据《中国房地产报》 记者　祝颖　上海报道　　

       5月份的最后一周，上海楼市的成交量达到80.81万平方米，创下上海楼市成交量的新高。这一数据援引自央行上海总部日前发布的《2007年5月上海市货币信贷报告》。

       受此影响，上海商业银行个人房贷业务亦是“突飞猛进”。5月份，沪上人民币个人住房贷款增加8.8亿元，比上月多增3.2亿元，其中中资银行二手房贷增加5.64亿元。

        该报告还显示，截至今年5月末，上海的个人住房贷款上涨趋势已经持续了7个月，并且增幅呈逐月扩大之势。

楼市回暖带动房贷业务

       天天房展网研究中心的数据显示：2007年5月份,上海楼市总成交量达到272.81万平方米，增幅达到30%。5月份的房价在4月份上升的基础上继续上涨，均价达到10439元/平方米。

       活跃的交投刺激了开发商们纷纷提价。5月份，上海全市有21个楼盘出现了提价现象。

        央行上海总部人士分析，近期上海楼市回暖、提前还贷需求减弱以及股市财富效应显现等因素，使得上海市的个人住房贷款逐月增加。

        上海市多家商业银行个贷部门在接受本报记者采访时表示，受上述因素影响，自去年年底至今，个人住房贷款业务“增量显著”。

        某股份制银行提供的内部数据显示，截至5月底，建设银行在个人房贷增量中排名第一，其次是中行和工行。兴业银行则在股份制商业银行个人房贷业务增量中位居前列。

二手房贷款增量显著

      “这几个月二手房交易的个人住房贷款增量较多，我们有些支行二手房贷款能占业务量的60%左右。”中国银行上海分行某人士告诉记者。据该人士介绍，中国银行上海分行近期将“理想之家”个人贷款产品进行了全面升级，在贷款额度、利率、期限、服务上做了很多调整。

       例如，个人信用循环贷款的贷款利率最多可下浮10%；个人抵押循环贷款还特别将商业用房列入可抵押范围内，在贷款利率最多可下浮10%的同时，最高可贷抵押房产价值的70%，并将额度年限延长至30年。

      再加上“直客式”服务模式，简化办理房贷业务相应的手续，降低了贷款者的购房成本。上述中行上海分行知情人士表示，“连续的加息让很多购房者越来越介意贷款成本的问题。很明显，我们目前的这种模式对购房者，尤其是二手房交易的购房者有很大的吸引力。”

      中国建设银行上海分行信贷部门同样表示，二手房贷款在该行5月份的贷款业务量中占“很大部分”，但对具体数字却表示不便透露。

      据该部门人士介绍，今年2月，建行在国内推出保障二手房交易资金安全的“房易安”账户业务，通过对二手房交易资金设立专用资金账户，进行专户管理。“这对二手房买卖双方和经纪机构来说，资金管理渠道更为安全、方便。这可能是我们近期二手房贷款业务量攀升的一个重要原因”。

       交通银行个贷部门工作人员则表示，二手房贷款的增加主要原因在于近期上海市二手房市场的交投活跃。“就上海市虹口区的二手房交易价格来说，短短两个月内二手房的价格涨幅达到50%。”

        由于业务重点的不同，兴业银行的情况与上述大型商业银行不同。兴业银行上海分行负责人对记者表示，虽然该行5月份的房贷业务量“突飞猛进”，但是二手房贷款业务量上升并不明显，只占该行贷款业务量的1/3。据该人士介绍，兴业银行60％左右的房贷是来自与开发贷款捆绑的按揭贷款，因此一手房贷款仍占该行房贷业务的主要地位。

争夺存量客户

      个人住房贷款的持续增长，直接导致了银行间的竞争加剧。各银行仍将房贷业务的重点放在产品创新上，通过产品的增值服务来吸引客户眼球，而以转按揭和转加按揭业务争夺存量客户也是目前银行普遍存在的做法。

      记者了解到，目前民生银行、深圳发展银行、兴业银行、浦发银行等几家银行对于转按揭业务的利率都实行各档贷款基准利率下浮15%。而深圳发展银行、兴业银行还会为“跳槽”而来的客户退回原来缴纳的房贷保险。因此，这项同名转按揭业务也让他们从上述国有大型商业银行中争来了不少客户。

      据汉宇地产公司一门店经理介绍，多数办理转加按揭业务的都是购房者在二次置业时资金不足时采用的做法。

       但是该门店经理也承认，确实有很大一部分人是将转加按揭贷款的资金投入股市。据这位门店经理介绍，因为银行禁止贷款者将贷款资金投入股市，所以不少中介公司就帮助贷款人出具假证明，证明资金是用于房屋装修。

       建行、工行、中行的信贷工作人员透露说，转加按揭业务成为近半年来同比增长速度最快的业务。工行更是将转加按揭业务作为个人房贷的主推业务。

       记者以客户身份向工行长宁支行业务经理刘先生咨询，得知该支行的房贷客户可获得最长5年、最高200万元的追加贷款或最长10年、最高达50万元的转加按揭贷款，资质优良的借款人还可获基准利率下浮15%的优惠。至于贷款用途，“只要你自己有办法搞得到证明，说明你的资金用途是合理的，我们就能放款。”刘经理如此答复记者。

       多数银行认为，转加按揭贷款是以价值充足的房产作为抵押，只要贷款人的还款能力、资信情况没有问题，成为不良贷款的风险问题并不突出。

        但是，也有少部分银行出于风险因素，不提倡办理转加按揭业务。“监管部门目前对转加按揭业务的具体操作阶段还没有严格规定，所以转加按揭业务资金用途的真实审查的可信赖程度太低，所以我们目前不太愿意做这项业务。”某股份商业银行上海分行总经理对记者表示。