据《中国房地产报》  记者 张媛媛 北京报道

       5月下旬，位于北京三元桥附近的佳程广场内，忙碌如常，包括富士施乐、中英人寿在内的众多世界500强企业都将家安在此处。

        这座写字楼正在被其“东家”——香港佳程集团打包做REIT酝酿于今年奔赴香港上市。“最快要到7月份成行。”据佳程集团内部人士透露，“目前集团正在积极运作，已经到了最后关键时期。”

         来自香港市场消息报道，早在今年3月份佳程集团就在积极运作Gateway REIT的上市事宜，出售旗下惟一物业——佳程广场80%权益，套现25亿～35亿元。据悉，Gateway的估值约为5亿美元。如果Gateway REIT顺利上市，将成为继越秀房产信托基金（0405.HK）之后第二只内地物业REIT。

        虽然佳程集团内部人士透露，如果一旦成行，集团还将追加后续物业。但仅打包单一物业做REIT的举动依然受到业内质疑。

单一物业REIT

       佳程广场位于北京三元桥东南角的燕莎商圏，是2001年香港佳程集团进军内地的第一个项目，包括了2幢写字楼和1个大型商场，总建筑面积约14万平方米。

     “现在属于集团严格保密阶段，公司的网站也因此被关闭了。”佳程集团内部人士向记者表示，目前已经到了最后关键时期。据悉，德意志银行和汇丰银行已确定将成为REIT上市的保荐人。

        据此前代理佳程广场租务代理业务的北京中原地产李文杰透露：“受到燕莎商圈的辐射影响，自2005年9月入驻至结束代理工作，佳程广场的租务业务一直开展比较顺利。”截至去年上半年，佳程广场的出租率已达90%，其中有16家世界500强企业进驻，每平方米平均月租约31元人民币。

       值得注意的是，由于此次佳程集团打包上市只有手中佳程广场一个单体物业。“只有一个物业上市对市场的吸引力太轻了，上市之初就跌破发行价的可能性较大。”据麦格理负责REIT上市人士表示。 

        但据佳程集团内部人士透露，“一旦上市成功，集团会考虑将天津以及陆续开展的项目追加进去。”他同时表示，继成功开发北京项目之后，天津项目已经在进展中。而负责天津佳程广场的项目团队正是当初负责北京开发的团队。

         事实上，香港佳程集团的REIT计划由来已久，早在去年3月就开始酝酿，但却被迫以搁置告终。据深谙REIT操作经验的市场人士透露，佳程集团从广场开始入驻之初就在积极运作打包做REIT一事了。此前，华银控股投资有限公司早在2005年末曾就相关问题有过深入接触。其后，2006年2月份，华银控股曾试图打包位于香港的正佳广场物业赴香港或新加坡上市。最终，由于资产包内资产一直未能达成协议而搁浅。

        “最初是看上了佳程广场，当时是希望就收购物业做REIT进行前期探讨。刚开始佳程集团很有兴趣，但后来决定集团由内部自己来操作。”该人士当时曾亲历相关洽谈工作。

       据悉，佳程集团上市所融资金将用于内地房地产市场的发展。业内人士认为，在内地刚刚施展拳脚的佳程集团试图借REIT，为其在内地发展布置更多据点而备足粮草。

香港REIT景况不佳

       虽然有市场分析认为，由于香港佳程集团并非上市公司，且此次上市盘子并不大，因此审批时间不会过于漫长，但其上市时机选择却遭受业内人士质疑。

       “选择这个时机上市并不明智。”德思勤投融资有限公司董事长龙固新认为，内地和香港股市都很火热，自然会分流一部分投资者。“在随便选只股就可以赢利的资本市场，谁愿意承担风险去投资REIT呢？”

        富豪产业信托（1881.HK）上市后的平淡表现令香港REITs市场再度沉寂。据统计，目前市场上的六只REIT中，仅最早成功上市的领汇基金（0823.HK）价格高于上市价，其他五只均在发行价上下徘徊。

        即便如此，欲逆风上市的却大有人在。除了蓄势待发的Gateway REIT之外，此前表示有意分拆REIT的远东发展（0035.HK）将于近期递交上市申请，初步预计集资20多亿港元，最快在7月～8月上市，成为继富豪REIT之后第二只酒店REIT。

远东发展目前旗下已开业的酒店有八家，集团仍有数个酒店项目在发展中，预计2010年，集团的酒店将增至10家。此外，华人置业（0127.HK）分拆的REIT也将赶在今年第三季度挂牌。

       除此之外，一直为业界所关注的北辰实业（0588.HK）分拆商业地产做REIT计划，近日也在紧锣密鼓准备中。北辰实业董事长贺江川日前表示：“在有关部门鼓励开发地产信托背景下，将在适当时候采取整体打包或分类打包方式发行房地产信托基金，谋求快速扩张。”

        虽然内地受政策颇多限制，但嘉富诚国际资本有限公司总裁穆健玮表示：“目前香港资本市场对内地REITs政策限定相对比较宽松。只要北辰实业可以实现商业物业的净值剥离，即可以先将商业物业注入香港上市公司，然后再通过香港上市公司将其分拆上市，随后该REITs还可以逐步将北辰实业后续收购的商业物业资产逐步收购进来。”