据《中国房地产报》  记者 曾冬梅 广州报道

      “几乎天天都要开会。”6月12日，广州猎德村一位梁姓村民告诉记者，研究拆迁补偿方案目前是所有村民的头等大事。近两周来，该村的村民频繁被召集到宗祠里，讨论《猎德村旧村改造村民房屋拆迁补偿安置初步方案》，如果方案得到全体村民的认可，那么珠江新城也将因此抹掉最后一块不协调的色彩，成为拥有完整形象的CBD。

30亿元资金自筹

      据了解，广州今年将启动猎德村、冼村、谭村、康乐村和杨箕村五个“城中村”的全面改造，而猎德村则是市区内启动改造的第一个城中村，其位于珠江新城的核心区域，离广州的新城市中轴线不足200米，占地面积3.2平方公里。

      那位梁姓村民说，家里目前有两栋房屋出租，每月租金收入5000~6000元，“一开始我们也不愿意搬，担心以后没有房屋出租，断了经济来源”。在了解到搬迁后回迁面积与原来基地证上相同时，他同意了。“我们基地证上是786平方米，回迁的话可以有8个套间”，由于回迁的房屋条件肯定比原来城中村好，“能租到比以前更多的钱”。村民们大都持同样的心态。

      《猎德村旧村改造村民房屋拆迁补偿安置初步方案》的原则基本上是“拆一补一”，村民房屋回迁安置采用阶梯式安置方法，以四层为上限。即按证内基建面积不足二层的可补平二层，以此类推，四层及以上的按证内合法面积安置回迁。村民如需增加安置面积，则要按3500元/平方米的价格购买；也可以选择放弃新增的安置面积，村集体将按1000元/平方米的标准给予补偿。举个例子，如某村民原证内基建面积不足二层、面积是150平方米，按方案可安置200平方米面积，其中150平方米是按“拆一补一”原则免费补偿，另外的50平方米，如想要则按3500元/平方米的价格购买，如不想要，村集体将按1000元/平方米补偿。

       据了解，猎德村改造所需的30多亿元资金将通过出让村子西部70多万平方米土地筹得，该块土地预计拍卖价能达到35亿元，25亿元将用作拆迁补偿安置及建筑新楼，另外10亿元则是南部酒店的投资款，整个改造过程不用广州市及天河区政府出一分钱。目前，猎德村的拆迁补偿方案已经通过天河区政府的批准，正在等待市政府的批复，拆迁安置区最快今年10月便可动工，村民有望在2010年入住新居。

开发商低调介入

       广州目前有138个城中村，由于容积率过高，改造需耗费大量资金，因此，大部分城中村的改造至今未有实质性进展，每个村需动用的改造资金都高达50亿~60亿元，“光是改造一个村的消防通道就要8亿元。”一位业内人士说。

      按照计划，广州将在2010年亚运会前完成市区城中村的改造，为了实现这个目标，广州从去年开始放松了开发商的禁入门槛，鼓励开发商参与城中村改造。虽然从目前已公开的信息看，猎德村的改造似乎没有任何开发商介入的痕迹，但“没有开发商，哪来的钱启动拆迁安置？”一位知情人士说，是开发商的资金撬动了猎德村的改造。该人士表示，在猎德村的改造中，政府和开发商扮演的都是幕后的角色，政府给予一定的政策优惠，开发商给钱，村委则是幕前忙前忙后做说服工作的主角。据介绍，猎德村西部可出让的地块在用地性质上目前还是宅基地，“政府给政策，直接把宅基地转成房地产开发用地，这样开发商才会有兴趣”。

       目前珠江新城核心区的可供应土地已经相当稀少，而猎德村紧邻着核心区，开发价值很高，“35亿元买下70万平方米的土地，按300万平方米建筑面积算，楼面地价大概才1000多元/平方米左右。而珠江新城最近的商业地价已经飙升到了8000~9000元/平方米。”上述业内人士如是分析。单从地价成本看，“这笔生意很划算”，然而，没有政府的强势介入，城中村的改造时间便无法把握，“有一个村民不同意都不行。”大部分的开发商都不会做这么没把握的投资，“只有国有企业，出于支持政府的需要，才会接手这样的项目”，至于是哪个开发商，该人士称目前不便透露。

       “村民满意、政府不花钱”的猎德模式，广州市政府及业内都希望它能为其余130多个城中村提供借鉴。不过，城市规划专家却对这种改造方式有不同看法，“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地的容积率。”广州城市规划勘测设计研究院顾问总规划师袁奇峰认为，猎德模式表面上看起来政府很轻松，一分钱都不用花，但“下一届政府肯定需要为这么高的容积率进行大量的基础设施建设，支出大笔财政”，这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广。”

       开发商“围攻”深圳城中村“特区地荒”令深圳成为珠三角地区中最积极推动城中村改造的城市。2006年，深圳列入改造计划的城中村项目达40个，总改造用地322.49万平方米。土地价值看涨的城中村改造，也拨动了开发商的兴奋神经，深圳目前已参与城中村改造的开发商包括金地、万科、中航、和黄、佳兆业、香港万裕等。

       金地是目前深圳获得旧改项目最多的开发商，2006年7月，金地获得了福田区岗厦河园片区的旧村改造项目，该城中村项目有建设用地15.16万平方米，占市中心区南区总面积的9％左右，属于深圳中心区CBD的核心地带。区内存建筑物552栋，建筑面积55万平方米，净容积率3.46，是深圳拆迁规模最大、涉及面最广、改造难度最大和建设标准要求最高的重大改造项目。因为获得这个项目，金地一跃成为了深圳中心区内拥有待建土地面积最大的开发商。

        2006年11月，香港万裕集团与深圳罗湖三个城中村签订合约，计划在未来5年投入30亿元进行城中村的重建。据了解，这3个城中村的总占地面积约14万平方米，建筑面积约45万平方米，内有600多栋房屋，居住人口约10万人，区域的容积率高达4。在改造过程中，万裕将逐户和村民签订合同，在改造期间为村民提供租住房或租房资金。