调整心理距离与实际距离落差
大渡口区：价格洼地价值高地

     重庆直辖的前10年看北部新区，后10年则看大渡口。
      轻轨开通、重钢环保搬迁、钓鱼咀旅游开发接踵而至，十里钢城将要旧貌换新颜。尽管与解放碑的距离并不远，但大渡口在很多重庆人的意识中还是个灰色地带。随着重钢主要生产线的搬迁，重庆市中心的滨江地带将出现7500亩不可多得珍贵地段；大量公园的修建，主题公园的规划，大渡口将摘掉工业区的帽子，在拥挤的重庆这里是价格洼地，但又是价值高地。
从工业时代到后工业时代，大渡口区域的投资价值需要重新挖掘和估算。

据《中国房地产报》记者  李伟  吴颖  重庆报道

转变区域定位

中国房地产报：作为重庆与大渡口的投资者，在这直辖10年间，你们认为大渡口区有什么变化？
         蒋利民（重庆钰茂房地产开发有限责任公司总经理）：这10年是重庆变化最大的10年，最能够体现它成长的，就是城市定位的转变。首先是重钢环保搬迁，后来加了三镇一街的规划，再后来有打造第六商圈以及新的城市组团的计划。
重庆和北京不一样，北京是“摊大饼”，重庆是一个“大雨点”落下来变成若干个“小雨点”，每个“雨点”各自发展。大渡口在近年被挖掘出它的差异化的竞争优势，就是生态、休闲、旅游的优势。这个优势会在直辖10年和下一个10年之间有一个很好的承接性。
        过去的10年当中，大渡口改善了企业结构，或者说是为完善产业结构做了很多工作。包括商业、第二产业的比例，比如我们建成了很多工业园区，完善了第二产业和第三产业的布局，吸引了更多的就业人群。
       

 唐建国（重庆三木实业有限责任公司总经理）：我从小就生活在大渡口区，对这个地方非常有感情。整个大渡口区的变化可以说是直辖之后，开始了新城建设。
      我在大渡口区应该是第一个买地的，当时买了150亩，每亩价格13万元。就是现在的商务花园，至今仍有104亩。现在的价格至少是每亩200万元了。可以说从1999年到现在，土地的价格已经翻了很多倍。

黎伟（重庆钢铁集团朵力房地产股份有限公司董事长）：我觉得重庆的历史和大渡口的历史有着惊人的相似之处。第二次世界大战期间，国民政府把重庆定位为全国的战略大后方。当时很多重工业、军工企业逆江而上，到了陪都重庆。然后就是1949年建国后，重庆定位西南工业重镇。三线建设时期，又迁了不少企业到重庆来。重庆的历史性定位，就是一个工业重镇、战略后方和三线建设的基地。直到直辖之后，才真正的开始城市化进程，这就是大重庆的一个演变。
      大渡口区在1965年设立的时候，定位是为重庆钢铁公司提供服务，第一个称呼叫大渡口工业区。因为这个工业区的成长，是由于重钢诞生而来的。到了1995年，大渡口区在直辖市设立前期，作了一个区域规划的充实和扩编。
       在直辖开始，大渡口已经从一个工业区到城市化演变。实际上，直辖十年，大渡口完成了定位的转化，从一个为企业为工业服务的行政区，变为功能完善的城市新区。
     

李伟（重庆海翔房地产开发有限公司总经理）：我们是渝中区的房地产开发企业，在渝中区和石桥铺附近都有房地产项目。我们在大渡口的项目处于比较中心的位置。前面几个公司都算是吃螃蟹的人，而我们则是刚刚进入，但项目销售也已经很不错了。
       大渡口的变化，我们的感触是很深的。3年前，我们公司到这个区域来做市场调查的时候，这里就只有一条街，新城部分还没有建设。正是这样，我们才决定进入这个区域，因为这里有基础，而主城区的其他区域都发展到了一定程度了，利润的增长空间已经不是很大。我们选择这里，就是看上了这里的发展潜力。

突破交通瓶颈

中国房地产报：交通一直是大渡口发展的瓶颈，目前随着轻轨的开通，区内五纵五横道路的兴建使这一局面已经大为改变，但看起来改变人们对区内房地产市场的态度仍然需要一个过程？

蒋利民：1994年我来重庆，从市中心坐公共汽车、中巴单程要花上1个小时以上。现在坐轻轨只要20分钟，大渡口是以工矿服务区为主的一个城区，以前都是为了重钢而建立的配套，在基础设施上有一些先天的问题。
       10年前这里就只有一条路，直接连接重钢，还有一条路到茄子溪，也是破破烂烂的，到了那里还是重钢的火车站。
       以前的大渡口区域，无论是直线距离还是曲线距离，拿尺子量都近，但是尝试一下就知道特别远。以前的心理距离和实际距离是没有什么差距的。现在大渡口区域的价值高地价格洼地现象的主要原因，就在于交通时间实际上已经缩短，但是人们的心理距离依旧存在。
       原来的价值和价格是相差不多的。唐建国总经理原来在大渡口最早从事房地产开发的时候，做的产品算是大渡口最贵的房子了，但每平方米才1000~1100元，而同期的重庆其他主城区的商品房大概是每平方米2400~2500元。

 唐建国：其实大渡口政府方面早已意识到交通瓶颈问题。区里提出了“五纵五横”的规划，但目前只是完成了内部的交通结构，轻轨也分担了很多居民的出行压力，但与外界接轨的交通还存在着很多问题。
       但是规划、正在修建中的袁茄路的开通，交通体系就可以完全打通。
为什么目前大渡口区域的土地价格和房屋价格普遍比较低？房屋均价大概是3000多元，而邻近的九龙坡区杨家坪的均价已经差不多4000元了。原因之一首先就是交通，其次就是污染，只要这两个问题解决了，再加上城市功能的完善，今后这10年，应该是大渡口区发挥它潜力的时候。

张章侨（重庆龙厦地产开发有限公司总经理）：大渡口区域价值的主要阻碍，就是在于心理距离和实际距离的落差。基于历史原因，很多人心理觉得远，但是实际并不如此。我们来这里之前，觉得大渡口一定是一个非常远的地方，来了之后才发现，这比我们原先的想象要好很多。如果能有更多的人认识到这一点，了解大渡口，大渡口的发展和上升的空间是非常大的。

单伟（重庆新宝龙实业发展有限公司总经理）：大渡口是价值被严重低估的区域，整个房地产销售价格偏低。但是，从动态上来说，大渡口地区整体的升值空间非常大。以前的大渡口区域，由于道路交通不畅等原因，造成了相对边缘的处境，但是地理上，大渡口仍然是在城市核心区。特别是轻轨的开通以及附近道路，如陈庹路、茄溪路的改善拓宽，大渡口仍很偏远的印象是错误的。

重钢环保搬迁带来新契机

中国房地产报：大渡口区的历史离不开重钢集团，它的未来也与重钢的环保搬迁休戚相关，投资者如何看待搬出重钢生产线后的大渡口区域价值？

唐建国：重钢环保搬迁是整个大渡口区发展的一个转折点和契机。刚刚我们还在说，很多在这里做项目的老板都住在外区，不是交通的问题，大家都有车，最关键的就是环境问题，空气质量的问题。比如我们现在的项目在江滨地带，当初就有定江景房的诉求，但实际上我很担忧，因为望下去就是重钢的烟囱。重钢搬迁的消息一出来，我们的项目在两个月之内就全部销售完成。
       从开发商的角度来看，我们希望就重钢搬迁的事情，区政府尽快拿出一个明确的规划方案，如何进行项目运作，带动整个区域的发展。未来10年，大渡口区应该有值得憧憬的未来。无论是从外部招商引资，还是本土房地产开发商，都应该在这块区域大有作为。

黎伟：我从上世纪60年代来到大渡口，也算一个土生土长的大渡口人，这几年我着意地关注了这个区域，陈庹路附近的变化可以说是翻天覆地的。为什么这些变化不能显示出巨大的价值？就是因为大渡口曾经就是一个工业区，一个工业重镇，也就注定了它的污染是不可回避的问题。
        大渡口区的房地产发展和重庆市的城市建设是一脉相承的。首先是城市功能的改变，从一个重工业的城市向城乡统筹城市功能的转变，这要牵涉到重庆市的路桥收费改革，以及8小时重庆交通网的打造；其次是重庆市房地产发展中解决“两证合一”的问题，我们公司率先实现了收房就可以拿到房产证。购房者在完备了相关购房手续，拿到新房钥匙的同时，也会拿到房屋产权证和土地使用证。
       朵力·欣元于2006年12月11日至13日提前顺利实现集中交房即交证，让前期购房业主真正成为了小街院落生活的主人。我们率先推广“成建制交房交证”的模式，有利于克服房地产开发商和购房者之间信息不对称的弊病，实现商品房开发、销售、管理全过程透明化，让消费者放心购房，对促进房地产市场健康发展具有积极作用。
      可以说这在全国都具有示范效应的模式。
      同时，大渡口区政府的优质服务也是推动这个区域房地产发展的优势之一。大渡口区的房价比较平稳健康，房价并不高，这和政府对房价实施的有效调控密不可分，真正落实了科学发展观。
       目前，大渡口的房地产市场发展非常快，就我们公司，最近几个月每个月的销售都超过500套。

卢志红（重庆锦天置业（集团）有限公司总经理）：2年前，我就说过，我们在大渡口要感谢重钢，因为没有重钢，就没有产业能源，没有产业能源就没有购买力，没有购买力就没有我们的开发商。
        为什么很多开发商最初选择了大渡口区域，并且有的最后也离开大渡口？我觉得，在过去的大渡口“重钢时代”，虽然说在这里的房地产开发利润不能说是最高的，但是这里的风险是最可控的。因为大渡口区域的市场是很稳定的，这里的外来人口比较少，本区化比较严重。但是这反过来也是好的，因为在发展的初期，给我们良好稳定的客源。为什么我们要挣更多的钱，而不去挣那些很稳定、很轻松的钱？
       从经济价值来说，重钢的环保搬迁是大渡口区区域价值回归的一个节点。正因为有了重钢，所以大渡口离开了重庆。它从城市功能板块的分布当中，独立出来，它以工业养区，也以工业兴区，所以这里房地产也带有强烈的工业属性。为什么我们要在这里搞房地产开发？因为老的重钢居民以前的生活条件不是太好，他们已经有了生活宜居这样的需求和愿望，这正是我们发展的好时机。
       重钢环保搬迁后，大渡口就不再是一个重工业城区，而成为了一个滨江城区。

柯敬陶（重庆晋愉地产（集团）股份有限公司总经理）：以前大渡口的产品格局是比较单调的，这毕竟是一座钢城，可以说这个区域给人的感觉都是灰色的。当时我们整个项目定调就是绿色，第一个产品就是花园洋房。
       我们公司应该说不是第一家进入大渡口的公司，但是我们对大渡口区域发生质变也贡献了一份力量。我们的项目是大渡口的第一个大盘，整个项目是2000亩包括1200亩的公园。我们首先在这个区域做花园洋房这样的产品，同时也是第一个别墅项目。

后工业时代憧憬
中国房地产报：如何看待后重钢时代的大渡口区域价值？

何吉玉（重庆祥和物业有限公司总经理）：大渡口区是重庆主城最后的一块处女地。整个区域的房价并不高，紧邻的杨家坪的房子已经卖到每平方米4000元了，大渡口才两三千元，位置挨得很近，不应该这样。重钢环保搬迁后，大渡口迎来一个全新的发展机遇。
       重庆很多区我们都考察过，大渡口具有很多得天独厚的优势。比如可开发土地，江北、杨家坪的土地都是扁扁的一条，大渡口的则很厚，而且江岸线特别长，进深很宽，特别适合做项目。

蒋利民：本来大渡口区就是人少、地少。但是规划和正在建设的大量公园和绿地，以及奥体副中心，就形成了以城市休闲、旅游配套为主的产业。未来10年当中，服务业最能带动人口增长。本地产业升级以及产业人群的增加将使城市的价值再一次提升。
      同时，对一些配套设施的建设必将带来更多更好的城市功能。比如现在已经在建设中的城市快速路，大家可以看到的重庆的城市内环线，到了大渡口这个区域就凹进来了。这跟这里的物流产业、钢化品、微电子以及以后的奥体休闲的规划是有很大关系的。我相信在未来10年，产业转型将继续抬升大渡口整体区域的价值。

唐建国：假如说重钢生产线不搬迁，大渡口就算到处都是公园，政府拿出60%~70%的地块来搞绿化，都对环境改善没有实质性帮助，毕竟重钢是十里钢城。
         我相信大渡口区在未来的10年里会有一个很大发展。大渡口区是一个依山靠水的好地方，目前已经修建了很多的公园，这是要打造的一张名片。但是这张名片要实实在在地打造，本来就有的公园和绿地，再加上中梁山山体的自然景观，整个区域的绿化要在重庆独树一帜。
张章侨：当初我们决定进入大渡口，公司的基层总部很多人以及相关同行都非常惊讶，问我们为什么要投资大渡口？但当时的公司领导就认为大渡口是一个没有经过太多开发的优良资源。现在经过了2年多的时间，事实证明了我们这个决策是正确的。
       我们的项目，正好是在目前大渡口区规划步行街的中心地带。但是当初我们来的时候，是非常荒凉的。当大渡口区政府把规划拿出来后，我们心里就有信心了。现在销售的房子从最初的每平方米2000多元涨到了3000多元，而且势头也是非常好。
卢志红：我觉得以后的大渡口会在区域定位上引爆重庆市的差异化发展。因为重庆作为组团城市定位的最大特点就是容易同质化，解放碑是商业中心，杨家坪也是商业中心，江北还是商业中心。大渡口的定位重点就在于业态功能的差异化。我相信在未来5~10年，会逐渐看到产业多元化，外区人口逐渐进入本区。

柯敬陶：大渡口是一张白纸，一切皆有可能。
我们公司算是九龙坡区的一个龙头地产企业，但是这两年我们已经逐步把重心移到了大渡口，今年年底还计划把公司总部从九龙坡搬到大渡口，这说明了我们对大渡口价值的认可。
        大渡口一切皆有可能，而反过来说，就是大渡口需要白手起家。因为重庆目前发展比较快的区域，都是依托传统的商业核心区解放碑发展起来的，比如说北部新区、南岸，它是在解放碑这个核心往两岸发展。而大渡口长期离重庆的内核过远。有个很值得玩味的问题，就是为什么重庆要把第一条轻轨修在大渡口和解放碑之间？
        我觉得就是为了解决中西部差距的问题。我想直辖前10年我们看北部新区，而后10年我们该看大渡口。大渡口的老城区并不大，而靠老城区的改造来发展大渡口，我认为并不现实。关键是大渡口要把自己看成是一张白纸。如何留住本区外倾的步伐，吸引外来投资的人群，就是在这样的一张白纸上解决问题。

李伟：从今年5月12日开盘以来，我们对比以前同区域楼盘做了一些比较，以前外来人口大概只有20%~30%，而我们的楼盘目前已经有40%的外来购房者，其中九龙坡占15%，渝中区轻轨沿线占10%，还有周边几个区县的，包括江津、西彭等的客户也比较多。有件事情给我印象很深，就是在房交会上遇见了一位客户，他把在重庆市中心区买房子作为自己人生的目标，但当时看了很多区域的房子，发现均价已经突破4000元了，而作为城市中心的大渡口房屋均价只有3000元左右。我认为，这是大渡口区域价值厚积薄发的很好例证。

单伟：在重钢搬迁后，大渡口是重庆主城区内为数不多的完整土地开发区域，而且有优质的滨江资源，也不存在旧城改造的难度，整体上来说非常具有投资价值。
同时，在中央同意重庆、成都设立城乡统筹规划试验区后，更是对这个区域有了决定性的支持，存在很多构想和尝试的可能性，如设立保税区等金融手段，让区域受到整体覆盖，同步提升。而市政设施、配套等工作也在大力地进行着，大渡口区已经不再是当初单纯依赖重钢发展的服务配套区，而是更加独立、面向全市范围的一个对城市功能完善和补充的城市板块。
中国房地产报：重钢环保搬迁后，会有7500亩的城市滨江土地置换出来，投资者对这样一大片城市核心区有怎样的设想？

黎伟：这7500亩土地的释放，从我个人看来是个逐步的过程。整片土地的建设和定位，要和即将批准的重庆市城市规划相吻合。这块土地的开发，要立足于整个重庆滨江区域建设经验总结的高起点上，对这个区域定位和打造，要综合考虑节能、环保、宜居等多种因素，这将是老百姓安居的一个乐园。
        重庆这次规划了十几个企业搬出主城区，而重庆市常务副市长黄奇帆说过一句话，重庆迁了五六十个企业，都不如将重钢生产主线迁出主城区对城市环保做出的贡献大。我相信在“十二五”期间，这个滨江地带的开发将是重庆的一个大手笔。
        我们对重钢这块土地，一定是志在必得。只要我还在这个岗位上，一定不会放过，要求不多就一块。因为这片土地和二战期间整个钢铁工业和兵工企业历史相关，这就和企业文化有关。这是对一个企业和一个区域价值的发展目标的一种坚持。
唐建国：我还是相信一点，假如这个滨江地区在复制南滨路、北滨路是没有多少希望的。机会还是在于差异化发展，发展大娱乐加上江滨休闲产业才行。在这里再复制一个杨家坪，仍旧只是满足附近区域的一个综合配套，还是同质化。

卢志红：这个区域可以说是大渡口区域的门户，是城市的眼睛。我想从艺术创意产业这个方面来考虑滨江地区的发展。因为重钢搬迁后，腾退出的土地里有很多旧的工业遗址，以及很多废弃工业厂房，可以考虑像北京798那样，大力发展创意产业。