商进入内地加速了内地房地产行业的蜕变，给内地带来的不仅仅是一些概念，还包括资本和眼界。